新形勢下買房新邏輯：做一個長線包租公！

今天和未來的房地產形勢，對每個人來說，相信都很不容易，這個不容易表現在兩點：1）不知道該怎么去理解這個形勢；2）不知道該怎么做自己的下一步。

我注意到一個有趣的現象：大多數人把房地產市場的未來都押寶在政策刺激上，每天只關心又出了什么新政策、接下來政策會怎么出……

在我看來，這個背后深層顯示出，大多數人的思維和行動都還無法從過往的大牛市里走出來，依然冀望于一個政策可以翻轉所有牌面。

這恰恰是我今天要說的：面對未來的新形勢，個人如何調整新思路，以及如何確立新的買房框架。

01

理解新形勢

談時下和未來的“房地產新形勢”，我用最簡單的兩個看法總結：1）好城市里的好房子依然值得投資；2）你需要一個全新的思維去建構一個新框架。

未來的“故事主線”一定包含如下兩點：

第一點：未來的經濟增速會下降、房地產成長性會減弱。

這是全世界所有發達國家在走完工業化、城市化過程的歷史，我們例外的可能性不大。花無百日紅，是常識。我們以前年均增速接近10%，近年來是5%，未來也許就到了3%，很正常。城市化慢慢走向尾聲，房地產大爆發的時代也慢慢過去，房子的成長性會減弱。

這對個人意味著什么？意味著：低增速之下，普通人的投資會變得很難，以往唾手可得的高回報資產不再有。也意味著：以往的高估值不再成立，股市樓市都如此。比如貴州茅臺，在順周期時我們可以接受它60倍的市盈率，但現在23倍你都覺得貴（為什么？就是因為過往高增長可以稀釋掉高估值，越漲越便宜）。而深圳的房子就像茅臺一樣，在大牛市里我們也可以接受只有1.2%左右的租金收益率，沒有關系，那時成長性強，沒人看那個。但現在和未來，不再是了。

第二點：未來的貨幣利率會下降、貸款成本會降到很低。

成長性減弱并不代表房地產沒有了價值，沒那么絕對。因為，未來的另一個主線是：貨幣利率會繼續降。全社會投資回報率下降了，錢的成本一定會下降，降到多少不知道，但會很低，并且會在可見的未來繼續降。

這對個人意味著什么？意味著：你的貸款成本會下降，但同時你的存款回報也會降（最近的3年期定存利率已經降到了1.5%，在2年前還能超過3%），你的錢存到銀行里收益只會越來越少。

利率下降總是會利好房地產，何時會發生效果不清楚（某些時候需要等待較長時間），但總歸方向是會往著利好房地產的那一邊走。人們在低利率的環境下會越來越不愿意持有現金，資產最終會表現為相對貨幣購買力貶值的上漲。這在美國、日本，無論是房地產還是股市，都表現得非常明顯。

這是我們對形勢“常識般”的理解，不需要復雜。如此，對于那些手里還有可投資金的個人而言，問題來到下一步：你要怎么做？

02

重建購房邏輯

我的看法：首先你需要確立“新思維”。這包含以下兩點：

第一，快速扭轉以往大周期內形成的資產快速增值思路，降低期待。基于上述分析，高成長已經很難，再死抱著“路徑依賴”不放，會做錯很多事。你需要接受并且尋找到這樣的資產：它可以在每年乃至每個月都為你創造穩定、可持續的投資回報，而不再是像過往那樣等到你賣出時才能一把套現但在賣出之前你要忍受極低的回報率。就像過去2年很多人買高息紅利股發了財一樣，有一些高手是耐住了寂寞好多年的（那些高息紅利股強勁上漲背后的邏輯，就是如此）。我要強調好多遍：現金流、現金流，確定、穩定、可持續的現金流創造，是我們未來很長時間里最重要、最重要的投資關注點。

