1元轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)，華潤(rùn)北京公司這是啥操作？

華潤(rùn)北京公司深耕北京已經(jīng)三十年了。

像北京這種高能級(jí)城市，一直以來都是房企的必爭(zhēng)之地，華潤(rùn)北京公司也曾在此取得不少輝煌的成就。

不過近段時(shí)間，一則又一則的消息層出不窮。

先是陷入降價(jià)風(fēng)波，接著又1元掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，而且看今年前5月的銷售情況，也不是特別理想......

看來，最近華潤(rùn)北京公司的日子不太好過。

01

1元轉(zhuǎn)讓股權(quán)

先說說最近的1元轉(zhuǎn)讓股權(quán)的事。

6月初，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露了一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的消息，華潤(rùn)北京公司掛牌轉(zhuǎn)讓北京保營(yíng)善筑置業(yè)有限公司33%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)0.0001萬(wàn)元，也就是1元。

圖片來源：北京產(chǎn)權(quán)交易所

一切的開始起源于到2021年5月，保利+華潤(rùn)+金地聯(lián)合體以總價(jià)31.5億元成功摘得北京朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)1304-L01地塊，案名為保利·錦上。

而這次被掛牌轉(zhuǎn)讓的保營(yíng)善筑就是保利·錦上一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位。

保營(yíng)善筑成立時(shí)最先是由金地、保利、華潤(rùn)分別持股34%、33%及33%。2023年7月14日，金地選擇退出，保利接盤了相關(guān)股權(quán)，目前保營(yíng)善筑的股東結(jié)構(gòu)為保利持股67%，華潤(rùn)持股33%。

此次掛牌轉(zhuǎn)讓這33%的股權(quán)，最吸引地產(chǎn)君關(guān)注的是1元轉(zhuǎn)讓標(biāo)價(jià)。

據(jù)悉，做為國(guó)有企業(yè)，保營(yíng)善筑在進(jìn)行項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要走交易所的程序，而這往往會(huì)涉及相關(guān)的稅費(fèi)成本。

零元轉(zhuǎn)讓又會(huì)被定性為贈(zèng)與行為，在稅收層面會(huì)面臨操作困難，因此為了能夠降低相關(guān)成本，國(guó)有企業(yè)往往也會(huì)象征性的進(jìn)行1元報(bào)價(jià)。

雖然還沒確定交易方，不過為了實(shí)現(xiàn)股權(quán)的集中，這33%股權(quán)的接盤方大概率為保利。

至于華潤(rùn)北京公司為何選擇將股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓抽身離開，可能是一期項(xiàng)目完結(jié)的正常合作退出，便于項(xiàng)目后續(xù)的交付及管理。

保利·錦上一期項(xiàng)目一經(jīng)推出就呈現(xiàn)黑馬之姿，成為了當(dāng)年的熱銷紅盤，當(dāng)前處于尾盤清盤狀態(tài)。

后來保利·錦上項(xiàng)目二期乘勝追擊，不過華潤(rùn)北京公司并未參與二期項(xiàng)目的合作。

也有推測(cè)此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，可能是為了實(shí)現(xiàn)債務(wù)的轉(zhuǎn)移。

在合作后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式將項(xiàng)目的債務(wù)、成本問題轉(zhuǎn)移給接盤方，也是一種降杠桿的手段。

02

降價(jià)換量風(fēng)波

鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的還有一件事，那就是華潤(rùn)北京公司最近的一場(chǎng)降價(jià)風(fēng)波。

上半年即將結(jié)束，為了能讓中期財(cái)報(bào)好看些，推出特價(jià)房沖擊銷量成為地產(chǎn)開發(fā)商們不約而同的選擇。

西紅門橡樹灣是華潤(rùn)北京公司的代表項(xiàng)目之一，已經(jīng)拿地開發(fā)了三期，這個(gè)項(xiàng)目讓華潤(rùn)北京公司近兩年為華潤(rùn)置地整體貢獻(xiàn)了不少的業(yè)績(jī)。

