央 企 「兇 猛」

茍利國家生死以，豈因禍福避趨之。

11月11日，央企金茂以總價款14.469億元競得曲江文教園板塊一宗約61.6畝商住用地，折算畝單價約2348萬元，折合樓面價約12580元/㎡。

值得一提的是，這宗地共吸引到中海、華潤、金茂、中鐵四大央企以及四川邦泰5家企業參與競買，最終經過28輪激烈競價，溢價率達到約23%。

經常看房買房或者關注地產市場的朋友都知道，這兩年央企在西安樓市的表現可以用風生水起來形容，尤其是恒大暴雷以及融創、碧桂園等民企式微之后，各大央企幾乎全面“占領”西安的銷售業績排行榜前列。

就拿2023年來說，銷售業績排行榜前兩位一直是龍湖和綠城爭雄，此前的“一哥”萬科雖然最終銷售額達到約126.2億，但只能排在業績榜第四位，前10位中，有5家是央企。

不要忘了，排名第一的綠城第一大股東，還是央企中交集團。再加上背靠國企深圳地鐵集團的萬科以及本土國企陜建和高科，2023年業績TOP10中只有龍湖一家算是純民企。

而僅僅4年前，2020年的西安銷售業績TOP10中，甚至連一家央企都沒有。唯一有央企背景的綠城也僅僅排名第6位，算是地產央企在西安的至暗時刻。

此后的2021年，雖然有“中華保招”四大央企進入前10位，不過排名央企第一的中海銷售額約82.5億，還不到融創（約189.8億）的一半。

2022年，中海掉出前10，當年的銷售業績TOP10中只有華潤、招商和保利三家央企，而民企數量達到6家，這也是地產民企集團最后的榮光。

在中指研究院前幾天發布的2024年1-10月西安地產企業銷售業績排行榜上，前10位中，有6家央企，除了2023年就排在榜單前10位的保利、中國鐵建、招商、華潤之外，中糧（大悅城控股）和金茂也榜上有名。

有趣的是，除了綠城以約166.1億高居榜首之外，上榜的6家央企占據了排行榜2-7名的位置，其中保利、中國鐵建、招商、華潤的銷售業績都突破百億。

前15名中，還有信達地產和中海兩家央企上榜，也就是說今年1-10月的西安地產企業銷售業績排行榜TOP15中，共有8家“純血”央企以及綠城這個央企是第一大股東的準央企。

大家也許注意到了，在今年的上榜名單中，有一個陌生的名字——信達地產。

很多人把信達地產和位于渭南的地產企業陜西信達搞混，事實上這是兩家除了名字之外沒有任何關系的企業。信達地產的母公司是央企中國信達，而陜西信達則是地方民企。

在中國信達官網上，有這么一段介紹：本公司的前身中國信達資產管理公司成立于1999年4月，是經國務院批準，為有效化解金融風險、維護金融體系穩定、助推國有銀行和國有企業改革發展而成立的首家金融資產管理公司……公司主要業務包括不良資產經營業務和金融服務業務，其中不良資產經營是核心業務。

信達地產官網關于公司的介紹是這樣的——信達地產致力打造專業特色的不動產資源整合商，作為中國信達旗下涉房類業務的資本運作平臺、專業開發平臺、專業服務平臺，積極參與防范化解行業風險、服務實體經濟。

簡單來說，信達地產屬于地產界的“白武士”，和母公司中國信達一樣，它的誕生就是為了處置（經營）地產界的不良資產。

2023年，信達地產正式登陸西安市場。今年是信達來西安的第二年，僅用一年多時間，就從“市場新秀”成為營業額一度進入西安TOP10的“大鱷”，不得不讓人感嘆一句：央企兇猛！

目前信達地產在西安有兩個項目在售，都是城改項目，分別是位于長安區的信達·凌璽臺（溫國堡村城改）和位于雁塔區的信達·雁熙雲著（丁白村城改）。信達的主要業績也來源于信達·雁熙雲著，其1-10月拿下了約35.1億的銷售額，位列西安單盤銷售業績排行榜第5位。

