365大V說 | 陸挺：難舍難分的地產與經濟

近期，野村證券首席中國經濟學家陸挺于某活動論壇中進行了演講，他此次發言的 題目是“難舍難分的地產和經濟”。

陸挺指出，中國房地產行業板塊，在中國經濟中間出了問題。這幾年中國房地產行業面臨的問題，有幾個非常重要的背景。

一個是大環境，過去幾年中國的房子已經蓋得比較多了，中國的城市化雖然現在還只有66%，但是上升的速度在過去10來年是比較快的。

同時還有一個很重要的因素，就是從2015年之后的貨幣化棚改，在中國的中小城市，尤其是很多人口流出的中小城市大規模的發展房地產行業，也使得房地產板塊在很多本來最不應該快速發展的地方快速發展，房價快速上漲。

后面還有兩個重要的背景，一個背景是從2018年以后，地緣政治環境急劇惡化，還有就是推出三道和兩道紅線之后，全球的疫情還沒有過，中國的疫情也沒有過，這些因素加總起來，使得中國房地產行業在過去三年多快速萎縮，我們所面臨的困難是以前從來沒有見到過的。

接下來這一兩年或者幾年時間，可以說所面臨的問題，也許是非常嚴峻的，進入了幾個負向的循環。

第一，在房價下跌的過程中間，大家的預期走弱，不愿意買房。而不愿意買房的時候，又會使得整個房價下行，尤其是接下來新房價格的下行。

第二，在過去七八年，中國的房地產企業實施高周轉運營模式所帶來的問題，出現了大量保交樓的問題以及逾期交房的問題。這個量有多大，有不同的估算，但是可以看到在2016年之后每年的預售房和每年完工的房子的比例，可以看到中間有相當大的缺口。

第三，中國地方政府在過去三年多，來自于土地方面的收入急劇減少。中國經濟在這次房地產行業的萎縮之前，大概有1/4的GDP來自于房地產和它的上下游。中國的房地產帶來的整體收入占到政府收入的38%左右，對中國居民家庭財富來講，房地產占到了65%到70%的比例，所以房地產行業對整個經濟、對居民的財富有相當大的影響。

對地方政府來講，過去幾年帶來的沖擊是巨大的，而地方政府財政收入增速下降之后，土地財政收入急速下行，必然帶來收入減少，又會減少當地居民對住房的需求。這是當前居民面臨的第一個壓力。

接下來半年到一年，甚至更長的時間，我們所面臨的經濟壓力不僅僅是在這方面。

第二方面的壓力，就是來自房地產對消費的影響。當然現在消費增速不高還有其他的原因，但是主要的原因是，過去幾年中國房地產的價格，全國平均而言跌了30%左右，這樣一個負財富效應，對我們的經濟的影響必然是存在的。

這里面還有一個間接的影響，就來自于各行各業，尤其是跟房地產相關的老百姓收入方面，所以我們現在所面臨消費增速下行，包括一線城市的店面銷售在過去一年下降了大概20%多，相信背后也有這方面的因素。

當然，我們過去幾年，一些地方政府因為一定程度上房地產方面帶來的收入快速上行，也使本地大規模的投入基建。在這個過程中間，也借了很多的債務，現在也面臨著地方政府債務居高不下、財政負擔過重的問題。

中央也認識到這個問題，從去年下半年開始要清理一些地方債務。這對我們的經濟也帶來一定的影響，如果我們不治理這些問題，將來中國經濟會面臨更大的成本。

第四個壓力，地方財政困境導致的另一個負向循環。今年上半年我們看到很多非稅收入的上升，這些也是給企業經營帶來負面影響的，這也是房地產下行帶來的問題。

第五個壓力，房地產板塊如果表現不好，可能對金融有一些影響，比如說我們的股市要保3000點、2900點，我們的IPO融資在過去幾年明顯出現下行，今年上半年IPO的融資，所有股權融資加在一塊只有去年上半年的20%不到。這樣對我們的資本市場的環境，對股權融資、企業家資金的獲得，以及對信用鏈條都產生很大的影響。

陸挺認為，中國房地產市場出清和改革的組合是最好的。

首先，保交房是出清的重要方式。現在最好的政策就是保交房的過程中，我們在蓋房子的時候會產生一批還沒有賣掉，但是最后已經蓋完的房子，所以我們應該看到保障房自然而然在這個過程中還會產生一批。而且很關鍵的一點，我們將來要建的保障房應該是人口大量流入的大城市。另外一方面，我們也要看到，政策上已經發生了很大的變化，如果說我們在過去的一年中間，政府政策的重心確實一開始未必百分之百在保交房上面，到了今年4月底和5月17號的時候，保交房已經成為政策的核心。

其次，改革這一點也非常重要，我們應該讓中國的土地配置、轉移支付、人口流入、戶籍上升聯系在一起。