5月底，西紅門橡樹灣一期業(yè)主指出，西紅門橡樹灣三期突然大幅度降價(jià)，導(dǎo)致一期業(yè)主在還未收房的情況下已經(jīng)虧了100萬(wàn)左右。

西紅門橡樹灣一期、二期僅剩尾盤，三期還有部分房源在售，項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)均為6.6萬(wàn)元/平方米，三期的網(wǎng)簽均價(jià)接近6.4萬(wàn)元/平方米。

據(jù)業(yè)主稱，華潤(rùn)北京公司推出的這一批三期的特價(jià)房，單價(jià)已經(jīng)下調(diào)到了5.4萬(wàn)/平米，單價(jià)便宜了上萬(wàn)元。

一時(shí)之間，華潤(rùn)北京公司被推上風(fēng)口浪尖。

根據(jù)最新消息，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在與業(yè)主代表談判時(shí)表示，項(xiàng)目并沒有“普降”，只是拿出部分臨街和擋光的房子搞促銷，不存在1平方米降1萬(wàn)的情況，也不存在送車位券的促銷手段，目前已收回降價(jià)策略。

一般情況下，在年中年末財(cái)報(bào)季來臨前，開發(fā)商往往會(huì)放出一些特價(jià)房來沖業(yè)績(jī)。

加之最近北京政策有所放寬，再結(jié)合市場(chǎng)上新房定價(jià)基本都在考慮客戶承受能力而不是項(xiàng)目利潤(rùn)，在這種大環(huán)境下，華潤(rùn)北京公司選擇降價(jià)也就不足為奇了。

不過這也讓后續(xù)的購(gòu)房者在選購(gòu)新房時(shí)變得更為慎重，畢竟100萬(wàn)的差價(jià)也不是誰(shuí)都能承擔(dān)得起的。

03

業(yè)績(jī)依然承壓

華潤(rùn)置地，可以說是最會(huì)賺錢的房企，2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2511.4億元，同比增長(zhǎng)21.3%，歸母凈利潤(rùn)313.7億元，同比增長(zhǎng)約11.7%，已經(jīng)超越中海穩(wěn)坐“利潤(rùn)王”的寶座。

華潤(rùn)置地成立三十年，最早發(fā)軔于北京，可以說華潤(rùn)北京公司的地位舉足輕重，北京市場(chǎng)也是華潤(rùn)置地發(fā)展的重心。

自2021年那次組織架構(gòu)調(diào)整之后，華潤(rùn)置地的業(yè)績(jī)一直穩(wěn)步上升，如今的穩(wěn)居行業(yè)前五。

華潤(rùn)北京公司的成績(jī)也有所提升，2022年、2023年連續(xù)兩年都排進(jìn)了北京市場(chǎng)前三。2023年華潤(rùn)北京公司的銷售額為374.48億，占了華潤(rùn)置地整體業(yè)績(jī)的12%。

在今年年初，華潤(rùn)置地進(jìn)行了一波組織架構(gòu)調(diào)整，將華北大區(qū)和東北大區(qū)合并，成立北方大區(qū)，調(diào)整后的華潤(rùn)北方大區(qū)，依然以北京公司為核心。

不過由于前5個(gè)月市場(chǎng)壓力比較大，華潤(rùn)北京公司的業(yè)績(jī)不是特別理想，全口徑銷售額約108億元，同比去年5月下滑了約37%。

在拿地方面，華潤(rùn)北京公司前5個(gè)月拿了一塊地，即2月1日以75.38億元拿下的亦莊北神樹地塊，溢價(jià)率0.51%，這一宗地的金額就相當(dāng)于去年全年的拿地金額了。

至于這塊地在當(dāng)前的市場(chǎng)上能不能做好，華潤(rùn)北京公司能否交出亮眼的答卷，還有待考驗(yàn)。

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