值得一提的是，在1-10月的單盤銷售業績排行榜前10位中，除了綠城海棠三章、曲江星河灣和萬科東望之外，剩余的7個項目都是央企開發的，而招商也憑借攬閱和雲墨兩個項目成為唯一一個兩次上榜的房企。

央企在銷售業績端的強勢，歸根結底還是在土地（儲備）市場上的優勢。就拿城改來說，目前西安的城改項目幾乎要被央國企壟斷了。

這兩年，介入西安城市更新項目最多的就是央企保利。

目前，保利在西安同時運營了4個大型城市更新項目——城南的魚包頭村（保利·閱云臺＆保利·詠山和頌）、航天基地的北里王村（保利·天珺）、城北的紅旗村（保利·未央璞悅）以及青龍寺城市更新項目（保利·天瑞）。

要知道，城市更新項目不同于凈地，前期就要投入巨量資金，而且開發周期非常長，前些年西安已經有不少民企被城市更新項目拖入泥潭，從此一蹶不振，也給西安留下了不少城改瘡疤。

而保利最厲害的一點就在于同時推進運營這么多城市更新項目，還有余力在公開市場拿地，比如此前熱銷的保利·天匯、保利·云谷天匯以及目前在售的保利·星河天匯、保利·天瓚等等。

就在11月6日，

央企華潤也是西安城市更新的有力推手，只不過華潤的主戰場集中在浐灞國際港和曲江兩大區域。

除了保利和華潤之外，中糧旗下大悅城控股（中糧·大悅未來城–上塔坡村）和中國鐵建地產等實力央企也參與到西安城市更新項目中，而央企雄厚的資金實力也讓西安的城市更新項目在很大程度上避免了此前的西江月式風險。

除了城市更新項目之外，央企在公開市場上摘地時也是不遺余力。這幾年市場進入調整周期，此前在土地市場上一擲千金的大牌民企紛紛收縮戰線，除了龍湖和綠城有余力擴充土儲之外，那些我們曾經熟悉的老面孔幾乎都已經消失。

此消彼長之下，國央企這兩年成為土地市場上的熱點和主力。本土國企和城投平臺就不說了，招商、金茂、中糧、保利、中海、中國鐵建、華潤、中建地產等大型央企頻繁大手筆拿地也是西安土地市場相對而言能夠平穩健康發展的支柱。

中國鐵建地產這幾年在西安市場上的發展勢頭也極為“兇猛”。無論是自主開發還是合作開發，鐵建在短短幾年內就布局了十余個項目，以高新三期、浐灞國際港和大明宮板塊為主陣地，其中大部分為TOP級“西派系”。

另一家央企招商蛇口就更不用說了，這幾年在西安土地市場上的積極表現有目共睹，幾乎所有熱點區域的土拍都能看到招商參與，拿下了多宗萬元地，也開發出招商·西安序這樣空前的豪宅。

當然，招商更卷的一點在于把“提前交付”變成常態，這兩年幾乎每個項目都是提前半年起步，一年也不意外。

值得一提的是，雖然此前我們耳熟能詳的大牌民企慢慢消失退場，不過西安地產這個桌子上永遠都有新人坐上來，比如以德通和泰發祥為代表的陜北實力民企這幾年紛紛南下，來省城分蛋糕。

實事求是的講，雖然如今地產市場有回暖的跡象，不過在可以預見的未來幾年內，央國企依然會是西安市場的主力軍，他們占據的市場份額大概率會越來越大。

在目前的情況下，這是能夠穩定市場和購房者信心的好事，但長遠來看，我們還是希望民企能夠崛起和央國企打打擂臺，前提是“健康”的民企。

-正文完-

作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

如需轉載請聯系授權

踩盤報告

| | |

| | |

| | |

| |

| |

| |

| |

| |