悲觀者正確，樂觀者前行——2024年8月北京樓市數據發布會圓滿舉行

懂樓帝是誰？

懂樓帝團隊是北京最全面的全鏈條置業服務商，是中房研究院京津冀區域的全鏈條數據運營商，團隊成員均為頭部房企、頭部傳統媒體出身，純自營一級新盤經驗，對房產行業的熱愛讓我們聚集在此，立志做好專業的房產咨詢業務公司。比如，新盤動態、板塊分析、樓盤測評、二手房砍價撿漏等。

二手房和新房究竟如何買？政策還能不能再松動？無論哪個角度看，市場數據都是政策和買房人操作的重要參考。基于此，北京紫金時代智庫致力于分析每月數據，希望給樓市前行正確的指導意義。

9月10日，由中房研究院ICR、365房評主辦，中經匯聯合主辦，中原地產市場研究院、紫金書院支持，北京紫金時代傳媒協辦的北京樓市8月點評會上，各位與會嘉賓給到了上述問題一個相對的確定性答案。

2024年8月北京樓市月度點評會

地點：紫金書院

出席嘉賓：

中房研究院ICR執行院長 、365房評創始人 肖勇

中國管理科學學會城鎮化專委會秘書長、中經匯秘書長 陳云峰

中房研究院ICR京津冀分院執行院長、紫金時代傳媒創始人 強振陽

中原地產市場研究院院長 侯春紅

鳳凰網 尚蕾

焦點 胡禎

百度 李晨光

知名地產博主：

房小陽

房價之外

拆哥房產

京樓湯師爺

懂樓帝

與會嘉賓參與了全國房產大V100強榜單與北京房產大V50強榜單的發布。（表單在文末）

任澤平說，悲觀者正確，樂觀者前行。肖勇認為，當下行業處在低迷期，但仍希望每一個地產人、買房人都要保持樂觀精神。北京二手房的枯榮線是15000套，8月二手房14000多套，但現在存量只有76821套，確實發生了變化。在這樣的背景下，絕對改善和絕對剛需的買房人都應該出清不那么優質的資產，去持有相對優質的資產。

陳云峰堅信，北京優質資產一定能夠穿越這一輪行業低迷的周期。

首先，從二手房和新房的庫存流轉狀態看，二手房一直處在橫盤期，但從7、8月開始，業主開始捂盤，等待漲價，庫存周期8個月能夠賣完。

新房庫存周期15個月能夠賣完。

第二，以5年、10年甚至更久的周期看，北京房價目前遭遇的比2008年金融危機好很多，降價40%。這兩年北京房價的確降價了35%左右，但相比武漢、南京等優秀的省會城市，還是很值得買入的。武漢二手房庫存周期在6.38年，三年降了50%。

第三，北京財富、產業、人口很集中，現在買房時機比較好，且優質地段二手房是有金融屬性和投資屬性的，值得買入。

中原地產市場研究院院長侯春紅認為，樓市政策幾乎觸底的情況下，北京樓市現狀不是特別好，是什么原因呢？不是沒有客戶，不是沒有存款，而是因為國內經濟增長進入相對緩慢的周期，另外還有現有的城市化率66%，人口增長不是很快，新增存款近兩年來呈現上升趨勢，大家對經濟增長的預期并不好，不希望有很大的杠桿壓力。

具體表現為新房承壓大，比如十八里店板塊新房的潛在買房人會被北神樹板塊分流，或者被東四環二手房分流；比如一些純剛需項目也面臨些壓力，剛需買房人希望價格更下探。

二手房相對觸底了，9月預計會回落到1.2萬套。比如朝陽東壩、朝青一些板塊成交價已觸底，部分社區單價從7萬降低4萬。但租售回報率挺好，能到3。海淀中關村三小社區房蜂鳥社區價格也幾乎觸底到2016年左右的水平。當下，維持底線價格，或轉租待售等機會，成為了不少業主的選擇。

房地產行業回歸居住屬性，而不是前些年的投資、金融屬性。接下來，北京樓市的機會點在哪里？純剛需、純高端兩端是不受影響的。從成交結構看，成交量最多的房源，還是300-500萬的剛需房。

中端改善就需要根據自身需求來買賣。

左一為拆哥

拆哥房產主理人拆哥認為，相對于2023年4月，北京房價第一次跌破33%。新房降價潮即將到來，沒有任何一個板塊觸底，現在還在博弈期。比如望京跌破25%，以后可能都會跌破30%。

未來的市場上漲機會在于，政策還可以再放松，比如限購政策、房貸利率、首付比例等還有很大的空間，市場沒有達到足夠的預期。

房價之外認為，現行的政策對于市場意義不是很積極。希望未來能有更好的政策放松，但絕不是0首付這樣的政策。有外媒“小作文”稱“正考慮調整存量房貸利率”，這才是一個眾多正在還貸家庭迫切希望的。