從這個角度說，國家提倡的“耐心資本”其實是成立的，只不過這個詞被鐮刀們搞壞了。如果我們想跑贏未來，現在必須要耐心下來，用好“長期+復利”的思維。

第二，你要把錢繼續放到房地產里去，只是要調校好比較基準。時下風氣流行躺平，但我必須要指出：對于手中有可投資金的家庭，躺平的風險長期看一定大于收益。因為，基于上述分析，很快你的存款會沒有收益/收益接近于0。同時，相較于A股，我更主張把錢繼續放到房地產里，只是你要更換比較基準。以往人們會普遍比較房價漲了多少，但未來我們要比較那套房子的租金回報率。

用什么為基準？以10年期國債收益率為基準。因為國債收益率是一國的無風險收益率，就是你借錢給國家，而后者違約不給你利息的概率極低。所以，如果租金回報率低于這個，那真不如存錢什么都不干。但如果你買一套房租金回報率高于它，那長期就是正確的（尤其是加入“復利”計算）。

目前我們最新的10年國債收益率略微超過2%，考慮到摩擦成本，我們可將租金收益率設定在3%或者未來12個月預期3%（如果預期非常好租、未來租金上升的概率高，那么暫時低于3%也OK）。

如此，你買一套房子，便可以實現“進可攻退可守”，房價漲了你可以升值，房價不漲你可以收租，好過存錢，也好過什么都不干。由于是做“耐心資本”，你還可以減少對短期房價漲跌、政策波動的關注度，讓家庭的財務與生活都可以變得更加的從容。

簡單說，就是一個長線包租公。

我主張按照這樣的“新思維”去尋找樓盤，它應該滿足但不限于如下條件。

1)要在有充足的產業就業人群聚集處，職住分離度要比較高。這樣好租，空置期短，租金也更有機會漲。

2）精裝現樓交付，這樣盡可能的減省時間成本、裝修費用。

3）戶型不要太大，1-2房為好，好租，單位租金更高。

4）測算（預期）租金回報率要滿足上述比較標準。

5）總價、單價都不能太貴，一定要有價差，價差代表著安全墊。

6）要有好的物業管理，因為是長線。

按照這樣的邏輯去買，你大體上可以得到一個好的“確定性”。

沿著上述思路，我找到了一個盤，非常的好，它的名字叫：深創雅苑。

03

不一樣的鳳崗

深創雅苑位處東莞鳳崗的天安深創谷項目，這個區域深圳人都知道，說它是東莞，它離深圳核心區比深圳大部分區域都近。用一句話總結：東莞的房價，深圳的區位。

我之前寫過很多篇文章講鳳崗的獨特，時隔經年，今天回頭看去，我發現很多深圳人可能根本沒有注意到：鳳崗不單單是融入深圳都市圈的問題了，而是它無論在實力、還是在影響力方面都令深圳有“危機感”了！它不但在實力上超過了龍崗的大部分區域，而且正在越來越強烈的反向影響著深圳！

鳳崗的許多發展大家都知道，但我想額外強調兩件事，大家感受一下。

第一件事：11月27日，天安數碼城集團第九屆企業創新生態圈大會又將舉辦！

天安創新生態圈大會最早是2014年開始舉辦，到今年是第九屆。我見過很多這樣的論壇，最終都不了了之，但這個創新生態圈大會生命力極其旺盛，現在已經成了深圳的重要公共事件（注意，它的影響輻射圈是深圳）。

伴隨著國家和深圳在全球地位的重要，數年來，創新生態圈大會累計邀請來了超過50位海內外大牛來到鳳崗分享寶貴看法——幾乎每年都有一位諾獎得主來到。其中包括了諾貝爾經濟學獎得主托馬斯·薩金特教授、蘋果聯合創始人斯蒂夫·蓋瑞·沃茲尼亞克(Stephen Gary Wozniak)、前特斯拉CTO﹠聯合創始人J.B.Straubel、星巴克創始總裁霍華德·貝哈爾、波士頓動力創始人馬克·雷波特等等。

這些人不要說是在鳳崗，他們來哪一個地方，都會引起很重要的轟動，這本身就是一場城市/區域的對外推廣！相當于是這些海內外知名人士每一年都在把鳳崗、把深圳推向全球一次！

