房貸利率歷史最低，存量房貸又要哭了

7月22日，央行今年第二次下調(diào)了貸款基準(zhǔn)利率LPR。

1年期從 3.45% 下調(diào)至 3.35%，這是2023 年 8 月以來(lái)的再次下調(diào)。

5年期從 3.95% 下調(diào)至 3.85%，這是今年 2 月之后第二次下調(diào)。

盡管幅度不大，時(shí)間點(diǎn)也有點(diǎn)出人意料，但不論是1年期還是5年期利率，兩者均已經(jīng)到了歷史最低水平，對(duì)于企業(yè)和個(gè)人貸款利息負(fù)擔(dān)的降低都是顯而易見。

更加顯而易見的，更有政策層面經(jīng)濟(jì)基本面的呵護(hù)，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期的追求。

只是，背著存量房貸的人，大概率只能表示，藍(lán)瘦香菇。

1.

降息時(shí)刻的到來(lái)，樓市總是被最先討論的。

畢竟，但凡利率下降，房貸“優(yōu)惠”也很直接。

根據(jù)測(cè)算 5年期以上LPR從3.95%降到3.85%，以首套房貸200萬(wàn)元、期限30年、房貸利率LPR、等額本息還款方式計(jì)算，每月房貸可以少還116元，每年就是1392元，總的貸款利息可以節(jié)省41312元。

全國(guó)的房貸利率水平，據(jù)說(shuō)也已經(jīng)到了歷史最低水平。

今年5月17日，人民銀行取消了全國(guó)層面房貸利率政策下限，6月的全國(guó)平均新發(fā)放房貸利率為3.45%，同比下降了66個(gè)基點(diǎn)，環(huán)比下降17個(gè)基點(diǎn)。

只不過(guò)，美好的測(cè)算，代替不了幾家歡喜幾家愁。殘酷地說(shuō)，每一次降息，對(duì)于存量房貸，都是背刺。

目前很多人，尤其是背負(fù)著存量房貸的人們面對(duì)的尷尬現(xiàn)實(shí)就是：房貸利率一降再降，有些都已經(jīng)在基準(zhǔn)利率上可以再減十個(gè)甚至二三十個(gè)基點(diǎn)了，可那都是給新來(lái)者準(zhǔn)備的，跟自己一毛錢關(guān)系都沒(méi)有。

許多存量房貸的背負(fù)者，早年貸款時(shí)的利率是基準(zhǔn)利率上還得加上幾十個(gè)基點(diǎn)，就別說(shuō)基準(zhǔn)利率上的折扣了，哪怕是不打任何折扣的基準(zhǔn)利率，眼下都是可望而不可即。

至于雨露均沾的LPR調(diào)降，那也得等到下一個(gè)年度還款周期再說(shuō)。

這其中的不少人，又還是房?jī)r(jià)套在高位，利率貸在高位的“雙高峰”站崗者。

真是應(yīng)了那句話，寶寶心里苦喲。

2.

關(guān)于存量房貸利率降低的話題，已經(jīng)是被長(zhǎng)期呼吁長(zhǎng)期討論。

房貸利率的降低，并不能能彌補(bǔ)那些高位站崗的購(gòu)房者們太多損失。

但是至少能在物質(zhì)層面稍微減輕一點(diǎn)購(gòu)房者們的利息壓力，也在精神層面給予些許安慰。

一邊數(shù)著買房的損失看別人低位抄底，一邊看著比后來(lái)者高出一個(gè)多點(diǎn)的利率負(fù)擔(dān)，左右打臉，誰(shuí)心里能做到心如止水，不焦慮不憋氣？

但就是這長(zhǎng)久的呼吁，卻也只是一遍又一遍地呼吁，政策層面依舊是選擇只針對(duì)新購(gòu)房者出利好，各種福利紛紛繞開已經(jīng)買房的人。

這其中，政策層有難處。

目前的房貸利率政策處于兩難狀態(tài)，一方面，存量房貸體量巨大，又是銀行最為穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益業(yè)務(wù)，如果隨時(shí)隨地跟隨各種政策調(diào)降利率，勢(shì)必讓銀行損失一塊巨大的利潤(rùn)，加上各種存量房貸利率的設(shè)定，又早有合同約束，要輕易更改，銀行肯定不干。

