干貨滿滿，這場關于2025年蘇州樓市走向的論壇都說了什么？

迷霧終將散去，行業正在迎接新的曙光。

房地產市場企穩的重要性，在2024年四季度被全面放大。

從9·26政治局會議提出“止跌企穩”開始，本輪房地產市場行情迎來了新的轉折，也為蘇州房地產市場帶來了四季度的“翹尾收官”。

四季度的翹尾，極大提振了樓市信心。但關于市場的擔憂仍然存在：這種行情能夠持續嗎？后續還會有新的“政策”出臺嗎？

面對前路，“不確定”一定存在。但，用確定的進化力，擁抱不確定的未來，就一定能把握正確的方向。

1月14日，克而瑞蘇州機構|克而瑞蘇州房產測評主辦、蘇州市房地產行業協會指導的《重構·進化——2025年蘇州房地產發展論壇》，在蘇州凱悅酒店隆重舉行。

克而瑞研究中心總經理林波先生、蘇州市房地產行業協會副秘書長付正喬先生、克而瑞蘇常區域總經理戈文問先生、各大房企領導與代表們現場共同參與。

蘇州市房地產行業協會副秘書長付正喬先生為本次活動進行了熱情洋溢的開場致辭。

PART01 筑底分化，止跌回穩

克而瑞研究中心總經理林波先生《2024全國房地產市場回顧與展望》為主題進行了演講。

回顧2024年，行業在“變與不變”中砥礪前行，未變的是行業銷售、投資、新開工依然承壓，但也有好的消息傳來。9·26政治局會議首提“止跌回穩”，四季度成為一道明顯的分水嶺，房地產市場又一次站上了重要轉折點。

站在2025年開端，林波先生用全方位的數據和精彩解讀帶大家一起回顧了2024年全國房地產市場發展變化，并給出了2025年的方向預判。

一、房地產政策全面重構

2024年，房地產政策由紓困轉向全面救助，9·26政治局會議首提“止跌回穩”，成為這一輪中國房地產重要的轉折點。此后，中央多個部門打出政策“組合拳”。

目前，限制性政策基本解除，房貸利率和首付比例降至歷史最低，住房交易全面降稅，同時，供給端政策也在加快落地。

二、銷售持續承壓，分化持續加劇

2024年，一二手房總需求趨穩，一線城市同比正增7%。

新房成交：銷售、投資、開工承壓下行，但百城新房成交四季度止跌，出現脈沖式行情。高端住宅占比提升，2024年全國11個超百億神盤，10萬元/㎡以上樓盤達8個。

二手房成交：2024年，30個重點城市二手房成交面積為2.3億平方米，創歷史新高，一二手份額開始逆轉。

房價走勢：房價回調，四季度企穩。一手房價格回到2019年，二手房價格回到2017年。

土地市場：一方面土地投資繼續下行，重點城市拿地開工率不足五成；另一方面土地投資集中度上升，房企拿地主要聚焦一線及重點城市。

房企格局：企業銷售持續承壓，百強房企2024年累計銷售操盤金額同比降低28%。千億房企共11家，數量回到2016年。

三、房地產行業未來趨勢展望

2025年政策發力點以“保主體”為主，存量土地回購將是核心引擎，解決存量土地積壓，拉動房地產投資，推動房地產止跌回穩。

預計2025年上半年止跌基本完成，部分城市將率先回穩。產品層面“良幣驅逐劣幣”成為趨勢，對于房企而言，機遇與調整并存。

PART02 進化&重塑

面對全國房地產市場的筑底分化，蘇州2024年房地產市場又交出了一份怎樣的成績單呢？

克而瑞集團蘇常區域總經理、克而瑞常州房產測評首席分析師戈文問先生以《進化·重塑》為主題進行了演講，就蘇州城市發展、樓市政策、土地市場、新房市場、二手房市場、房企格局、產品迭代等全維度進行了分析和解讀。

在戈文問先生的解讀中，我們看到2024年蘇州房地產市場整體仍呈調整態勢，但我們也在調整中看到了蘇州樓市面向未來的進化力。

01蘇州城市價值全面增長
2024年，蘇州全市預計實現生產總值2.67萬億元，預計增長6%左右，增速居全國GDP萬億城市前列。這種良好的增長勢頭，讓我們看到蘇州超級強大的經濟底盤。

2024年以來，蘇州工業生產總值進一步大幅躍升、外貿經濟明顯回升、文旅產業欣欣向榮、高新技術產業產值占比持續提升、有效投資持續擴大、消費潛能不斷釋放……

與此同時，2024年還是蘇州交通大年，內外交通便捷度大幅提升：地鐵里程突破350公里，實現9軌并行；滬蘇湖高鐵、新投用蘇州南站、盛澤站兩個高鐵站；國際鐵路樞紐蘇州北站擴容開工；蘇州東站確定新增；蘇州通用機場明確新建；蘇州低空經濟發展快人一步，成為全國低空經濟示范區……

城市價值決定資產價值，蘇州城市價值的全面增長，無疑是房地產市場發展穩定的最強動能。

02房地產市場持續縮量提質

以“化存量、控增量、提質量”為總目標，2024年蘇州房地產市場從政策、土地供應結構，住房市場表現等多方面來看，市場供求結構正在進行全方位調整。

政策方面：2024年，蘇州房地產政策進一步優化，除了明確優化首套房認定標準，進一步提高公積金貸款額度、提供新房契稅補貼等促需求政策外，關于去庫存、調結構的政策也進一步發力。尤其是優化商品住房結構方面，2024年蘇州發布了全新的住房品質指引方針，還從政策端大力推動“第四代住宅”、“兩智一全”住房建設，為建設蘇州模式的“好房子”提供了方針指引。

