馮侖：過(guò)去一年，嘴上說(shuō)換個(gè)方式，心里說(shuō)換個(gè)姿勢(shì)

1月11日晚上，《風(fēng)馬牛年終燴——換個(gè)方式 再來(lái)一次》在北京舉行，嘉賓妙語(yǔ)連珠，現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈。我們將依次分享三位嘉賓的演講全文，聽(tīng)得不過(guò)癮的朋友，可以收藏起來(lái)細(xì)細(xì)品讀。今天分享馮叔的演講——

演講 | 馮侖

大家好，特別開(kāi)心，今晚在這聊聊過(guò)去一年的故事、未來(lái)的一些想法。大家一看這個(gè)題目，不太像我的風(fēng)格，按我的風(fēng)格就是「換個(gè)姿勢(shì) 再來(lái)一次」。

但據(jù)說(shuō)「姿勢(shì)」有點(diǎn)復(fù)雜，還是換個(gè)方式簡(jiǎn)單一點(diǎn)。

去年一年，我一直在忙，忙得還算好，什么還算好？在整個(gè)發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)一直在朝前走，沒(méi)有困在所謂的爆雷這些事情里，原因在于我們的確換了個(gè)姿勢(shì)、換了個(gè)方式，找到了一個(gè)新的發(fā)展空間，也找到了腳下的一條新路徑。

想找到新的發(fā)展路徑和方式，最重要的一件事，就是在腦子里換一套詞匯，換一套解釋。人之所以有困境、有困難、有焦慮、有彷徨、有苦悶、有壓力，原因無(wú)外乎是原來(lái)的解釋系統(tǒng)解釋不通。

比如說(shuō)男大當(dāng)婚、女大當(dāng)嫁，這就是個(gè)解釋，傳統(tǒng)的解釋里，「大」的概念應(yīng)該是30歲，所以一過(guò)30，男未娶女未嫁就開(kāi)始焦慮了，對(duì)吧？但你換個(gè)解釋系統(tǒng)，比如說(shuō)現(xiàn)在結(jié)婚就有負(fù)資產(chǎn)，因?yàn)橐唤Y(jié)婚就要買房，買房就要欠銀行的錢，這個(gè)解釋大家接受了，就緩結(jié)婚了，也不焦慮了。

很多事情就在于解釋，我們被現(xiàn)實(shí)困住，找不到方向，其實(shí)都是傳統(tǒng)的解釋困住了你。今天我們想找到新的方式，新的前進(jìn)方向，關(guān)鍵就在于解釋系統(tǒng)一定要換。

以前我們的解釋遇到了堵點(diǎn)（現(xiàn)在叫難點(diǎn)），去哪？進(jìn)廟上香，讓和尚給你解釋。和尚的解釋其實(shí)沒(méi)有辦法驗(yàn)證，但你覺(jué)得是一個(gè)解釋，要不去打一卦、去算命，也是一個(gè)解釋。

還有一個(gè)辦法，去找大師。江湖上大師很多，有的在學(xué)校，有的在擺攤，有的一本正經(jīng)瞎說(shuō)，有的變成了專家，這都是大師。你找大師也是讓大師替你解釋，似乎又解釋不明白。或者你就喝大酒，找閨蜜、哥們傾訴，你把你的不愉快倒給他，他把他的不愉快倒給你，彼此亂解釋，完了第二天仍然不愉快。

去年一年，我腦子里在換解釋，所以我相對(duì)愉快，就是從舊的解釋系統(tǒng)跳出來(lái)，把大概40個(gè)題目自己重新解釋了一遍，比如做企業(yè)、遇到詐騙、遇到背叛，或者遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)、遇到管理問(wèn)題、遇到生死問(wèn)題，你得有個(gè)新解釋。

舉個(gè)例子，如果倒退100年，回到男女授受不親的時(shí)代，碰一下手可能就跳井了，為啥？沒(méi)解釋，只有以死表明貞潔，那個(gè)時(shí)候的解釋就到這為止。過(guò)了100年，據(jù)說(shuō)以前有一個(gè)地方叫天上人間，男女碰了一下手，還很開(kāi)心，說(shuō)不夠還要繼續(xù)碰，這就換了個(gè)解釋，叫娛樂(lè)業(yè)。你看，解釋不同，生命的狀態(tài)不同，亦生亦死，亦苦亦樂(lè)。