招行行長近日在該行2024年中期業績交流會上表示：“目前招商銀行沒有收到監管部門針對個人存量房貸轉按揭的相關意見，相關監管部門也并未就此征求過商業銀行的意見。” 算是對小作文做出了回應。

8月樓市數據

北京市住建委官網最新的網簽數據顯示，8月北京二手房網簽量為14363套，環比下跌7.8%，同比上漲31%。這是連續第三個月成交量維持在1.4萬套以上。此前，6、7月份，網簽量分別為14987套、15575套。

目前成交量雖然整體較高，但二手房成交均價4.94萬/平，連續6周出現下滑，掛牌均價來到5.7萬。議價空間還在加大，市場進一步復蘇的基礎仍不牢固，市場成交的促成依賴于業主讓價。

新房8月網簽官方數據是5308套，環比增加1216套，環比7月大幅增長了29.7%，是自今年2月以來最高的一個月。其主要原因是部分共有產權房集中簽約。但成交均價僅為51112元/㎡，創近6個月歷史新低。

新房商品房住宅只有2782套，價格也出現下滑，成交均價51765元/㎡，環比下降9.44%，同比下降19.79%；商品住宅新增供應3814套，環比上漲38.81%，同比上漲27.48%。

東城區

★金額第一名：北京城建·天壇府

★套數第一名：北京城建·天壇府

東城區住宅成交12套，成交面積0.18萬㎡，成交均價106111元/㎡，成交金額1.91億元；成交排名如下：

西城區

★金額第一名：中信國安府

★套數第一名：中信國安府

西城區住宅成交5套，成交面積0.09萬㎡，成交均價151111元/㎡，成交金額1.36億元；成交排名如下：

朝陽區

★金額第一名：中建璞園

★套數第一名：中建璞園

朝陽區住宅成交258套，成交面積3.53萬㎡，成交均價78725元/㎡，成交金額27.79億元；成交排名如下：

海淀區

★金額第一名：香山樾
★套數第一名：中海富華里富園

海淀區住宅成交75套，成交面積0.99萬㎡，成交均價97576元/㎡，成交金額9.66億元；成交排名如下：

豐臺區

★金額第一名：北京瑞府

★套數第一名：西山金茂府/熙悅晴翠

豐臺區住宅成交222套，成交面積2.95萬㎡，成交均價76949元/㎡，成交金額22.7億元；成交排名如下：

石景山區

★金額第一名：遠洋源山春秋

★套數第一名：保利璟山和煦

石景山區住宅成交130套，成交面積1.78萬㎡，成交均價63596元/㎡，成交金額11.32億元；成交排名如下：

通州區

★金額第一名：萬科東廬

★套數第一名：k2十里春風

通州區住宅成交282套，成交面積3.05萬㎡，成交均價50066元/㎡，成交金額15.27億元；成交排名如下：

大興區

★金額第一名：大興星光城

★套數第一名：大興星光城

大興區住宅成交373套，成交面積4.69萬㎡，成交均價48507元/㎡，成交金額22.75億元；成交排名如下：

房山區

★金額第一名：中建國賢府

★套數第一名：中建學府印悅

房山區住宅成交442套，成交面積4.48萬㎡，成交均價33393元/㎡，成交金額14.96億元；成交排名如下：

昌平區

★金額第一名：北京國賢府

★套數第一名：北京國賢府/建發觀堂府/北京建工嘉境里

昌平區住宅成交406套，成交面積4.82萬㎡，成交均價45643元/㎡，成交金額22億元；成交排名如下：

順義區

★金額第一名：中海首開湖光玖里

★套數第一名：北京城建星譽BEIJING

順義區住宅成交335套，成交面積4.45萬㎡，成交均價42764元/㎡，成交金額19.03億元；成交排名如下：

門頭溝區

★金額第一名：中建長安麓院

★套數第一名：中建長安麓院

門頭溝區住宅成交31套，成交面積0.36㎡，成交均價45556元/㎡，成交金額1.64億元；成交排名如下：

懷柔區

★金額第一名：天恒半山世家

★套數第一名：北科建翡翠華府

懷柔區住宅成交28套，成交面積0.38萬㎡，成交均價34737元/㎡，成交金額1.32億元；成交排名如下：

平谷區

★金額第一名：北京城建·京能樾園

★套數第一名：北京城建·京能樾園/首創住總禧瑞金海

平谷區住宅成交66套，成交面積0.93萬㎡，成交均價22258元/㎡，成交金額2.07億元；成交排名如下：

密云區

★金額第一名：國祥源境

★套數第一名：國祥源境

密云區住宅成交62套，成交面積0.91萬㎡，成交均價20879元/㎡，成交金額1.9億元；成交排名如下：

延慶區

★金額第一名：住總山瀾樾府

★套數第一名：住總山瀾樾府

延慶區住宅成交42套，成交面積0.57萬㎡，成交均價28772元/㎡，成交金額1.64億元；成交排名如下：