中央救市組合拳：100萬(wàn)套和4萬(wàn)億，威力有多猛？

2024年10月17日，住建部＋財(cái)政部＋自然資源部＋中國(guó)人民銀行＋金融監(jiān)管總局五大部委聯(lián)手，召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布一系列救樓市的組合拳。

主要包括：取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消豪宅稅，降公積金利率、降首付比例、降存量房貸利率、降換房稅費(fèi)，新增100萬(wàn)套貨幣安置改造房，新增4萬(wàn)億白名單信貸規(guī)模……等各項(xiàng)重磅舉措。

此次會(huì)議不僅匯聚了五大關(guān)鍵部委主要負(fù)責(zé)人，共同就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展這一重大議題，體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的清晰判斷和堅(jiān)定信心，向全國(guó)乃至全球傳遞了清晰而堅(jiān)定的政策信號(hào)，無(wú)疑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略影響。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展會(huì)議彰顯了中央對(duì)當(dāng)前樓市的高度重視，更通過(guò)一系列具體而有力的措施，為市場(chǎng)注入了新的活力與希望。

筆者在2024年10月16日撰稿寫(xiě)的《住建部等五部委聯(lián)手！將宣布救樓市政策，地產(chǎn)股應(yīng)聲上漲》文章里預(yù)測(cè)，發(fā)布會(huì)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“因城施策、一城一策”的調(diào)控思路，賦予地方更大的自主權(quán)，根據(jù)各自城市的實(shí)際情況出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策措施。

果不其然，今天住建部提到的“四個(gè)取消”，全面賦予了各地城市更大的調(diào)控自主權(quán)，允許其根據(jù)本地實(shí)際情況，靈活調(diào)整或取消限購(gòu)、限售、限價(jià)等限制性措施。這一舉措不僅有助于釋放市場(chǎng)活力，更體現(xiàn)了政策制定的靈活性與針對(duì)性。同時(shí)，取消普通住宅與非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步簡(jiǎn)化了購(gòu)房流程，降低了購(gòu)房門(mén)檻，有利于激發(fā)市場(chǎng)需求。

除了地方給予當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)更大自主空間之外，還有一個(gè)重磅利好，那就是金融監(jiān)管總局特別提到，截至10月16日，我們統(tǒng)計(jì)，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。為做好房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，保障房屋建成交付，我們還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

眾所周知，從2021年中開(kāi)始，不少房企開(kāi)始暴雷，主要是市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)后，銷售跟不上節(jié)奏，資金鏈日趨緊張，導(dǎo)致很多項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度受影響，因此，無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，最終形成惡性循環(huán)，越是沒(méi)錢(qián)越無(wú)法蓋房，房子越?jīng)]蓋好越難賣出去，從而引發(fā)資金全面斷裂。

如今，中央高度重視，從資金源頭解決爛尾項(xiàng)目問(wèn)題，盤(pán)活大量受資金困擾的項(xiàng)目，促使進(jìn)度停滯的樓盤(pán)重新開(kāi)工，保障正常交付，給予購(gòu)房者信心，帶動(dòng)更多銷售量，注入新的資金來(lái)源，進(jìn)一步推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，從而在保障購(gòu)房者的權(quán)益基礎(chǔ)上，解決房企融資難題。

“四個(gè)降低”則直接作用于購(gòu)房者的錢(qián)包，通過(guò)降低住房公積金貸款利率、首付比例、存量貸款利率以及“賣舊買(mǎi)新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，有效減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力。這些實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠措施，無(wú)疑將吸引更多潛在購(gòu)房者入市，為市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。

筆者之前提到的文章里，就有寫(xiě)到，近期已經(jīng)下調(diào)存量房貸利率減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，為刺激市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)將有更多稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)，如降低購(gòu)房契稅、增值稅等，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。同時(shí)，針對(duì)特定人群，包括首套購(gòu)房者、低收入家庭等，可能推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力。

在本次發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部在答記者問(wèn)時(shí)提到，在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線城市以外，在其他城市，對(duì)個(gè)人銷售購(gòu)買(mǎi)2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。

在北上廣深這4個(gè)一線城市，對(duì)個(gè)人銷售購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住宅免征增值稅，對(duì)個(gè)人銷售購(gòu)買(mǎi)2年以上的非普通住宅要征收增值稅。在土地增值稅方面，對(duì)建造銷售增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅。按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)由各省明確。

這其實(shí)對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是實(shí)打?qū)嵉墓?jié)省置業(yè)成本，畢竟，之前為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲出臺(tái)了不少稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)節(jié)，但時(shí)過(guò)境遷，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入下行周期，成交量受到影響，在新形勢(shì)下，通過(guò)減少稅費(fèi)的方式，刺激購(gòu)房消費(fèi)，有利于重新激活交易，更能帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)上、下游包括建筑、鋼鐵、家具、家電、汽車等各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的協(xié)同發(fā)展，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有較大推動(dòng)作用。

當(dāng)然，發(fā)布會(huì)還有重頭戲：“兩個(gè)增加”，著眼于市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。一方面，通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造項(xiàng)目，既改善了居民的居住條件，又促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存。另一方面，年底前將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億，確保了房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求得到滿足，為市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。