如果一個(gè)人在一年當(dāng)中，生活不如意，或者企業(yè)發(fā)展遇到困難，你要仔細(xì)想想、換個(gè)解釋，不換解釋，很可能繼續(xù)困難、繼續(xù)不容易。

比如很多爆雷的房地產(chǎn)企業(yè)，為什么爆雷？因?yàn)樗鼈兺Ａ粼趥鹘y(tǒng)的解釋系統(tǒng)，沒(méi)有找到新的發(fā)展的方式。

過(guò)去因?yàn)橐黾~約一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，世貿(mào)中心，我去了60多次紐約，在這過(guò)程中，我不斷提問(wèn)，得到了很多房地產(chǎn)的新解釋。這些新解釋讓我意識(shí)到，我們必須從高杠桿的業(yè)務(wù)中撤出來(lái)。因?yàn)橛辛诉@些新解釋，現(xiàn)在我們的企業(yè)就活了下來(lái)，所以解釋很重要。

過(guò)去一年，我一直在思考，一直在研究很多新解釋，包括解釋的方法、解釋的詞匯、解釋的路徑、解釋的因果鏈條，形成了很多奇怪的新解釋，于是我把它結(jié)集，變成了這么一本書(shū)，簡(jiǎn)單的叫做《人生的邏輯》，這就是解釋。

今天如果再有苦悶，除了進(jìn)廟、算卦、問(wèn)大師，我覺(jué)得也可以吃一吃我這個(gè)「藥」，這個(gè)「藥」是一味解藥，這個(gè)解藥叫《人生的邏輯》。這是去年的第一件事。

第二件事，去年換了什么「姿勢(shì)」。

我們做房地產(chǎn)、做高樓，但是大家知道，傳統(tǒng)的高樓越高，成本越高，還可能晃，500米以上都會(huì)晃，同時(shí)非常重，修建時(shí)間很長(zhǎng)，干個(gè)10年、15年，花掉幾百億，迪拜塔就花了500多億。所以這些房子不賺錢，這就是高樓的舊解釋。

這些房子都很貴，我們做房地產(chǎn)的時(shí)候，經(jīng)常想挑戰(zhàn)的這些事，但是按照舊的解釋就是剛才這樣。

最右邊這張圖的最頂上就是我去60次紐約的理由，我為什么對(duì)這個(gè)高樓記憶非常深刻，就是為了做這么個(gè)項(xiàng)目，去得太多，所以我知道這種封閉式的高樓，鋼筋混凝土的高樓，誰(shuí)做誰(shuí)「死」。

還有一些爛尾的高樓，都沒(méi)有建成，現(xiàn)在爛尾的超高樓，天津也有一個(gè)。這種蓋大概300米、400米、500米，不賺錢的高樓太多了。

但過(guò)去一年，我們居然在研究做一個(gè)1100米高的樓，為什么？換個(gè)方式，再來(lái)一次，換什么方式？

第一，把樓變成開(kāi)放式的，沒(méi)有外墻那層玻璃了，開(kāi)放式的。

第二，沒(méi)有水泥了，全鋼結(jié)構(gòu)，包括其他材料，房子在工廠生產(chǎn)，到目的地直接給它搭上去，成本降低了，速度快了。什么樣的工廠？遠(yuǎn)大的活樓工廠生產(chǎn)線，一天可以做1萬(wàn)平米，一年假定200天工作，可以做200萬(wàn)平米，而且這個(gè)房子像汽車一樣，做好了，搭上就能用。這是遠(yuǎn)大活樓的工程和現(xiàn)況。

大家看到吊著一個(gè)像集裝箱一樣，運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)裝，打開(kāi)以后全新裝修，水電一通，都是歐洲標(biāo)準(zhǔn)，三層玻璃、空氣潔凈、零水泥。搭出來(lái)就是這樣，工期由10年縮短為3年，結(jié)果由不賺錢變成賺大錢。

大家看，換個(gè)方式，換個(gè)思維，換個(gè)姿勢(shì)，你就能夠找到新的路線，新的開(kāi)發(fā)模式。

這是我們1100米的項(xiàng)目藍(lán)圖，大家可以看到，這個(gè)項(xiàng)目就是個(gè)大架子，簡(jiǎn)單說(shuō)是那上邊每60米一個(gè)臺(tái)階，里邊放12層的小樓，一共有4300個(gè)，使用面積在60平米的標(biāo)準(zhǔn)住宅單位，有5萬(wàn)平米的綜合商業(yè)設(shè)施。

