幼童被貓抓傷，商丘一物業被判擔責40% | 4起典型案例公布

良好的人居環境，是居民幸福生活的基礎。一個環境優美、居住舒適的小區離不開物業服務企業的貼心服務，亦離不開業主的共同配合。“小物業，大民生”，妥善化解物業服務合同矛盾糾紛，是法院關注社會民生的切入點，更是助力民生發展的重要工作。

2024年，商丘市中級人民法院分析當前物業服務糾紛案件特點，向市物業服務主管部門制發了《關于加強物業規范服務的司法建議》，梁園區法院、睢陽區法院、虞城縣法院分別設立物業糾紛調解工作站和調解中心，加大了物業糾紛多元調解化解力度。全市2024年新收物業服務合同糾紛案件較2023年下降44.75%，物業服務合同糾紛前端治理效果初步顯現。現發布商丘市兩級法院辦理的4起物業服務合同糾紛典型案例，以期發揮司法審判價值引領作用，促進物業服務企業與業主間的良性互動，共同維護舒適的居住環境。

目錄

案例一：某順物業公司與李某物業服務合同糾紛案

案例二：誠某物業公司與劉某物業服務合同糾紛案

案例三：金某某物業公司與滑某某物業服務合同糾紛案

案例四：朱某某與某源物業公司物業服務合同糾紛案

案例一：

某順物業公司與李某物業服務合同糾紛案

——物業公司作為物業管理者，應積極履行維修管理責任

【基本案情】

某順物業公司系虞城縣某小區物業服務企業，李某系該小區業主。某順物業公司自2018年起開始提供服務，與李某簽署有《物業管理服務協議》。李某交納了2018年的物業管理服務費1156元，但自2019年1月1日至2024年12月31日存在拖延支付物業費的行為，共計拖欠6年物業費6936元。期間，某順物業公司通過打電話、在其門前張貼催交通知單等方式，向李某催要物業管理服務費。因某順物業公司催要無果，遂訴訟至法院。李某辯稱某順物業公司服務存在嚴重缺陷，案涉房屋嚴重漏水，多次要求維修，某順物業公司均不予理會。

【審理結果】

商丘中院審理過程中確認李某欠付物業費的行為，但其房屋漏水事實亦存在，若僅片面要求李某給付物業費，該案件并未得到實質性解決，遂在雙方當事人間做大量調解工作，最終在一審判決李某支付其欠交的6936元物業費基礎上，二審同時確認某順物業公司需負責使用房屋維修基金修繕房屋屋頂漏水事宜，雙方當事人均對調解結果滿意，達到了良好的社會效果。

【典型意義】

物業公司作為小區的物業管理者，應具有高度服務意識及責任意識，按照約定在物業服務范圍內妥善維修、養護業主共有部分。實際生活中，因物業公司怠于履行檢查、維護、管理職責，未及時發現問題，給業主造成損失的情況時有發生，引發業主與物業公司之間矛盾糾紛，不利于社會穩定。本案以案結事了為目的，通過調解方式解決雙方當事人間的矛盾，尋求業主與物業服務企業權益保障的平衡點，明確物業公司不能以業主個人拒付物業費為由逃避其管理服務小區共有部分職責、業主亦不能以物業服務瑕疵為由拒絕支付物業費，雙方均應自覺履行各自義務。

案例二：

誠某物業公司與劉某物業服務合同糾紛案

——物業所在地的居民委員會可代行業主委員會職責

【基本案情】

因某小區未能選舉產生業主委員會，在前期物業公司退出該小區后，2019年7月1日，在某辦事處指導與監督下該小區所屬社區居民委員會與誠某物業公司簽訂《物業委托管理服務協議》，約定自2019年8月1日起，誠某物業公司對該小區進行物業管理并收取物業費。劉某系該小區業主，其認為誠某物業公司與某社區居民委員會簽訂的《物業委托管理服務協議》對業主沒有法律約束力，在誠某物業公司提供物業服務后拒交物業費，自2019年8月1日至2024年3月31日累計拖欠物業費8176元。誠某物業公司催要無果，雙方產生糾紛。

【裁判結果】

梁園區法院經審理認為，社區居民委員會與誠某物業公司簽訂的《物業委托管理服務協議》系雙方真實意思表示，內容并未違反相關法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對全體業主均有約束力。誠某物業公司與劉某形成物業服務合同關系，前者已向后者提供物業服務，依照《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，劉某應按照約定標準交納物業費，遂判決劉某交納自2019年8月1日至2024年3月31日欠付的物業費8176元。

