房企的化債正式開始！

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時隔三年，躺平的房企們終于有了動靜，房地產行業的化債被正式提上了日程。

這一段時間頻繁有暴雷房企的名字出現在新聞端，咱們所熟知的超級房企碧桂園和融創再次進入到了公眾的視野。碧桂園這一段的債務重組工作推進的很猛烈。

1月9日，碧桂園披露了它的境外債重組的進展。

碧桂園公布了債務重組的關鍵條款，它也已經與七家知名的銀行組成的協調委員會達成了共識。在這份債務重組的關鍵條款里，碧桂園給到了債權人們5個可選的方案。

選項一，是現金回購，但是現金回購需要債務的面值進行折價。

選項二，是強制性的可轉換債券，實現100%的股權化。

選項三，強制性可轉換債券+替換部分新債券，實現67%的股權化。

選項四，替換成新債券，但本金要削減部分，還款的時間要往后延長。

選項五，不減本金，全部替換成新的債券或者融資，還款的時間往后延長。

這5個方案對于債權人來說哪個都不算特別美妙，但總歸算是有個多選項。

這事兒對于碧桂園來說，是個減負的利好。如果此次債務重組能夠順利通過，最多可以為碧桂園減少116億美元的債務。

所以碧桂園在積極的促成此項債務重組的落實，通過梳理自己的資產，并且出售境外少數權益金融投資用作重組的資金。

碧桂園是繼融創以外，在最近第二個提出債務重組的大型房企。

在此之前，2024年的11月底，融創針對10筆境內債券提出了重組方案。這10筆境內債規模總共154億人民幣，融創給出了折價現金回購、債轉股、以資抵債和債務展期四個選項，到現在已經有8筆債券爭取到持有人支持重組。剩余2支債券能否通過重組表決，到現在還是個未知數。但如果順利解決，融創境內債的壓力也會大大減小。

碧桂園是化解境外債。融創是化解境內債。這兩個大型房企債務重組的方式，將會成為其他房企參考的樣本。這也預示了經歷了三年的躺平，出險的房企終于開始著手解決債務問題。

房地產行業的出清正式開始了。

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很多人沒有明白房企化債的意義在哪里。

打一個不太恰當的比喻。把房地產行業看成一個有機的生命體，房企的暴雷和當年高周轉下所欠下的行業債務就像是這個生命體身上的淤血和膿水。

要想讓房地產行業重新煥發生機，必須解決行業的債務問題，也就是擠掉它的膿水。

過去三年，房企們的債務并沒有得到解決。不少出險房企的債務隨著時間持續累積，對于債務的解決也多是通過往后延期的方式。

而去年年底和今年年初，融創和碧桂園的化債方向轉變了，并不只是單純的把債務延期，而是往債務減輕的方向上發力。這就減輕了房企身上的債務負擔。

債權人確實吃了大虧，但是站在整個行業角度來看，為后期的保交樓和行業的出清恢復又提供了前提條件。

而從這之后，其他出險的房企都會跟著這兩家的步伐，在2025年相繼推動自己債務的化解。

所以2025年是房企的化債大年。

就年后以來，龍光、融信等房企也都公布了債務重組的最新情況，金科也公布了它的重整投資協議的進展。出險躺平的房企們爭先恐后的去通過債務重組的方式來修復自己的資產負債表。

2025年對于化債的房企們來說也并不是個能夠順利過的一年。

主要是兩個原因。

一個原因是今年是償債高峰年。

2025年房企們的債務到期規模超越了2024年，達到了5000億元，僅2025年第三季度，房企們到期的債務規模達到了1574億元。

這么龐大的到期債務，對于要償債的房企來說，通過短時間的發債和融資，很難將到期債務全覆蓋完。

另一個原因是房地產行情仍在低迷的泥潭。

房地產行情的好壞，決定了房企們在2025年的造血能力。因為所有的債務償還，最終還是要靠房企們來賣出房子回籠資金來實現的。

而房地產行業從2021年以來已經連續3年低迷。看看2024年的房企業績排行榜，百強房企的銷售金額相較于2023年下滑了28.1%，相比于2021年的高峰期下降了將近65%。

如果2025年房價持續下降，房地產行業持續低迷，對于化債的房企是個非常嚴峻的考驗。

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去年9月底村子里最高層面提出了房地產行業止跌回穩的口號。房地產行業出現了比較明顯的反彈。

2024年四季度百強房企的銷售金額由負轉正，輕微增長了0.2%。

重點30城12月的整體成交1802萬平方米，同比2023年的12月增長了17%。

所以強有力的救市政策和救市預期，對于托底市場，救起市場還是有非常明顯的作用的。

誰說救市沒有作用，誰說政策利好無效。第四季度的成交打破一切救市無用的謠言。

所以2025年的樓市必須繼續上猛招。

到了當下的狀態，救市不能救一陣停一陣，市場向上的態勢也不能中斷，即使救市的政策是脈沖式的，但市場的狀態必須保持持續的向上。

止跌回穩的口號已經在多個重要的會議場合被提出來，如何實現止跌回穩是2025年經濟的重要課題。

到現在能夠出的行政性大招基本上放完了，剩余的大招主要在需要砸錢的去庫存大招里。

截止到2025年的1月，還未祭出的樓市大招有——

北京、上海、深圳三大一線城市的限購限貸政策還有進一步放松的空間。

房貸利率還有往下降的可能，房貸利率的下降能夠減輕買房人的月供壓力。

收儲存量商品房，收儲存量土地儲備的具體措施還待落地。

貨幣化安置、城中村改造的規模和投入的資金量還需落地。

以上四個大招，前面兩個不需要投入資金，后面兩個都需要大量資金的投入。

救市已經進入到了花錢的進程里。不花錢不足以救樓市，花錢的速度和規模將會對2025年的房價穩定起到重要的影響。

而2025年房價的漲跌，房地產行業成交量價的穩定又對房企們的化債能不能順利產生決定性的影響。

站在2025年的1月，我們去預測2025年的房價漲跌，房地產行業的態勢都顯得為之過早，因為決定房地產的態勢的的政策的力度大小。

2025年的樓市和大A一樣，也是完全遵循著政策的邏輯。而政策的力度、強弱，落地速度都存在不確定性。