這是我們的合作的團(tuán)隊(duì)。最左邊是遠(yuǎn)大的張躍，中間穿深色衣服的是目前運(yùn)行的最高的建筑，迪拜哈利法塔建造商伊瑪爾公司的老板，阿拉巴爾，我們一起看地、一起討論。

阿拉巴爾認(rèn)為這是一個(gè)特別好的賺錢的邏輯，我們開(kāi)會(huì)的時(shí)候，他曾經(jīng)問(wèn)怎么樣才能盈利，我就告訴他剛才說(shuō)的，由封閉變開(kāi)放，由水泥變零水泥，由現(xiàn)場(chǎng)施工變成工廠化施工，由10年變成3年，就可以賺錢了。他聽(tīng)完以后，做了一個(gè)特別實(shí)在的評(píng)估，然后說(shuō)，你是內(nèi)行。我們就開(kāi)始合作了。目前運(yùn)營(yíng)中全球最高的樓就是880米的迪拜塔，我們和最有經(jīng)驗(yàn)的人一起合作。

過(guò)去一年，如果你不換個(gè)方式、換個(gè)姿勢(shì)去看問(wèn)題、想問(wèn)題，你當(dāng)然越做路越窄。

我們?cè)倏磽Q個(gè)模式。

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，大家都知道，買地、買鋼筋混凝土，蓋了房，銷售，這是以前的模式。如果我們要跨境，怎么去做房地產(chǎn)？我們不可能到全世界買地、全世界找農(nóng)民工，蓋完了再賣，這樣我們就「死」掉了。

怎么解決？我們看到10年、15年前，最熱的是走出去，在海外做房地產(chǎn)，去得最多的是紐約，那波都賠錢了，總共損失超過(guò)50億美金，原因就是按傳統(tǒng)辦法開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

如果要跨境做房地產(chǎn)，我們?cè)趺茨芴撨@樣的陷阱，取得新的發(fā)展？過(guò)去一年我去了很多地方，思考怎么調(diào)整商業(yè)模式，還是決定聚焦居住類的產(chǎn)品，完全用工廠化、模塊化方法來(lái)做。

比如說(shuō)寢麗舍，這個(gè)產(chǎn)品是我們馬上要推的一個(gè)商務(wù)酒店，包括公寓的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目是標(biāo)準(zhǔn)化的一個(gè)管理模式：在全世界特定選址下，當(dāng)?shù)刈龊瞄_(kāi)發(fā)前的一些準(zhǔn)備，房子在工廠生產(chǎn)好，通過(guò)集裝箱運(yùn)過(guò)去，裝上，或租或賣，一平米也賺一點(diǎn)錢，這跟過(guò)去開(kāi)發(fā)不是一樣嗎？這樣子就能標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化，把傳統(tǒng)的建筑業(yè)房地產(chǎn)商變成工業(yè)化企業(yè)，把房子變成工業(yè)產(chǎn)品的制成品，做成一個(gè)出口業(yè)務(wù)。

這樣一來(lái)，商業(yè)模式發(fā)生改變，把標(biāo)準(zhǔn)化的住宅類產(chǎn)品、居住類的產(chǎn)品，用工廠做完以后直接出口，作為出口品，可以獲得政府的支持，同時(shí)也得到了一個(gè)與過(guò)去完全不同的財(cái)務(wù)安排，這下我們的房地產(chǎn)就可以去做跨國(guó)經(jīng)營(yíng)了。

你看，由建筑業(yè)跨到制造業(yè)，這就是換個(gè)姿勢(shì)。

另外，最近爆雷的企業(yè)很多，有很多所謂的不良資產(chǎn)，用什么方式去解決它？

我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，被媒體帶著走，永遠(yuǎn)橫著去想，媒體天天告訴我們一些看似永遠(yuǎn)正確的、一些虛假的概念。比如說(shuō)，這個(gè)地方有一個(gè)夜總會(huì)，就叫文化地產(chǎn)；有個(gè)洗腳的，就叫健康地產(chǎn)；有個(gè)酒店，就叫文旅地產(chǎn)；有個(gè)廠房，就叫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

我到馬來(lái)西亞，有一個(gè)人帶我去看燕窩地產(chǎn)，我想肯定是華人做的產(chǎn)品，果然是。他們?cè)趧e墅前面支個(gè)桿，弄個(gè)小房子，塞了幾只燕窩，燕子在那吐口水，于是這排別墅叫燕窩地產(chǎn)。