【典型意義】

居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在推進物業管理與基層治理良性協調發展中扮演重要角色。實踐中，部分小區長期未成立業主委員會，在前期物業服務公司退場后，小區呈現無物業服務的狀態，根據《河南省物業管理條例》第八條及《河南省業主大會和業主委員會指導規則》第六十九條規定，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居（村）民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會職責，同時居（村）民委員會應協助做好物業管理工作，積極推動小區業主委員會成立。本案確認居委會依法代行業委會職責，與物業服務企業簽訂的物業服務合同對業主具有法律約束力，對堅持和完善基層群眾自治制度具有積極意義，也是推動構建共建共治共享城鄉基層治理格局的具體實踐。

案例三：

金某某物業公司與滑某某物業服務合同糾紛案

——業主以開發商存在建造問題為由拒絕履行支付物業服務費義務缺乏法律依據

【基本案情】

金某某物業公司系睢縣某小區的物業公司，其與該小區的開發商河南某某置業有限公司簽訂《前期物業管理服務協議》，約定由金某某物業公司為該小區提供物業管理服務。2020年5月30日，金某某物業公司、滑某某雙方簽訂《物業管理服務協議》。之后至2024年12月31日，滑某某欠付物業費2737元，金某某物業公司催要無果，遂起訴至法院。滑某某辯稱在小區開發期間，開發商未按圖紙所規劃的配套設施進行安裝，將變壓器安裝在其窗戶下，嚴重的噪音對其生活造成困擾，其多次找物業協商均未果，并非其無理由拒交物業費。

【裁判結果】

睢縣法院經審理認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，金某某物業公司全面履行了物業管理、服務義務，而滑某某接受了服務后應當按照合同約定交納物業費，滑某某主張開發商建造房屋時將小區變壓器安裝在其房屋附近，噪音影響生活的抗辯理由并非其不支付物業費的正當原因，據此判決滑某某給付金某某物業公司物業費2737元。

【典型意義】

《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規定，物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。但房屋買賣和物業服務分屬兩個不同的法律關系，房屋買賣關系在業主和房地產開發企業之間產生，物業服務關系在業主和物業服務企業之間產生，二者不可混為一談。對房屋相關設施安裝、規劃變更等建造問題，業主有異議應在房屋驗收、交付等時間向開發商提出，但此問題并非物業服務企業所造成，業主并不能以此拒絕支付物業費。本案中，法院確認房屋開發期間變壓器安裝位置問題并非物業服務企業造成，物業服務企業提供相應服務后，業主應交納物業費，進一步明晰業主、房地產開發企業與物業服務企業之間的法律關系，為業主的相似主張提供了裁判指引。

案例四：

朱某某與某源物業公司物業服務合同糾紛案

——物業公司在其物業服務區內負有安全保護義務

【基本案情】

朱某某系7歲幼童，居住在永城市某城小區，某源物業公司系該小區的物業公司。2024年7月8日朱某某及家人從小區地下車庫出口回家，遇見一只流浪貓，朱某某家人先行離開，朱某某俯身撫摸該貓頭部，后該貓撲到朱某某身上，導致其右胳膊、右手虎口、后背等多處身體部位被抓傷、咬傷流血。朱某某家人隨即帶其接種狂犬疫苗并進行抗感染治療，花費3553元。朱某某被貓抓傷后，其家人將此情況告知某源物業公司，某源物業公司工作人員將該貓抓住后，在小區多個業主微信群中發布認領通知，因無人認領，遂將該貓驅逐出該小區。朱某某向某源物業公司主張賠償未果，訴至法院。

【裁判結果】

永城市法院經審理認為，物業公司作為小區的物業管理人，應在其服務區域內盡到管理和安全保障義務。在朱某某被流浪貓抓傷前，已有部分業主向某源物業公司工作人員反映過小區有流浪貓，但因某源物業公司未及時采取有效措施驅趕流浪貓，導致朱某某在該小區被流浪貓抓傷，某源物業公司未盡到安全保護義務，應承擔相應管理責任；同時，朱某某家人發現小貓后未及時采取有效措施讓其遠離流浪貓，而是先行離開，致使危險發生，亦應對損害結果承擔責任，結合本案實際情況，酌定某源物業公司承擔40%賠償責任。

【典型意義】

《中華人民共和國民法典》第九百四十二條第一款規定，物業服務企業需在其物業服務區域內，承擔安全保護義務。此種安全保護義務要求物業服務企業需通過各項措施，保證業主和物業使用者人身、財產安全。本案中，朱某某在其居住的小區內被流浪動物抓傷咬傷流血，人身安全面臨危險，且在此之前該小區已有多人反映流浪動物安全問題，作為負有安全保護義務的物業服務企業，應引起重視，因其未采取有效措施導致朱某某人身受到損害，應當承擔賠償責任。法院從物業服務企業的安全保護義務出發，確認物業服務企業應系本案責任主體，并結合居民自身過錯，酌定物業服務企業賠償比例，既保障居民人身權益，又警示物業服務企業須對小區居民人身安全盡職盡責，對居民小區內流浪動物致人損害類案件具有一定典型意義。

ENJOY

編輯 | 湯圓

? 來源 商丘天平之聲

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