什么樣的政策才能拯救樓市？馮侖：我們更需要穩定和信心

封面圖 | 《銀河寫手》劇照

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問：前段時間，央行發布關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。通知提到：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。隨后，各個城市開始陸續將首套房的最低首付比例調整到15%。

2008年金融危機之前，美國的最低首付比例是20%。現在，國內購房者僅需支付15%的首付，剩余的85%可以通過銀行貸款來解決。有人擔心這種高杠桿比例會造成類似美國次貸危機的風險，馮叔您怎么看？

馮侖：現在我們買房的首付比例降到了15%至20%，是史上最低。美國在次貸危機期間的首付實際上比這還高一點，大約是20%多一點。不過，這是兩碼事，兩者之間存在本質的區別，不能直接比較。為什么呢？

因為美國次貸危機并不是由正常貸款引發的，而是一些零首付的房屋貸款。這些貸款主要面向低收入人群，他們在零首付買房后還會追加信用貸款。然后，這些貸款又被打包賣給證券機構，并在市場上不斷交易。最終，由于底層資產出現問題，這些貸款無法償還，導致違約。這些貸款被稱為次級貸款，因為它們的信用質量較差，所以才導致次貸危機。而美國正常貸款購買的房子并沒有出現這些問題，也沒有卷入次貸危機。

現在我們的首付比例降低到15%至20%，我認為這對于新入市的購房者來說，貸款壓力沒什么變化，因為他們的購房行為是和收入掛鉤的。具體來說，首付的壓力減小了，如果同時貸款利率降低了，那么購房者的整體負擔并不會增加太多。此外，如果購房者選擇的是長期貸款，并且是固定利率，那么在就業穩定的情況下，貸款的負擔也不會增加太多。

貸款買房的最大挑戰是就業穩定性，而不是首付或利息的多少。如果就業穩定，貸款問題不大，就像在日本曾經的終身雇用制下，普通人貸款買房不會成為問題，因為老板會每個月給你發薪水，你也有穩定的收入來源。目前我們出現的問題，不是房貸問題，而是就業問題。如果家庭成員中的一個人突然失業，貸款就會變成一個很現實的問題。如果兩個人同時失業，貸款問題就會變得非常嚴重，可能導致斷供。

所以我覺得在中國，房地產市場的貸款風險來源既不是首付多少，也不是利率高低，而是就業穩定性。

對于個人來說，只要你對自己的就業前景和穩定收入有信心，那么你就可以貸款；如果你對就業前景感到不確定，或者本身壓力較大，就應該謹慎貸款，避免承擔過多貸款帶來的風險。這樣的話，租房可能是一個更好的選擇，可以減少生活壓力，避免因失業或收入減少而面臨貸款違約的風險。

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問：今年，杭州、成都、西安和重慶等城市取消了購房限制，首套房首付比例也持續下調。然而，市場反應似乎并不積極，購房者數量減少，而賣房者數量增加，尤其是杭州的賣房量顯著上升。許多人希望借助當前的利好政策來實現資產解套。

您如何看待這一現象？為什么頻繁出臺的政策并未帶來預期的市場回暖？哪些政策措施可能更有效地提振房地產市場？

馮侖：我覺得不需要頻出政策。為什么？因為頻繁出政策反而會降低人們的信心。以教育培訓行業為例，政策可以允許行業發展，也可以禁止其發展。這種反復無常、來回翻燒餅的政策只會讓大家越來越沒信心。如果沒有過多的政策干預，可能市場反而會更穩定，大家也會更踏實。

過多的政策會讓企業家和普通百姓都感到困惑和不安。企業家尤其敏感，他們需要一個穩定的政策環境來規劃和運營業務。對普通百姓來說，政策出臺得越多，他們反而會保持觀望態度，期待有更多更好的政策。這種期待反而增加了不確定性，現在最好不要有這個期待。

為什么？我們有完善的市場經濟法律體系。

我們現在的營商環境可以分為三個層次，最底層是法律層面。目前，我們有298部與市場經濟相關的法律，這是自2002年特別是加入WTO以來建立的市場經濟法律體系。具體包括298部法律，大約5000到6000條法條，以及430個刑事罪名。法律最穩定，只有全國人大才能修改，在這方面，我們與國外的差異并不大。這也是我們經常談到的營商環境的基礎，即第一層。

在這之上是第二層，我們叫行政法規。國務院及其各部委、各部門頒布了約1100個行政法規。比如，我從事房地產行業，需要遵守國土部門的法規，現在屬于環境部的法規，以前是土地部的法規。此外，還有城鄉建設等部門的法規。如果我經營酒店，還需要遵守旅游部門的法規。這些法規構建第二層營商環境。

第三層的營商環境的關系是什么呢？就是大家所說的文件、政策決議、領導講話、內部批示和窗口指導等。這一部分變化最快，有時給大家帶來信心，有時則相反。

我們現在討論頻繁出臺政策的問題，事實上，并不需要天天出臺新政策，只要政策穩定就好。比如說，如果20年前我們確定了住宅市場中40%由政府管控，60%由市場調節，那么現在就不需要再出臺新的政策。