廣州樓市反轉了嗎？

我是紫沐，這是我第424篇日記。

聊聊最近的市場。

豪宅稅

豪宅稅對優質超豪產品，利好挺大的。

比如珠城，最近這周截至周六，累計成交14套，有7套都是超豪。

按1500萬的套均價去算，如果是二套，原豪宅稅5.3%+契稅3%+個稅1%，摩擦成本要140萬。

但優惠后只要45萬，省了足足95萬的成本。

對業主來說，這6.3%的稅費優惠，可以當做讓利促銷，相當于房價打了個94折。

對買家來說，如果現金流充足，這省下來的錢可以通過杠桿，多撬出來600萬，買更好的標的。

想穩，拿來升級下裝修預算，也同樣很香。

所以像降稅這種實打實的降成本，比什么降首付實用多了。

對買賣雙方都有好處，能進一步提高市場流動性。

但說實話，如果樓盤本身品質不夠硬，豪宅稅減免也幫不了什么忙。

就好像能買萬博和樾府或者萬博悅府的買家，不會因為雅居樂花園的大面積少了筆稅費，就跑到對面去。

市中心的老破大，也是一個道理。

這種上個世紀的產品，哪怕是大面積，在居住舒適度和戶型設計上，可能還比不過不超豪的新式戶型。

沒有金融屬性，又沒有居住屬性，在巨大的品質差異面前，稅費減免救不了老破大。

所以真正能吃到稅費減免紅利的，還是那些本身就屬于板塊標桿的樓盤。

比如牛奶廠，以前四大金剛的超豪戶型，流通性一直比不過不超豪四房，豪宅稅功不可沒。

但現在去四大金剛買一套165㎡，不用交豪宅稅，總價可能比去觀樾買一套140㎡還便宜。

那牛奶廠內部置換的買家，確實會有一部分，從觀樾跑回四大金剛去。

所以取消豪宅稅，固然利好超豪宅產品。

但前提是，你手上的超豪宅，本身品質得過硬。

這么一看，珠城頂豪確實是最大贏家。

買房時機

從現在到春節前，我覺得都是很好的淘筍時機。

目前的利好力度，包括利率、稅費和各種大禮包，放在樓市的黃金時代，也是史無前例的。

加上房價回調這么久，核心區只要不是垃圾盤，房價基本都穩定了。

在對房地產態度徹底扭轉的背景下，很難有大幅下跌的空間。

加上過去兩年，徹底拋棄房地產的后果，操盤手也有了切身體會。

在房價真正止跌回穩之前，對房地產的幫扶只會持續，不會輕易就撤掉。

而且這波提振內需，大概率還是要靠房地產這個支柱。

畢竟能占GDP比重15%，關聯1000多萬直接從業人員和8000多萬上下游崗位的房地產，目前還沒有很好的替代品。

在新的替代品出來之前，不管是操盤手還是地方，就算嫌棄，也還是得用。

有實際住房換房需求，現在買，安全墊算比較充足了。

具體來看，600萬以下，還是優先新盤比較好。

新規產品的高使用率，能在同面積下對比老房子對一間房，對剛需剛改來說，功能性優勢還是很大的。

而且說實話，未來即將入市的大量新盤，很多也是這個價位段。

新一點的產品，面對后續沖擊，也更有競爭力一點。

至于投資，我依然覺得沒到時候。

別看網上很多人說，反價潮即將到來。

真實的市場，大部分房源還是趁著利好熱度出貨為主。

哪怕是優質資產，多空博弈其實也還在持續。

在心態層面，就沒有徹底扭轉過來。

更別說穩房價和漲房價，是完全不同的兩個維度。

復盤過往的行情，行政的手，最多只能對穩房價有幫助。

真正的漲房價，還是靠基本面燃起來的。

在經濟、就業、預期真正回暖之前，很多看起來火熱的情緒，其實都是虛火。