朱房村會賣到14萬嗎？海淀的陽謀，京樓的開年大戲

一切剛剛好

剛好是元旦之后上班第一天

剛好是2025年的第一拍

剛好是全北京乃至全國最受矚目的朱房村地塊

朱房村土拍

本質是海淀的一場陽謀

他給2025年的北京樓市一個開門紅

給北京房價的堅挺打了一針強心劑！

前有嘉華天珺8.8萬開盤均價

后有接近9萬樓面價，售價至少12萬起步的朱房村

此時此刻功德寺心里那個美啊

感謝友商們這么愛我~

01

朱房村土拍結果出爐

0029地塊被中鐵置業＋招商＋華潤聯合體???

總成交價為91.52億元

樓面價約8.92萬/平

0030地塊被建發拿下??

成交價為90.404億元

樓面價約9.51萬/平

銷售價不限

對朱房村項目感興趣的寶子，可以加微maoduidui03進群關注，備注；朱房村。

02

地塊位置與地塊素質

兩宗土地都位于清河板塊，南側緊鄰清河和北五環。

0029地塊西側是京新高速，再往西是地鐵13號線。

西邊0029地塊規劃用地規模約4.27萬平

地上建筑面積約10.26萬平

容積率2.40

東邊0030地塊規劃用地規模約3.93萬平

地上建筑面積約9.51萬平

容積率2.42

兩宗地塊控高48米

總層高在16層以內小高層。

03??

價格和產品猜測

功德寺做100平小戶型是例外，朱房村面積段要比功德寺大。

參考功德寺主力戶型面積

盲猜朱房村面積在130多起步，到260平左右，如果到300平，也會有買家。

不少橡樹灣業主在關注朱房村，打算置換。

建議開發商最大做五居，或4+1，我們有不少粉絲有這個需求。

朱房村兩塊地都不限價，給開發商充分的發揮空間。

之前我們才朱房村價格大概率在12萬/平左右

參考橡樹灣5期萬象府的價格，目前掛牌價在13.8萬/平，加上新房產品溢價，部分也可能在14-15萬/平左右。

圖：橡樹灣五1期 238平4居，高樓層，掛牌價15萬，同戶型低樓層掛牌價13.8萬。

04??

朱房村周邊配套

附近最近地鐵13號線上地站，直線距離約1.2公里。

昌平線南延朱房村北站，直線距離約1.3-1.4公里

昌平線南延清河小營橋站，直線距離約1.8公里。

通勤不太方便，居住于此，更適合開車出行。

商業有綜合型商超清河萬象匯。

附近現有小學是海淀第二實驗小學（橡樹灣校區）、海淀實驗二小（匯緣校區）。

未來東北角將新建一所九年一貫制學校和一所幼兒園。

清華大學附屬實驗學校將作為承辦方，參與項目規劃與建設等工作。

項目預計于2026年初開工，并計劃于2027年6月完工。

教育用地東側是規劃醫療用地。

學校跟醫院放一塊，疊加附近居住密度大，車流量大，肯定會堵車。

朱房村規劃其余住宅用地，已確定是回遷房安置房。

個人認為，回遷房對附近影響不大。

海淀新房附近都有回遷安置房，比如四季青雙子、功德寺、永豐南、大牛坊。

05??

海淀選房邏輯

朱房村、功德寺、永豐南、永豐北均在北五環外，這四個盤該怎么選?

目前就地段來看，朱房村要做139平以上的大戶型，至少預算1500萬。

能和朱房村對比的只有功德寺。

永豐南大牛坊只有個別大戶型重疊。

從投資增值邏輯果斷建議優先考慮朱房村、功德寺。

地塊PK朱房村和功德寺各有優勢。功德寺屬于上地學區，書包條件好；朱房村附近配套成熟，更靠近北五環。

價格PK朱房村肯定要比功德寺更高，功德寺定價偏低，前面提到朱房村單價一定比功德寺要高，面積大，總價段更高。

產品PK朱房村一定更好，不限價，開發商有利潤，會做出產品溢價，并且開發商這次很重視這個項目。

得房率PK朱房村的小高層會比功德寺更低，因為高層兩梯兩戶，得房率更低，公攤大。對比功德寺一梯兩戶洋房就不占優勢。

關注朱村房后續產品一手消息，加她姐微信maoduidui03進群，備注：朱房村。

跟過我們追過功德寺消息的寶子都知道，我們消息速度。

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