房貸利率重回“3字頭”，銀行賠本了！樓市風向又要變了？

10月份的時候，諸多房奴還在歡呼房貸利率邁入了“2字頭”時代。

可現(xiàn)在風向似乎又變了。

11月30日起，杭州的首套和二套房貸利率上調至3.1%。而在此前的11月8日，杭州首套和二套房貸利率剛剛從2.9%上調至3.0%。

短短1個月內，杭州房貸利率經(jīng)歷了兩次上調。

作為新一線城市，杭州樓市的走向一直備受矚目。杭州房貸利率的一再調整，對于樓市而言，是投石問路，還是有著更深層次的寓意？

壹

杭州房貸利率的調整雖然讓購房者感到意外，但對于杭州樓市而言，卻有幾分水到渠成的況味。

去年下半年，杭州樓市成交量明顯下滑。

去年8月1日，杭州上架了4宗地塊，但參與土拍的房企數(shù)量創(chuàng)下了新低，這讓杭州危機感大增。所以，在亞運會剛剛結束，杭州就開始出臺樓市新政，放開了部分區(qū)域的限購，放松了戶籍的限制。

但是，成效并不顯著——今年一季度，杭州新房成交141萬平方米，同比下降了58%。二手房市場上，掛牌已經(jīng)超過了15萬套。

也正因為如此，杭州依舊不遺余力地出臺樓市新政。

從取消限購、取消新房限價到下調房貸利率、降低首付比例等，此前樓市過熱期出臺的所有限制性措施都成為了歷史，提供了前所未有的寬松購房條件。

在政策的強力拉動之下，最佳購房窗口期出現(xiàn)了。

求仁得仁，杭州樓市終于回暖了，新房和二手房雙雙傳來捷報。

杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）共成交二手房10429套，環(huán)比10月的9120套增長14.4%，同比去年11月的8801套上漲18.5%，創(chuàng)下20個月來的新高。

在國家統(tǒng)計局的10月份的70城房價數(shù)據(jù)中，杭州二手房環(huán)比上漲0.8%，排名第二，僅次于北京。

不知道11月份的70城房價數(shù)據(jù)出臺后，杭州二手房的表現(xiàn)會不會更讓人驚艷？

在二手房成交量沖上歷史高位的同時，新房市場也毫不遜色。

“打新熱”又重出江湖，有些樓盤甚至出現(xiàn)了“一房難求”的情況。

比較有意思的是，環(huán)環(huán)在住建部的官網(wǎng)上，看到了關于杭州樓市的相關報道。

報道中列舉的杭州濱運錦繡里，即開即罄的故事，已經(jīng)三番五次上演了。而另一個項目——中冶·錦繡公館，首期33套房源共有267組家庭報名搖號，11月17日下午開盤時在線售罄，中簽率不到13%。

土地市場上，在11月20日的土拍中，濱江集團拿下了蕭山區(qū)奧體博覽中心單元地塊，以48186元/平方米的成交樓面價，成為杭州土拍史上宅地成交樓面價第二高的地塊。

回想下去年8月的那次土拍，杭州的土地市場再次走出了反轉行情。

貳

從新房、二手房和土地市場的表現(xiàn)來看，對于“止跌回穩(wěn)”的任務，杭州不僅完成了，而且是超額完成。

所以，銀行迫不及待出手了。

根據(jù)國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，各類銀行的凈息差水平均跌破1.8%的“預警線”，今年三季度凈息差進一步下探至1.53%。

在銀行的認知中，房貸利率若低于3%則被視為無利可圖的交易。過往時期，銀行之所以愿意響應國家政策要求，提供此類優(yōu)惠利率，主要是鑒于房地產(chǎn)市場形勢嚴峻，亟需提振。然而，當前杭州房地產(chǎn)市場已展現(xiàn)出顯著的回暖跡象。

房貸作為銀行的重要業(yè)務之一，其利率水平直接影響著銀行的收益狀況，銀行自然傾向于不再繼續(xù)做賠本的買賣。

再從另一個層面來考慮，LPR的一再下降，使得公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率之間產(chǎn)生了倒掛。

以往，公積金被視為購房者的一大福利和優(yōu)勢，但在當前利率環(huán)境下，這一優(yōu)勢已大幅削弱，幾近消失，使得公積金制度在促進住房公平和可負擔性方面的作用受到挑戰(zhàn)。

叁

其實，杭州上調房貸利率的行為并不是個案。此前，武漢、長沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內的多地相繼回調房貸利率，首套房貸已經(jīng)重回“3字頭”。

在紛紛上調房貸利率的背后，是多地樓市相繼回暖的事實。

北京、上海、廣州等一線城市取消了普通住房和非普通住房的標準劃分，并明確了相關稅收優(yōu)惠政策，這無疑為樓市添了一把柴。

根據(jù)樂有家研究中心的數(shù)據(jù)，11月份，深圳新房住宅認購量9986套，預售網(wǎng)簽8076套，加上現(xiàn)售總網(wǎng)簽量近10000套；二手住宅錄得量8500套，網(wǎng)簽7125套。

根據(jù)安居客上海的數(shù)據(jù)，11月份，上海二手房(含商業(yè))累計成交27050套，是自2021年3月以來首次突破27000套大關，創(chuàng)下近44個月以來的最高成交量。新房方面，豪宅項目的熱賣可以作為一個重要的指標。

所以，“2字頭”的房貸利率很可能只是曇花一現(xiàn)，“3字頭”的房貸利率大概率還將在更多的城市露面。

當然，利率上調對購房者心態(tài)的影響不可忽視。

一方面，利率上調意味著購房成本增加，這可能會讓一些購房者產(chǎn)生觀望情緒，等待更好的購房時機。另一方面，利率上調也反映了市場回暖的趨勢，增強了購房者對市場的信心。

因此，在利率上調的背景下，購房者的心態(tài)可能會呈現(xiàn)出一種微妙的平衡狀態(tài)。