今年，我們還將會看到重量級大咖登場！前段時間因直言得到廣大群眾喜愛的著名經濟學家、人大教授吳曉求教授，今年將在現場有一場接近1個小時的重要分享！他會對時下的經濟、房地產、股市形勢做出重要判斷！

同時，我還有一個大驚喜：在那天，你還可以近距離聽到諾獎得主愛德華·莫澤關于腦科學與AI產業化的精彩分享。

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他們選擇了鳳崗，恰恰印證了鳳崗獨特而強大的戰略區位價值。正如著名戰略咨詢專家王志綱前不久所說：“鳳崗之于深圳，就像昆山之于上海”。事實上，鳳崗已然成為深圳的一部分，并且，它在通過這樣的世界級論壇，開始反向營銷和影響著深圳。

第二件事，鳳崗的實力已經超過龍崗3/4區域！

這會讓很多人意外，但卻是事實。早在2020年時，鳳崗GDP已經達到319億、常住人口接近42萬（現已達60萬）。把它放到整個龍崗區去對比，我們發現：鳳崗的經濟實力與人口規模竟然在龍崗11個街道里面排名第4！超過大部分的街道！

到2022年，鳳崗GDP變為389億，2023年達到393億元，沖破400億只是一步之遙。據東莞統計部門數據，過去10多年來，鳳崗GDP累計增長超30倍，增速為東莞所有鎮街第一。

而在產業和人口方面，鳳崗近些年來都在發生翻天覆地的置換。過去5年來，鳳崗吸引了約達1500家深圳企業落地，包括京東、天安、百果園、康佳、中集、深交所南方中心等重大項目也紛至沓來，而產業結構也從先前的加工制造快速轉向人工智能、電子信息、智能制造等等，上述生態圈大會本身就是明證。

時間是最好的證明，鳳崗的發展，尤其是所引進的產業，事實上已經完全不輸于、乃至超過深圳的大多數街道——至今為止，深圳沒有在同一個街道出現過京東、天安這樣兩個全國性巨頭產業園。鳳崗已經不再是東莞的鳳崗，深圳人也不能再用傳統的眼光去看鳳崗，這里已經崛起了！作為尋找投資機會的個人，這里很值得納入關注了。

為什么要花時間去重新強調鳳崗的新變化？因為它這樣“不是深圳、勝似深圳”的區位差，創造了房價差。正是因為不屬于深圳，鳳崗雖然距離深圳核心區超過深圳的大部分區域，但是它的房價依然只是深圳的1/3！它有足夠厚的安全邊際！這正是我上面說的“買便宜”，看租金回報率的市場第一紀律便是“絕不能買貴”。

04

深創雅苑全符合“包租公”標準！

下面就來說，為什么我認為深創雅苑是一個非常棒的適合新買房框架的樓盤，它符合我上述的分析框架，更加符合我上述列舉的全部條件，還能多出——不僅僅限于投資，它同時還擁有良好的居住價值。

我說，這樣的新框架要求我們要去尋找在產業就業人群聚集處，尤其是職住分離度比較高的地方，這是首要的要求，它占的權重很大，天安深創谷首先在這一點上令我非常興奮。

在2024年，天安深創谷也迎來了自己的成熟期。我在現場看到，歷時4年建設，這個項目已經成為鳳崗的城市新地標。項目規劃有100萬平米，擁有鳳崗第一高樓天安元器件大廈、深創雅苑配套居住、企業公館、工業廠房、商業配套等綜合業態。目前項目整體已建成交付，商業生活配套也會在明年開業。這些年累計進駐超過180家優質企業——其中80%來自深圳，企業90%入駐率，未來將有擁有產業人群3萬多人，以及2100多戶業主。加上一期天安數碼城T5，入駐企業已近1000家。

天安深創谷項目圖

這些信息說明了：1）這個項目經營成功了，引入了足夠大量的企業，就業人群龐大，意味著租房需求活躍；2）大比例企業為深企，7-8成職員不住在附近，這意味著他們可能需要長距離往返通勤，這會讓他們很容易選擇就近租房。我有幾個同行去年就在這里做了投資，和他們交流，也印證了我的上述判斷。“這里的房子你只要拿出來，2-3天就能租掉，非常快，根本不愁租，30多平米的單間能租到1500-1800塊，裝修好一點租金還可以提高”。

