2008年金融危機，奧巴馬如何拯救美國的房地產行業

目前，美國房價已經創出歷史新高，行業仍然呈現良好的發展態勢。而回想2008年金融危機期間，美國的房地產行業幾乎到了徹底崩盤的邊緣。那個時候，房地產行業能夠實現起死回生，離不開時任總統奧巴馬對房地產行業全力以赴的救助措施。
在2008年美國次貸危機愈演愈烈之際，奧巴馬政府推出了一整套的救市政策，分別從幫助金融機構、住房貸款機構和住房人入手，加強流動性的注入，以及對債務進行重組，成功地化解行業風險，最終實現了美國房地產行業的軟著陸。

一、《屋主可負擔能力和穩定計劃》
奧巴馬政府于2009年2月18日公布了該項計劃，耗資最高可達 2750 億美元，旨在幫助約900萬房奴保住其房產。其主要內容包括 ：
放寬按揭貸款再融資限制。該計劃幫助那些信用良好的房主獲得再融資便利，也就是重新辦理按揭貸款，讓購房人能按新的、利息更低的貸款還錢。這一措施，可以幫助400萬至500萬房主實現按揭貸款再融資，從而減少大部分家庭的月供支出，降低家庭債務負擔，增強其經濟穩定性。
鼓勵房貸機構減月供。要求房貸機構為特定的購房人，提供減少每月還款額度的措施。具體而言，就是通過調整債務結構和期限，讓那些因為收入下降，可能出現按揭違約的購房人，能繼續還得起貸款。這一提供債務重組的措施，讓家庭月供支出金額降至可承受的范圍，降低了家庭失去房屋的概率，惠及了大約300萬至400萬房主。
加強對房利美和房地美的支持。財政部收購了房利美和房地美2000億美元的優先股，用以支持兩房公司向市場提供較低利率的貸款，鼓勵中產階級家庭繼續購房，從而提振市場信心。
排除不良參與者。將沒有責任感的房屋購買者、肆無忌憚的房地產貸款商以及投機的購房人排除在計劃之外，確保救助資源能夠有效流向真正需要幫助的房主，避免政府的救助計劃被濫用。
二、改革住房可負擔再融資項目（HARP）
在此基礎上，2011年10 月24日，聯邦住房金融署宣布了推出改革住房可負擔再融資項目（HARP）。主要措施包括取消或降低再融資借款人的部分風險費用：降低了借款人的再融資成本，使更多借款人有意愿參與再融資，從而能夠享受到當前較低的利率，減輕房貸償付的負擔。具體而言，為如下措施。
一是取消“兩房”擔保品貸放率125%的上限。放寬了再融資的條件限制，使更多原本不符合條件的借款人，能夠獲得按揭再融資機會，進一步擴大了救助范圍。
二是取消 “兩房” 貸款的擔保費。減少了借款人的費用支出，提高了再融資的吸引力，有助于推動再融資業務的開展。
三是簡化房產評估流程。如果借款人使用 “兩房” 提供的自動價值評估模型，就無需重新進行房產評估，加快了再融資的審批速度，提高了再融資的效率。
四是延長項目參與截止日期。對于2009 年5月31日之前將抵押貸款轉讓給 “兩房”的借款人，其參與住房可支付再融資項目的截止日期，從2012年6月延長至2013年12月31日，給予了更多借款人足夠的時間來利用該項目進行再融資。
五是房屋止贖計劃。奧巴馬政府推出了140億美元的房屋止贖計劃，幫助失業購房者重新修改住房貸款新計劃，減輕還款壓力并降低住房止贖率。具體措施包括改聯邦住房管理局在2012年前，向300萬至400萬住房所有者，提供第二次修改和減少住房貸款的機會，以避免更多家庭因失業等原因失去住房。
三、奧巴馬救市政策的影響與意義
1、穩定房地產市場。
上述各項計劃和措施的實施，使得借款人能夠以較低利率進行再融資，降低了月供壓力，避免了大量房屋因斷供而被銀行收回拍賣，從而穩定了市場上的房屋供給和需求關系，對房價起到了支撐作用
2、增強市場信心
政府對房地產市場的積極干預，向市場傳遞出穩定市場的信號，增強了購房者、投資者以及金融機構對房地產市場的信心。如財政部對房利美和房地美的支持，維持了較低的按揭利率水平，讓市場參與者相信政府會采取措施，保障房地產市場的穩定發展，促使部分觀望者重新進入市場，推動了房地產市場的活躍度。
3、緩解家庭債務壓力。
這些措施，使家庭債務壓力得到緩解，提高了家庭的可支配收入，進而有助于刺激消費，促進經濟的復蘇。根據彼得森國際經濟研究所的研究顯示，HARP規模的項目，一年可為借款人節省74億美元，增加了家庭可支配收入，其效果比相同規模的臨時性減稅更明顯。
.4、促進了金融體系穩定
減少了房貸違約和止贖情況的發生，降低了金融機構因房地產貸款壞賬而面臨的風險，有助于維護金融體系的穩定。如房屋止贖計劃避免了大量不良貸款的產生，使銀行等金融機構的資產質量得到一定程度的保障，增強了金融體系的抗風險能力。
四、2012年開始出現明顯成效
奧巴馬政府采取的一系列拯救房地產行業的措施取得了一定效果，從 2012 年開始美國房地產市場出現企穩回升的跡象。
2012 年美國第三季度房價同比上漲 3.6%，達到近兩年來最高值。2012 年美國新房實際銷量約為36.7萬套，比2011 上漲 19.9%，為自2009年來的新高。
當年12月份，美國新房銷售量經季節調整以后，按年率計算為銷售了36.9萬套，比 2011年同期交易量高出 8.8％。
與此同時，2012年全年，美國舊房實際銷量約為465萬套，為2007 年以來的新高。2012 年美國房屋止贖率達到5年來最低，顯示樓市正在向健康狀態邁進。
隨著房地產市場的穩定和復蘇跡象的顯現，消費者對房地產市場的信心逐漸恢復，購房意愿有所增強。一些持觀望態度的潛在購房者，開始進入市場，進一步推動了房地產市場的需求量。
房地產市場的好轉也吸引了投資者的關注，他們對房地產市場的預期從悲觀轉向樂觀，增加了對房地產的投資。這不僅包括個人投資者，也包括一些機構投資者，為房地產市場的發展提供了更多資金支持。
奧巴馬政府的房地產市場拯救政策，不僅有效地穩定了房地產市場，而且對整個美國經濟的復蘇和發展產生了深遠的影響。這些政策的成功實施為后續的經濟增長奠定了堅實的基礎，并為應對未來可能出現的經濟挑戰提供了寶貴的經驗。
五、對我們的啟示
奧巴馬政府拯救房地產行業舉措，對我們有哪些啟示？總的來說，有幾個方面的借鑒意義。
一是要把民生問題作為最重要的目標，以解決住房人的困難和需求，保住住房人的房屋為主要政策導向。
二是制定政策需多管齊下，政策力度要大，出臺節奏要快，該出手時必須果斷出手，抓住有效時機進行積極救市。
三是加大對金融機構利益協調和平衡機制的建設，靈活運用金融系統的再融資功能，解決購房主體的階段性困難。必要時政府介入穩定金融機構，保障房地產金融穩定。