大家可能還記得，2014-2016年期間，中國(guó)各地樓市曾經(jīng)大漲過(guò)一輪， 當(dāng)時(shí)整個(gè)市場(chǎng)就是在棚戶貨幣化改造的大背景下，疊加中央去庫(kù)存的重要決策，樓市全面崛起。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)商品房銷售額達(dá)到117627億元，接近12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.8%，銷售面積15.73億平方米，較上年增長(zhǎng)22.5%，雙雙刷新歷史紀(jì)錄。這也是全國(guó)商品房銷售額首次突破10萬(wàn)億大關(guān)。

2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元，比上年名義增長(zhǎng)6.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7.5%），值得一提的是，2015年時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速名義增長(zhǎng)僅為1.0%，增幅明顯。

樓市熱鬧非凡，2016年土地市場(chǎng)也跟著旺季。一二線回歸號(hào)角已經(jīng)吹響，債市寬松為儲(chǔ)糧加持。融信以14.6萬(wàn)/平米單價(jià)拿下上海靜安商住地，問(wèn)鼎單價(jià)地王。招商蛇口聯(lián)合華僑城310億奪標(biāo)深圳新會(huì)展中心（一期）配套商業(yè)用地，刷新全國(guó)總價(jià)地王。

一場(chǎng)又一場(chǎng)強(qiáng)悍的奪地大戰(zhàn)在2016年輪番上演，逢拍必?fù)尩母窬忠呀?jīng)形成，房企爭(zhēng)地早已不再是新聞。這是中國(guó)房地產(chǎn)有史來(lái)土地交易異常密集的一年。數(shù)據(jù)也在證明這一點(diǎn)，全國(guó)賣地千億元以上的城市達(dá)到9個(gè)，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

好了，回顧完2016年，再來(lái)說(shuō)說(shuō)2024年樓市會(huì)不會(huì)重現(xiàn)當(dāng)年盛況？而今，貨幣化改造工具再次出臺(tái)，而且一出手就是100萬(wàn)套，其規(guī)模效應(yīng)顯著。

這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來(lái)選擇合適的房子，減少或者不用在外過(guò)渡，能夠直接搬入新居。這點(diǎn)非常有利于被改造原住戶，為他們提供更為廣闊的選擇空間。

同時(shí)，也有利于消化存量商品房。相當(dāng)于，把激活大量潛在的購(gòu)房需求，將原來(lái)居住在城中村、危舊房的群體，轉(zhuǎn)變成購(gòu)房者，直接進(jìn)入商品房市場(chǎng)，創(chuàng)造更多購(gòu)房增量，加速房企去庫(kù)存，形成有效置業(yè)需求，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

發(fā)布會(huì)透露的數(shù)據(jù)顯示，自相關(guān)政策發(fā)布以來(lái)，政策效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄，特別是9月底以來(lái)，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升。這一系列積極的變化不僅反映了政策的有效性，更預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖。

發(fā)布會(huì)上，住建部重點(diǎn)提及，9月26日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，釋放了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極信號(hào)。有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了財(cái)稅、金融等一系列政策措施，地方政府因城施策，取消或調(diào)減了限制性措施，支持居民剛性和改善性住房需求。

可以說(shuō)，有效提振了市場(chǎng)信心。從市場(chǎng)反映看，很多城市、很多項(xiàng)目看房量、到訪量明顯上升，銷售量也有不同程度的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的主要指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。特別是一線城市，10月份以來(lái)全線回穩(wěn)。

中國(guó)的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過(guò)三年的調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底。10月份的數(shù)據(jù)，會(huì)是一個(gè)積極樂(lè)觀的結(jié)果。接下來(lái)，我們就是要同心協(xié)力，把“組合拳”打好，狠抓落實(shí)，讓這些政策的效果能夠充分顯現(xiàn)，讓人民群眾能夠享受政策紅利。可以說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)充滿信心。

值得注意的是，一線城市樓市的全線回溫尤為引人注目。這不僅得益于政策的精準(zhǔn)發(fā)力，更離不開(kāi)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)與修復(fù)能力。隨著政策的持續(xù)落地與市場(chǎng)的逐步適應(yīng)，我們有理由相信，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)將更加穩(wěn)健與可持續(xù)。

筆者在2024年10月16日參加廣州房協(xié)活動(dòng)受邀發(fā)言時(shí)，同樣提到，國(guó)慶黃金周樓市認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)顯著，以廣州為例，新政實(shí)施以來(lái)，成交明顯增加，全市一手住宅認(rèn)購(gòu)量6687套，是去年的2.37倍，二手住宅網(wǎng)簽3771套，同比增長(zhǎng)23%。特別是國(guó)慶假期期間，政策因素疊加市場(chǎng)高頻宣傳和房企積極促銷，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交大幅增長(zhǎng)，國(guó)慶期間全市一手住宅總認(rèn)購(gòu)量5855套，認(rèn)購(gòu)面積約61萬(wàn)㎡，7天的認(rèn)購(gòu)量超過(guò)今年8月、9月全市一手住宅單月網(wǎng)簽面積。

此外，365房評(píng)最新數(shù)據(jù)公布，2024年10月1-13日，廣州新房累計(jì)網(wǎng)簽3162套，網(wǎng)簽面積33.3萬(wàn)平，上述數(shù)據(jù)都比9月份有較大提升。

展望未來(lái)隨著政策的持續(xù)落地與市場(chǎng)的逐步適應(yīng)，有理由相信房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更加美好的明天。

止跌回穩(wěn)，已經(jīng)不再只是個(gè)口號(hào)，而是實(shí)實(shí)在在的認(rèn)購(gòu)、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在支持，更有權(quán)威官方部門(mén)認(rèn)證！