深創雅苑外觀圖

深創雅苑目前還有200多套，面積段豐富，約33平米的陽光單間、約50平米的一房兩廳、約79平米的白領居家兩房、約96平米的三房兩廳、以及最大的可容納三胎家庭的約127平米的四房單位。要點是：房子已經入伙交樓，全為精裝修，買到即可放租，不用裝修等待。

深創雅苑實景圖

深創雅苑實景圖

來比較測算兩個回報率，一個是單間，深創雅苑的單價大約是1.3萬平米，單間大約45萬左右，按凈月租1500塊計算，租金回報率有機會達到4%，比我上述3%的要求還要高出3成，是無風險收益率的double。

再看下圖的兩房單位，這是和周邊住宅盤的比較。結果顯示，深創雅苑的兩房單位，總價90萬起，參考月租2600塊，測算租金收益率可以接近3.5%，同樣超過了我的3%標準線。注意：單房和兩房還送全屋家私。

講到這里會有質疑：開發商為了賣樓當然會把租金往高了說，到時候租金收益率達不到也白搭。為了回答這個問題，回到我上面說的：“預期租金實現”。我們需要判斷在天安深創谷這里購置一套單位，它的租金上漲的潛力。如果租金有較大概率實現上漲，那么即便我們保守測算眼下它不能達到3%的標準線，但是遠期也可以實現。如上所言，天安深創谷目前已經成熟，一共就只有2100多套高層單元式住宅——意味著未來沒有后續供應，但是未來這里預計總產業人口達到3萬人，職住分離度極高——意味著潛在租房需求龐大。關于未來的供求關系分析，結論應該是清晰的：未來大概率供不應求。是以，我認為持有的時間長一些，預期租金超過3%是非常有保障的。

可能正是基于這樣的預期，在天安深創谷，無論是高層住宅深創雅苑、還是商務會所大宅深創公館，都賣得非常火——目前前者只有15%的尾盤在售，后者只有三套。這個時候買入，要比1年前更加劃算，區域的成熟度越高，房子越好租。

05

以上是我最新的適應新形勢的買房框架，進化論告訴我們，贏到最后的物種，并不是最強大的物種，而是最能適應環境的物種。當下和未來是新的變局，我們沒有能力去左右之讓它們重新回到我們熟悉的窠臼里去。人們必須做出思維調整，并指引我們產生新的行動。

深創雅苑，就是一個這樣可以落地我們全新買房框架的稀缺盤。為了理解方便，我們最后再總結一下它的優點，基于以上我們的框架要求：

1）它有價差帶來的安全墊。深創雅苑是按鳳崗區位定價，只相當于同品類深圳住宅的1/3左右。但實質上鳳崗無論實力還是影響力，都已經在崛起，這個價差創造了安全邊際。

2）它擁有潛在租房需求龐大的產業人群。深創雅苑屬于天安深創谷的一部分，后者經過多年耕耘已經被驗證成功了，它引入了180家企業，未來就業人群多達3萬人之高，并且大比例是深圳人，這將產生巨大的租賃需求。現實中房源非常好租，也印證了這一點。

3）深創雅苑未來的房源供不應求。天安深創谷一共只有兩類可居住產品——商務大宅深創公館、配套住宅深創雅苑，尾盤都所剩無幾，再無后續。隨著這里的入駐企業越來越多，這里的產業人群、居住人群也將增多，住宅將供不應求。現實中無論大宅還是單間都非常好賣，也印證了這一點。

4）它可以實現很好的租金回報率。按照單間比較，深創雅苑的租金收益率有機會達到4%，遠遠跑贏無風險收益率。即便是保守測算，依據供求關系、潛在租賃需求的分析，這里未來也很大概率能夠實現預期租金收益率的持續上升。

這就是花40萬或者100萬在這里買一套房子，作為長線資產配置的理由。你不需要關心房價如何波動，只需要專注于做一個合格的包租公。

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