公寓“重新投胎”，誤傷了誰？

踏入7月份，2024的下半年，除了天氣越來越熱之外，有個叫“商改住”的名詞也火了。

事情的起因是樓市“模范生”長沙起了個頭，發文支持公寓等類住宅商品房改為住宅。緊接著，海南萬寧和昆明跟進。

萬萬沒想到，樓市火熱時，商辦性質的公寓，順帶被圍追堵截、趕盡殺絕（北京、廣州等商業公寓禁售個人）；現在世道變了，居然又給了公寓一次“重新投胎”的機會。

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長沙政策的出臺，有這么一組數據能直接說明問題。

據克而瑞統計，截至今年4月，長沙酒店式公寓庫存367萬㎡，去化周期193個月（約16年）。

另外，還有兩個關于商業用房范疇的數據是：商業庫存164萬㎡，去化周期168個月（約14年）；辦公庫存98萬㎡，去化周期167個月（約14年）。

大家都知道，商業性質的公寓，或者俗稱的酒店式公寓，都是指偏重住宅功能的商業物業。

它本身就是一個四不像、打擦邊球的產品。

公寓雖然一般都套上住宅的馬甲，但在絕大多數城市都不能落戶、不帶學位，并且還有可能是更貴的商用水電。它之所以有市場，最主要就是因為不限購，又能當住宅來用。

住宅限購政策是將市場的投資需求引流到公寓的主要原因。

長沙目前亟需去庫存根本賣不動的天量公寓產品，就跟2017年當地開始出臺限購政策不無關系。

要知道巔峰的時候，長沙的頂配公寓價格甚至是同地段住宅的1.5倍。

現在，全國多地商品住宅基本不再限購，該降首付、降利率的，也都悉數調整了。

那么好了，回旋鏢又扔到了公寓這邊。

不止長沙，萬寧、昆明等陸續抄作業的城市，都存在天量商辦物業去庫存難的問題。

網上隨便一搜，就能看到昆明以前禁止將商辦改為有居住功能公寓的新聞。

現在反轉過來了，商業辦公用地可申請轉為住宅。

要不怎么說，世事無常，風水輪流轉呢。

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面對天量的過剩商業用房、公寓，不能簡單地總結為又一個“何必當初”系列。

因為這涉及到一個城市和區域的總體規劃。要是開始在供應的時候沒有計劃、沒有規劃，特別是等到落成后，過剩了、滯銷了再來改，又會造成二次誤傷。

比如在這些商業用房、公寓集中的市中心，同一區位的一手房勢必要面對更多的競品，二手房情況更不容樂觀。

恐怕二手房業主只想說，我真的謝謝你！

從數據看，長沙的新房去庫存壓力尚可，大概20個月。但昆明和萬寧可就又是另外一回事了。

克而瑞數據顯示，截至2024年4月，昆明主城住宅活躍廣義存量高達1825.79萬㎡，按近一年去化量計算，去化周期近72個月。

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吃瓜群眾接受網絡上的明星八卦反轉，且需要一個過程。

從過去的嚴禁公寓改為住宅功能，到最新的政策支持，則是突如其來的政策超級反轉，市場將如何反應？

或許這也是無奈之舉，但單一政策補救是不夠的，市場和買家也未必就會接受和埋單。

更重要的是，其實，目前無論哪一線城市，住宅去庫存也還是不樂觀啊。

現在又多了“變性”的公寓產品來搶客，終究還是要想辦法吸引更多買家入市才是出路。

如最近，廣州就出臺了120㎡以上住宅對港澳臺及外籍人士不限購的政策（120㎡以下的住宅則限購一套）。

當然，除此之外，終極的去庫存之道，則是要實打實地增加打工人的收入，讓大家的荷包鼓起來先。

目前來看，道阻且長。