跟落馬副市長，學(xué)習(xí)房產(chǎn)配置

近日黑龍江省雞西市前副市長李傳良火了。

這位貪腐老登涉案資產(chǎn)超31億元，司法部門扣押其名下資金14億元，查封房產(chǎn)1021處，查封土地灘涂27宗、林地8宗、車輛38輛、凍結(jié)18家公司股權(quán)。

要知道雞西市是個(gè)五六線小城市，近十年人口流出約36萬人，目前約150萬人。2023年該市銷售商品房30.3萬平米，銷售額12.6億元。

作為一個(gè)專業(yè)且不八卦的房產(chǎn)公眾號(hào)，小閑估算了一下，這老登名下房產(chǎn)面積至少應(yīng)有14萬~15萬平米。

這樣看來，他名下被扣押的房產(chǎn)，相當(dāng)于全市半年的銷售面積。他被扣押的資金就能買下雞西市整年的商品房，還富裕1.4個(gè)億。

以前只在評(píng)書里聽說過，有“周半城”、“郭半城”之類的財(cái)主，意思是半座城都屬于人家的家產(chǎn)?，F(xiàn)在看到活生生的“李半城”，才知道藝術(shù)源于生活。

下面小閑就從專業(yè)角度，來分析一下這個(gè)老登的房產(chǎn)配置，給我那些名下也有一千套房的粉絲，做一個(gè)借鑒。

我看了一下這報(bào)紙兩大版的查封公告，密密麻麻好費(fèi)眼……

首先這老登在住宅上的資產(chǎn)配置是多地域性的，不僅在雞西市，還有北京昌平、海南三亞灣。

很顯然不同城市的住宅具有不同的配置目的，一線城市主求保值升值、旅游城市作為度假休閑，本地住宅主打一個(gè)處置方便。

任何時(shí)候都要讓自己的不動(dòng)產(chǎn)三分法則，有一部分能穩(wěn)定升值、有一部分能方便使用，還有一部分能迅速變現(xiàn)。

其次他在住宅的產(chǎn)品形式上也具有多樣性，包括別墅、洋房、高層、公寓，甚至安置房。為什么會(huì)有安置房？可能這位老登有集郵癖好，就想樣樣都有；也可能是抓大不放小，白給的物件不嫌差。

這樣的目的有兩點(diǎn)，第一是資產(chǎn)整體抗風(fēng)險(xiǎn)比較強(qiáng)，不論面對(duì)什么行情，手里都有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿來變現(xiàn)。第二是資產(chǎn)價(jià)值呈階梯狀分布，可以根據(jù)價(jià)值方便轉(zhuǎn)讓給其他遠(yuǎn)近親疏不同人等。

然后他貪墨的物產(chǎn)還包括大量經(jīng)營性物業(yè)，有商鋪、有門市、有浴室、飯店。

大量連號(hào)、連排商鋪在招租時(shí)更為便利，可以根據(jù)承租方的需求，進(jìn)行各種面積段的組合，招租適應(yīng)面更寬，適用的業(yè)態(tài)也更廣。

可見投資商鋪時(shí)，有條件的話盡可能要整片區(qū)購入，或者通過多人成團(tuán)的方式，達(dá)到批量購買的效果，實(shí)現(xiàn)1+1大于2的投資效果。

此外這老登被扣押的還有辦公樓、倉儲(chǔ)用地、工業(yè)用地、廠房、物流中心、農(nóng)業(yè)大棚、育種基地。

顯然一旦資產(chǎn)形成規(guī)模，就會(huì)考慮跨界組合，投資人不需要成為行業(yè)專家，只需要以當(dāng)?shù)佚堫^產(chǎn)業(yè)為方向，針對(duì)性進(jìn)行資產(chǎn)配置。有交通優(yōu)勢(shì)就配置物流資產(chǎn)、有農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)就配置農(nóng)林資產(chǎn)，以此類推。

但這老登配置的資產(chǎn)里沒有學(xué)校和醫(yī)院，這就造成生活配套上的短板，讓他最終也只能停留在“半城”的層面上，而不能再進(jìn)一步。

這也從另一角度說明，醫(yī)療和教育兩個(gè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營難度大、管控繁瑣嚴(yán)格，這兩類房產(chǎn)不適宜投資持有。

林地和山場土地是一類新的投資賽道，近來在“潑天流量”的帶動(dòng)下，國內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日新月異。

過去四年里，國內(nèi)A級(jí)景區(qū)增長3000多家，旅行社也從2019年的3.8萬家增長到目前的6萬家。而民宿行業(yè)在2023年就新增9萬家，今年上半年又新增了5.1萬家。所以林地和山場成為房地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)，引起了這位前副市長的重視。

但我們也應(yīng)該看到，文旅產(chǎn)業(yè)的投資大、風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)。看文旅部的數(shù)據(jù)，上半年國內(nèi)出游人次同比增長14.3%，但是人均消費(fèi)僅僅只增長了49塊錢。以重慶洪崖洞為例，日均接待游客十萬人次，這個(gè)流量放在全國都能進(jìn)前三，但是它去年利潤是負(fù)的157萬，前年利潤是負(fù)的340萬。

另外也看到這老登名下有大量車位。車位這類資產(chǎn)，在北上廣深屬于稀缺，但是按雞西市的城市條件而言，個(gè)人以為它屬于垃圾資產(chǎn)，需求量小且穩(wěn)定，替代性強(qiáng)，很難有正常的保值增值力度。勝在是白來的，撿到籃子里就算菜了。

綜上所述，如果個(gè)人想要配置自己的大量房產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)首重城市，要做到全國布局、優(yōu)先考慮一線城市，和自己掌控力強(qiáng)的城市。

次重產(chǎn)品形式，爭取涵蓋多業(yè)態(tài)、多領(lǐng)域，即達(dá)到行情避險(xiǎn)的目的，又在處置去化上有更多的自由度。

在資產(chǎn)比較充裕的前提下，也可以進(jìn)行超前一些的布局。

以上就是小閑對(duì)于粉絲群里，名下有一千套房子的粉絲們，資產(chǎn)配置的個(gè)人建議。

啊，你問這么多套房，這老登怎么交采暖費(fèi)？

那不是你該操心的事!