但另一方面，如果存量房貸無(wú)法及時(shí)跟隨各種政策調(diào)降，那與新增房貸之間的利差只會(huì)越來(lái)越大。那有能力提前還貸的人，一定會(huì)選擇提前還貸，有能力購(gòu)房的人，大概率也會(huì)選擇繼續(xù)持幣觀望。

道理很簡(jiǎn)單，明眼人都已經(jīng)能看出來(lái)，大洋對(duì)岸的最強(qiáng)央行已經(jīng)將高利率搞得自己壓力爆表，正在頻頻吹風(fēng)為降息做準(zhǔn)備，加之喜歡低利率的懂王在新一任大統(tǒng)領(lǐng)的爭(zhēng)奪中，贏面極大，降息只是時(shí)間早晚問(wèn)題，利率下行也是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

國(guó)內(nèi)在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期，央媽在降息問(wèn)題上，必然也只是幅度多少的問(wèn)題。

既然利率已經(jīng)要走進(jìn)下行通道，那越往后越可以等到更低的房貸利率，在樓市還不知道疲軟到何年何月的時(shí)候，等待更低的房貸利率出現(xiàn)，會(huì)是那絕大多數(shù)人的第一選擇。

種種政策大禮包放出來(lái)，本就是為了刺激大家盡快買房，但大家看到“先輩們”買到就是氣到，早買多付利息的經(jīng)歷，當(dāng)然會(huì)本能地選擇等等再說(shuō)。

結(jié)果就是，各種政策邊際效應(yīng)遞減，甚至有意無(wú)意起到了阻礙刺激效果的反作用。

3.

千難萬(wàn)難，降低存量房貸，總能解開很多難。

千護(hù)萬(wàn)護(hù)，不降存量房貸，終究哪個(gè)都護(hù)不住。

對(duì)于想要保住利潤(rùn)的銀行來(lái)說(shuō)，存量房貸與新增房貸之間利差越來(lái)越大，只會(huì)倒逼大家想盡一切辦法盡快提前還貸，就算不能全部提前還，也是能還多少是多少，還到就是賺到，最終還是要面對(duì)業(yè)務(wù)乏力，利潤(rùn)下降的問(wèn)題。

對(duì)于想要入場(chǎng)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要每次降低房貸利率都將存量排除在外，或是暫緩執(zhí)行，大家就會(huì)有猶豫有觀望，不少人的心態(tài)就會(huì)在等待觀望中，變成非必要不買房，非必要不貸款買房。

樓市的現(xiàn)狀正是如此，一邊是提前還貸不斷升溫，許多銀行提前還貸都要排長(zhǎng)隊(duì)等待再等待；而新房銷售也沒(méi)有像預(yù)期那樣恢復(fù)，持幣觀望的情緒濃厚。

真相就是：存量房貸在盡力提前離場(chǎng)，新增房貸在盡力推遲入場(chǎng)。

也許有人早說(shuō)，房貸合同條款都是談好的，愿賭要服輸。

但愿賭服輸也要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，許多購(gòu)房者的壓力確確實(shí)實(shí)太大了，樓市的壓力更是大大大多了。

更何況拿合同說(shuō)事前，還得捫心自問(wèn)，當(dāng)時(shí)的房貸利率條款上，購(gòu)房者有得選么？有得談么？

跟更何況此一時(shí)彼一時(shí)，當(dāng)前樓市現(xiàn)實(shí)和預(yù)期，都已經(jīng)與此前是天差地別的逆轉(zhuǎn)，再以賣方市場(chǎng)環(huán)境下的利率條款來(lái)約束買方市場(chǎng)環(huán)境下的購(gòu)房者，并不是聰明的選擇。

4.

至少目前，穩(wěn)樓市就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，樓市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)才會(huì)穩(wěn)。

穩(wěn)住房地產(chǎn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的正面影響，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于降低存量房貸利率對(duì)銀行業(yè)的負(fù)面影響。

是時(shí)候當(dāng)機(jī)立斷了，建立存量房貸隨貸款利率及時(shí)調(diào)整的機(jī)制，值得優(yōu)先考慮盡快推進(jìn)。

讓存量房貸與新增房貸一致，或是大幅度縮小差距，既能夠穩(wěn)住存量者的情緒，也能夠打消觀望者們的等待，對(duì)樓市必定是促進(jìn)，最終對(duì)銀行對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)，也必定是助力。

存量房貸，真的該向新房貸利率同步看齊了！