加量不加價！房地產卷“得房率”時代來了

花同樣的錢，同樣的產權面積，但能得到更大的使用面積或者可以利用的空間，甚至可以利用的“實得率”達到120%，誰不向往？

房地產市場使勁卷產品，從2023年開始的卷大門、卷景觀、卷車庫，到2024年進一步升級為卷戶型、卷裝修、卷服務……

為提高商品住宅的競爭力，越來越多城市的市場已經開始卷“得房率”。

這里所謂的“得房率”并不完全指產權意義上的得房率，而是減少不應該業主分攤的樓幢連廊等和一些不實用的公攤面積（如一樓過大的大堂等），以及增加陽臺的比例和空中花園、公共露臺等不計入容積率的面積后得到的“實得率”。

據不完全統計，浙江省的紹興、溫州、金華、湖州，以及深圳、佛山、福州、長沙等城市均調整了計容規則，如空中花園綠化陽臺不計容積率、放松陽臺尺寸限制、減少公攤面積等。

房地產市場下行之中，給購房者加量不加價是正確的選擇，卷產品一定會從“卷面子”到“卷里子”。

2024年，房地產市場卷產品、卷“得房率”的時代，或許已經開始。

01

住宅“得房率”提高，與之相伴的“第四代住宅”也受到普遍關注。

什么是“第四代住宅”？簡單地說，就是高層住宅層層帶花園、戶戶有空中庭院，猶如立體的城市森林。

近期，浙江省的紹興、溫州、金華、湖州等城市紛紛出臺計容新規，內容包括：“空中花園綠化陽臺、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。”

只要合理利用新規，理論上，“得房率”（實得率）可以達到100%，甚至達到120%。

溫州在今年已推出多宗自帶空中花園的宅地。如7月22日出讓的桃花島單元地塊，在出讓時明確，每套住宅的空中花園綠化陽臺宜適度集中布置，水平投影面積不超過該套住宅套內建筑面積（不含陽臺、飄窗）的20%，進深應不大于2.4米，其綠化部分不小于空中花園面積的50%，覆土厚度不小于0.3米，滿足上述要求時該空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率。

德清在7月17日出讓了首宗“第四代住宅”地塊，明確地塊內空中庭院建設不大于13847㎡（水平投影面積，總建筑面積25%），且不計入容積率。

義烏在6月26日出讓的有機更新秦塘地塊二，同樣是“第四代住宅”。地塊規定高層住宅允許建設空中花園陽臺（不計入住宅陽臺）和公共共享平臺，空中花園陽臺水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的30%，公共共享平臺水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的15%。除綠化部分外，空中花園陽臺按結構底板水平投影面積的1/2計算容積率，空中共享平臺不計容積率。

紹興越城區今年2月出臺《關于試點立體生態建筑的實施方案（試行）》，提出空中花園陽臺、空中共享平臺不計入建筑面積和容積率。紹興嵊州市也在7月9日發布通知，表示今年啟動實施首批立體生態建筑試點項目，通過建筑外墻垂直綠化和平臺立體綠化，形成戶戶有庭院的建筑形式。

不僅在浙江，深圳、佛山、福州、長沙等多地也頒布了新規，放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等。