土地供應方面：2024年，蘇州土地供應延續縮量模式，全年市區涉宅地塊成交總建約214萬㎡，同比下降59%。與此同時，從畝單價來看，2024年蘇州土地出讓實際成本呈明顯下降，為企業拿地“減負”。

另外，2024年蘇州“小而精”及低容積率地塊占比進一步增加，也為新房市場上建造更多精品低密住宅提供了基礎。

樓市成交方面：2024年，蘇州住房總成交量進一步下跌，新房成交套數跌幅約為25%，二手房成交套數跌幅約為5%，二手住房成交套數約為新房的兩倍。

從新房銷售來看，需求縮量前提下，好產品依然擁有絕對話語權，以綠城玫瑰園、綠城逸廬為典型的核心區豪宅依然能創下即開即磬的銷售熱度；像園區的象嶼天譽東方也實現了年內基本清盤；而高鐵新城的龍湖未來御湖境甚至黃橋板塊的建發檀府，也憑借著創新產品力維持著較好的銷售流速。除了擁有絕對產品優勢的樓盤外，2024年蘇州大部分新房以及二手房依然需要靠“以價換量”獲取銷量。

從二手房銷售來看，成交總量依然維持在6萬套以上，環比2023年小幅微跌。從成交結構來看，受新房市場剛需房源價格大幅度下行影響，不少剛需客源回流到新房市場，導致2024年剛需類二手房銷售量明顯下降。但值得關注的是，2024年蘇州改善類二手住宅尤其是終改類二手住房銷售環比明顯持增，可見在二手市場，更好的產品同樣擁有更高的話語權。

房企投資方面：2024年房企在蘇州投資布局更顯審慎，房企通過招拍掛獨立拿地的投資模式比例大幅度下降；深耕房企轉向重點關注代建、合作開發等布局模式，以降低投資成本。

03多維度產品矩陣重塑市場格局

2024年是蘇州住房產品進一步回歸“居住屬性”的一年，“卷產品、卷品質”成為這一年市場競爭的核心關鍵詞。

一方面，在既有產品的基礎上，2024年蘇州多個高改樓盤在戶型尺度、精裝配置、公區配置、會所、示范區展現等多方面升級調整，以進一步提升產品競爭力。

另一方面，2024年是蘇州“四代宅元年”和“別墅元年”。新房市場的業態提升和代際提升能力在這一年全方位爆發，且皆有樓盤走出了獨立行情。這樣的變化，將徹底重塑蘇州新房市場格局。

PART03預見2025

鑒往知來。復盤過去，是為了更好地看清未來。2025年，蘇州房地產市場的新路在何方？

在此次論壇現場，戈文問先生基于房地產大數據以及資深行業經驗，對2025年蘇州房地產進行了預判。具體如下：

一、政策層面

在中央“持續用力地穩樓市”定調下，預計2025年宏觀政策持續寬松，貨幣政策將維持靈活適度、精準有效，財政政策也有望更加積極。

地方方面，蘇州本城市政策大概率將繼續聚焦于去庫存和促需求，將加大實施城中村改造、貨幣安置、以舊換新、人才補貼、住房回購等政策，與此同時稅費優惠等財政政策也有望延續。另一方面，提質量依然是蘇州房地產政策發力重點，有望進一步推動高品質住宅建設并調整相關適配政策。

二、土地市場

延續縮量提質的趨勢，預計2025年蘇州土地供應整體規模不會有大的調整，結構保持小而精。

預計2025年少量低庫存深耕房企會回歸拿地，但房企在蘇獨立摘地積極性難有大的調整，合作、代建仍將增加。

三、住宅市場

供求量方面：伴隨著房地產市場宏觀政策持續發力穩樓市，疊加產品迭代的驅動下，預計蘇州市區全年新房成交將整體趨穩。但在土地供應縮量背景下，預計2025年蘇州新房供求量仍將有小幅下降。

產品方面：全域新房產品力將進一步向多元化、高品質化升級，以推動新房市場高質量發展。好地段的優質產品預計仍能走出淡市獨立行情，產品的創新和進階將持續引領市場。

價格方面：舊產品去庫存、新產品迭代升級的大背景下，新房價格將有望止跌回升。二手房價格仍承壓。

PART04克而瑞蘇州房產測評權威榜單發布

本次論壇還有一個重點，就是發布“克而瑞蘇州房產測評權威榜單”。

克而瑞蘇州房產測評產品研究團隊立足克而瑞多年專業研究經驗，以產品力測評為基礎，推出以產品力為核心的“2024年度蘇州領軍房企”、“2024年度蘇州樓盤交付力作品”、“2024年度蘇州樓盤產品力作品”，相信這對于購房者具有比較強的實際指導意義。

榮獲“2024年度蘇州領軍房企”的有：保利發展、常熟城投恒嘉置業、金茂蘇州、蘇高新集團、中建三局、中建七局地產、招商蛇口蘇南公司、中信泰富地產蘇州公司（以上排名不分前后）。

榮獲“2024年度蘇州樓盤交付力作品”的有：招商沁蘇禧、招商文禧、中國鐵建·花語云萃、中建·虹溪璟庭、中建鹿鳴府、中建太澤之星（以上排名不分前后）。

榮獲“2024年度蘇州樓盤產品力作品”的有：芳菲瀾院、瀾庭敘、覽月閣、獅山金茂府、熙和風雅閣、鑫相河畔雅苑、閱湖之星、中建御璟峯、中信泰富·玖閱、鼎盛華庭、海和瀾庭、江南芝云、桃園新著、熙華合源云庭、中環玲玨庭、中建錦鳴雅居、中建熙和云庭（以上排名不分前后）。

2025年已經開局，這一年一定將是房地產市場的關鍵轉折之年。

迷霧終將散去，曙光漸現。