穩(wěn)樓市、新模式、促更新、建好房——點評住建部2025新部署

文/中房研究院ICR執(zhí)行院長、365房評創(chuàng)始人 肖勇

本周召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，部署了2025年重要工作。其中，對房地產(chǎn)領(lǐng)域有如下表述（相關(guān)點評附后）：

——持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。一是著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項目重點支持。二是著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。

（點評：咬定青山不放松，持續(xù)用力穩(wěn)樓市，落實相關(guān)政策（存量政策與增量政策）。

后續(xù)還會出臺利好樓市的政策，不穩(wěn)住，不罷休！

城中村與老舊房的改造將提速，創(chuàng)造新需求，如同2015年棚改。并且，改造的規(guī)模并不限于大城市，而是300個城市，考慮到全國房地產(chǎn)市場的平衡性。

支持鼓勵剛需和改善性需求。相關(guān)的制度安排還需進(jìn)一步明確，能否借鑒其他行業(yè)“以舊換新”的補(bǔ)貼政策，鼓勵換房升級的改善性需求？對幫助新市民、青年人、農(nóng)民工的安居，也需要更有力度的具體的舉措。）

——推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯(lián)動新機(jī)制，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益。

（點評：房地產(chǎn)發(fā)展新模式“新”在哪里？堅持“兩手抓”，一手抓保障，一手抓改善（好房子），也就是市長的歸市長，市場的歸市場；人、房、地、錢“四定”，供需平衡，避免錯配；推行現(xiàn)房銷售，加強(qiáng)優(yōu)化監(jiān)管；建立房屋全生命周期安全管理制度；加強(qiáng)房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，維護(hù)市場秩序。

房地產(chǎn)黃金二十年，高速發(fā)展，一片繁榮，同時也是野蠻生長，亂相叢生。需要構(gòu)建新模式，正本清源，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。新模式是對過去的瘋狂的“三高模式”的撥亂反正，意義重大。）

——大力實施城市更新。一是堅持“先體檢、后更新，無體檢、不更新”，建立城市體檢和城市更新一體化推進(jìn)機(jī)制。堅持問題導(dǎo)向，查找人民群眾身邊的急難愁盼問題；堅持目標(biāo)導(dǎo)向，找出影響城市競爭力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項，體檢出的問題就是更新改造的重點。二是深化城市建設(shè)、運營、治理體制改革，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)。三是謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，基本完成已排查出老化燃?xì)夤艿赖母赂脑烊蝿?wù)，基本消除縣級城市建成區(qū)黑臭水體。持續(xù)實施完整社區(qū)建設(shè)、既有建筑改造利用和老舊街區(qū)更新改造、地下管網(wǎng)管廊建設(shè)改造、建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備更新、城市生活垃圾分類、口袋公園和城市綠道建設(shè)、公園綠地開放共享、城市居住區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和兒童友好空間建設(shè)等民生工程、發(fā)展工程。鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。四是構(gòu)建城市管理新模式，完善“一委一辦一平臺”，推動城市管理融入基層治理，形成智慧高效治理新體系，提高城市管理科學(xué)化、精細(xì)化、智能化水平。五是以“新城建”為引擎打造高水平“數(shù)字建”，系統(tǒng)推進(jìn)數(shù)字家庭、智慧住區(qū)、房屋建筑管理智慧化、城市運行管理服務(wù)平臺、智能化市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造等任務(wù)，全方位提升數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化水平。

（點評：開發(fā)商眼里的城市更新主要是指拆舊建新，行業(yè)主管部門所說的城市更新，是城市空間、城市界面、城市功能的整體煥新與全面提升。這里面蘊含著大量的商業(yè)機(jī)會，也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新升級的重要方向，由開發(fā)向投資、運營、服務(wù)轉(zhuǎn)型是必然選擇。時代變了，不轉(zhuǎn)型，就出局。）

——打造“中國建造”升級版。一是全面深化建筑業(yè)改革，變革建造方式，改革工程監(jiān)理、工程造價、竣工驗收等制度，健全工程質(zhì)量安全保障體系，大力發(fā)展現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)。二是以更高質(zhì)量的制度供給激發(fā)建筑企業(yè)和從業(yè)人員的強(qiáng)大活力。全面梳理建筑業(yè)法律法規(guī)規(guī)章和文件，凡是影響活力和積極性的，該改的改、該廢的廢。三是整體提升工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，國家標(biāo)準(zhǔn)提高底板、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)提升，鼓勵支持制定團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)提升引領(lǐng)建筑產(chǎn)業(yè)升級。四是更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式建筑。選擇一些基礎(chǔ)好的地區(qū)，支持打造形成現(xiàn)代化建筑產(chǎn)業(yè)鏈。五是把綠色建筑培育發(fā)展成新的經(jīng)濟(jì)增長點。2025年實現(xiàn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)，推進(jìn)建筑領(lǐng)域節(jié)能降碳，開展建筑光伏高質(zhì)量發(fā)展試點。

——建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。一是提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布新修訂的《住宅項目規(guī)范》等住宅標(biāo)準(zhǔn)。二是構(gòu)建支持住房品質(zhì)提升的制度體系，大力發(fā)展順應(yīng)人民群眾新期待的好房子。三是支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。四是推進(jìn)老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。五是大力實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。

（點評：打造“中國建造”升級版、建設(shè)中國“好房子”的提法很有意義。中國房地產(chǎn)的問題一大堆，建筑質(zhì)量問題是重中之重，老百姓掏了“六個錢包”、負(fù)債幾十年買的房如果出了質(zhì)量問題，何來幸福感、獲得感、安全感？

“好房子”不僅是改善型居住的需要，更是行業(yè)的底線、行業(yè)的良心!

況且，中國建筑業(yè)還肩負(fù)著出海、走向世界的使命。眼下，“中國制造”、“中國智造”已形成全球性正向影響力，我們能否像新能源產(chǎn)業(yè)、新能源汽車等一樣，打造綠色、低碳、環(huán)保、科技、智能的“中國建造”品牌，走在世界前列？）