深圳頒布2024版《深圳市建筑設計規則》，修訂內容包括減少住宅公攤面積，有效提高得房率等。

長沙優化陽臺等空間面積計算規則，包括符合條件的陽臺無論封閉與否都按一半面積計算等。

目前來看，提高“得房率”的方式主要有兩種，一種是修改規劃條件，部分以前需要計算公攤的面積現在不算入了，而另一種是通過各種合規的建筑設計增加業主的實際可用空間。

02

未來什么樣的房子是好房子？

在剛剛過去的2024博鰲房地產論壇上，專家學者、房地產業界嘉賓熱議房地產發展新模式，多家房企結合自身實踐經驗，對好房子給出獨到見解。

華發股份首席設計官黃鳳彬介紹了華發科技+好房子的模式，包括數字智慧社區、智能家居、超高“得房率”、無人機送快遞、社區養老等方面。

關于超高“得房率”，華發在珠海灣試點項目上，做到了實得率120%以上，樓王戶型送30多平米的大露臺。

華發珠海灣效果圖

圖源：珠海房頻

黃鳳彬還表示，華發在珠海開發的項目沒有低于80%“得房率”的戶型，中間做了很多研發工作，戶型也申請了很多專利。

在蘇州，旭輝建管與相城經開國控攜手打造了蘇州主城首個第四代住宅，150-220㎡純改善產品，“得房率”達到約120%。

浙江推廣的未來社區在理念上有異曲同工之處。大家房產在麗水打造的麗水大家·未來社區猶如一座花園里的社區，這里幾乎家家戶戶自帶空中花園陽臺，如建筑面積約139㎡的戶型帶有270°的景觀陽臺，陽臺面積最大約85㎡。

麗水大家·未來社區實景圖

圖源：大家房產

目前在杭州尚未推出有類似自帶空中花園陽臺的地塊，但多家房企躍躍欲試，積極探索加量不加價，提高“得房率”。

甚至在杭州的大平層中，已有房企率先努力提高“得房率”，位于杭州錢江世紀城核心的建工EIC大平層的“得房率”超93%。

03

住宅立面公建化，在近年房地產市場中頗為流行。

顧名思義，住宅立面公建化是以公共建筑的外立面風格為參照，對住宅的外立面進行設計與建造。

公建化的外立面普遍以玻璃幕墻、鋁板、石材為主，外觀輪廓平整，簡潔大氣，令城市界面更具現代感。

杭州勾莊的城北萬象城臻珹幸福里、萬科前宸、星創城、綠城“海棠三子”（月映海棠、春知海棠、燕語海棠）、萬科星遇光年府，均要求實施公建化立面，并設置封閉式陽臺。此外，其他板塊如東湖新城的中天汀洲印月、曲江新鷗鵬杭州第三城，未來科技城的蒲荷云邸，大江東的嵐漫之城等，也有公建化的要求。

臻珹幸福里實景圖

圖源：華潤置地

2023年3月起實施的《民用建筑通用規范》明確，敞開式陽臺算一半面積，封閉式陽臺全部計入建筑面積。

但公建化立面的住宅相當于取消了建筑設計標準里的陽臺，這意味著陽臺的范圍都被計入銷售建筑面積，而不是像此前普通住宅那樣只按一半面積計算。

7月，由浙報傳媒地產研究院主辦的樓市年中閉門論壇上，16家浙江市場主流房企高管熱議了住宅立面公建化這一話題。

住宅立面公建化只講面子、不講實用，等于取消了住宅設計中的陽臺，又提高了購房者的支付成本。

陽臺封閉式處理雖然避免了私自封裝陽臺或者隨意晾曬的不規整，但是也折損了自然采光和空氣流通，對購房者的居住舒適性造成一定影響。

尤其是房地產市場下行階段，購房者特別是剛需購房者對房子的價格更加敏感，對公建化立面出現了更多質疑和爭議之聲。

住宅立面公建化，是否真的符合購房者的需求？

地方政府也在積極作出調整，近期各地開始卷“得房率”，反映出市場對高品質住宅需求的趨勢，更人性化、更生活化、更智能化。

此前，浙江規定單套住宅陽臺占該套住宅套內建筑面積（不含陽臺）比值超過7%的，超過部分按全面積計算。可以理解為，一套住宅的“陽臺率”約7%。

如果你購買的房子套內建筑面積約100㎡，陽臺面積約7㎡，陽臺按一半面積計算，那么可以省下3.5㎡的錢。

如果按照“第四代住宅”設計，空中花園綠化陽臺面積比例可以達到約20%，按不同規定，不計入容積率或者按一半計入容積率，那么套內建筑面積約100㎡的房子可以省下20㎡或者10㎡的錢。既得到了更舒適的居住環境，也可以完成休閑、健身等多種功能，實得率和舒適度比前者要高得多。

未來“陽臺率”7%的標準，或面臨順應市場變化的趨勢。

房地產市場深度調整，為了促進商品房銷量，也為了讓土地順利出讓，各地市場從“卷面子”到“卷里子”。

其中一個重要特征就是，更多城市將不得不順應這一趨勢，提高“得房率”。

住宅的“得房率”提高，讓購房者以相同的價格可以買到更大、更舒適的房子，將帶來實實在在的好處。