這是舊解釋，不是新解釋，但全世界的房地產(chǎn)本來(lái)不是這樣，不能這么橫著做。其實(shí)房地產(chǎn)本身，還有可能縱向發(fā)展。

轉(zhuǎn)型有兩種，一種就是做變性人，今天是大小伙，明天是大姑娘，這是一種轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型扯得比較遠(yuǎn)，扯不好，就會(huì)扯住要害。

還有一種是縱向轉(zhuǎn)型，由少年變成青年，青年變成壯年，壯年變成老年，這也是轉(zhuǎn)型。

同樣的問(wèn)題，我們現(xiàn)在面對(duì)很多特殊資產(chǎn)、困境資產(chǎn)、不良資產(chǎn)，如果還是用傳統(tǒng)方法，就是忽略房地產(chǎn)本來(lái)的樣子。房地產(chǎn)本來(lái)的樣子是什么？就是創(chuàng)造最具價(jià)值的固定的人造空間。讓房子創(chuàng)造價(jià)值，簡(jiǎn)單的說(shuō)，這就是房地產(chǎn)的基本問(wèn)題。

房地產(chǎn)往上生長(zhǎng)的邏輯是這4個(gè)階段，這是我們?nèi)祟惼駷橹梗S著人均GDP上漲，從3000美金、1萬(wàn)美金、2萬(wàn)美金，到6萬(wàn)美金、10萬(wàn)美金，地產(chǎn)商的角色變化，就是這么4個(gè)階段。房地產(chǎn)要向上生長(zhǎng)，不要橫向生長(zhǎng)。

第一階段，Developer，我們都知道的買塊地蓋房，這叫發(fā)展商。

第二階段，F(xiàn)ee Developer，收費(fèi)開(kāi)發(fā)商。特朗普做房地產(chǎn)做到這個(gè)階段就停住了，這個(gè)階段的開(kāi)發(fā)商跟張藝謀一樣，拍個(gè)電影要收錢，一堆投資人出錢，海報(bào)上永遠(yuǎn)寫(xiě)張藝謀導(dǎo)演作品，其實(shí)他自己沒(méi)投資，收費(fèi)的人反而最厲害。

第三階段，Real Estate Operational Corporate(REOCs)，綜合運(yùn)營(yíng)商。人均GDP3萬(wàn)美金、4萬(wàn)美金，開(kāi)發(fā)商就要變成不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商，這個(gè)要求的本事就更大。

第四階段，Real Estate Investment Trusts(REITs)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，或者叫REITs的GP公司，這是類金融的一種開(kāi)發(fā)模式。

我們現(xiàn)在面對(duì)大量困境資產(chǎn)，用什么樣的思維和模式來(lái)解決這些房地產(chǎn)問(wèn)題？

如果只是用原來(lái)的方式，比如所謂的旅游地產(chǎn)不通了，又把它變成康養(yǎng)地產(chǎn)，這解決不了問(wèn)題。這種投機(jī)取巧的簡(jiǎn)單的橫向思維是不對(duì)的，要換模式，回到房地產(chǎn)的本來(lái)的樣子，去做縱向的垂直的生長(zhǎng)，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過(guò)了人均GDP1.2萬(wàn)美金這樣一個(gè)水平，開(kāi)始向2萬(wàn)美金發(fā)展，我們應(yīng)該往上生長(zhǎng)。這樣我們會(huì)看到很多機(jī)會(huì)、很多項(xiàng)目、很多可能性，也能變成更專業(yè)的一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。

這就是我們過(guò)去一年的工作，嘴上說(shuō)換個(gè)方式，心里說(shuō)換個(gè)姿勢(shì)。由于我們換了方式，換了解釋，換了模式，換了看高樓的眼光，于是過(guò)去一年的發(fā)展相對(duì)來(lái)說(shuō)，腳下的路更寬一點(diǎn)，眼里的光更多一點(diǎn)，心里的自信和決心更大一點(diǎn)。

我也看到很多朋友，這一年跟我們?nèi)澜缱摺?strong>我相信大家都是越走越知道換方式的重要性，越走越發(fā)現(xiàn)，只有換個(gè)方式，我們走得才更遠(yuǎn)。

期待在2025年，我們能繼續(xù)尋找新解釋，找到新方向，走出新路子，開(kāi)拓新生活，謝謝。