中國房地產(chǎn)重走日本「失去三十年」老路？馮侖：這種比較沒有道理

封面圖 | 《冰下的魚》劇照

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問：近年來，樓市持續(xù)震蕩，政府多次干預(yù)，許多人開始擔(dān)憂中國房價(jià)會(huì)走上日本樓市「失落的三十年」的老路。您覺得這種擔(dān)憂合理嗎？

馮侖：我覺得現(xiàn)在拿我們國內(nèi)的房地產(chǎn)問題與日本進(jìn)行比較是沒有道理的。為什么？

第一，土地所有制的差異。日本土地是私有的，買賣交易完全由市場力量決定，政府不會(huì)介入這些微觀過程。所以日本房地產(chǎn)市場的價(jià)格和變化是金融系統(tǒng)、買家之間博弈的結(jié)果。

而我們中國土地是國有的，住宅土地的使用年限是七十年。目前有些住宅土地使用年限已經(jīng)過了二三十年，再過二三十年，這些房產(chǎn)可能會(huì)因使用年限問題而變得不值錢，也可能無法交易。雖然政府表示可以續(xù)期，但續(xù)期的具體價(jià)格和條件尚未確定。

另外，政府在房地產(chǎn)市場中扮演著重要角色。從中央到地方五級政府，每年出臺關(guān)于樓市的文件超過400個(gè)，這些政策對市場有深遠(yuǎn)影響。所以中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)「半市場」，不是完全由供求關(guān)系和市場規(guī)律決定的市場，政府的政策干預(yù)塑造了市場的很多方面。

所以在這種情況下，用中國房地產(chǎn)問題和日本進(jìn)行比較，是沒有道理的。

第二，當(dāng)前情況下，討論中國房地產(chǎn)問題已不再是單純的行業(yè)問題。以前，房地產(chǎn)行業(yè)的問題可以比作專科病癥，專科醫(yī)生可以對癥下藥提供治療。然而，現(xiàn)在情況已經(jīng)更加復(fù)雜和系統(tǒng)化，類似于一個(gè)已經(jīng)擴(kuò)散的腫瘤，涉及全系統(tǒng)的問題，要看全科，要所有專家會(huì)診。

現(xiàn)在房子賣不掉，不僅僅是住宅供求關(guān)系的問題，而是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系、社會(huì)心理預(yù)期和未來發(fā)展的制度安排等綜合因素共同作用的結(jié)果。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)問題不能僅靠救市措施來解決，而需要在房地產(chǎn)之外下功夫，這是一個(gè)非常大的變化。這也是當(dāng)前中國的房地產(chǎn)問題不能與日本當(dāng)年相比的另一個(gè)原因。

02

問：前段時(shí)間，杭州全面取消住房限購，且購房可申請落戶。杭州是江浙最具活力的城市之一，每年有20-30萬的人口流入。同日，西安也全面取消限購，同時(shí)支持房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作建立「以舊換新」購房模式，對房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化。截至目前，除海南省外，核心城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及天津還未全面放開限購。

您覺得北上廣深一線城市會(huì)不會(huì)全面放開限購？該不該全面放開限購？有人說，如果北京放開了就等于全國各地都放開了，您怎么看？

馮侖：我覺得限購政策本身是不合理的，它是通過行政手段來限制市場，扭曲市場信號。我一直認(rèn)為，限購、限價(jià)等所有帶「限」字的政策都應(yīng)該取消，當(dāng)然我也認(rèn)為北京、上海等一線城市也應(yīng)該取消限購。

取消限購政策，不會(huì)導(dǎo)致市場出現(xiàn)井噴式的需求，外地人涌入北京買房的情況也不會(huì)出現(xiàn)。相反，市場會(huì)逐漸趨于平靜，大家慢慢接受新的市場規(guī)則。而且取消限購政策后，市場才能真正進(jìn)入到可持續(xù)發(fā)展的健康軌道，實(shí)現(xiàn)真正的雙軌制——

市場住房部分應(yīng)由市場規(guī)律決定，取消所有帶有「限」字的政策；保障住房部分歸保障，這部分應(yīng)保持限制措施，確保社會(huì)保障機(jī)制的公平和有效運(yùn)行，這部分可以繼續(xù)限制購房資格、公積金使用等，以保障低收入群體和特定人群的住房需求。

通過這樣雙軌制的改革，可以使市場和保障部分各自發(fā)揮其應(yīng)有的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康和可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)也讓所有人，尤其是年輕人或新進(jìn)入一座城市的人，能夠?qū)ψ约旱木幼∫?guī)劃做出明確的選擇。

比如說，如果我選擇保障住房，那我就按照保障住房的政策來買房。如果我選擇市場住房，那我就按照市場住房價(jià)格來買房。這樣的話，房價(jià)高了或者低了，我都認(rèn)了，房價(jià)高了我賺錢，房價(jià)低了我賠錢，這是我自己的選擇，我也認(rèn)這個(gè)結(jié)果。

但現(xiàn)在，一會(huì)兒限購，一會(huì)兒解除限購，大家很難建立穩(wěn)定的預(yù)期，也會(huì)影響到保障住房的合理規(guī)劃和發(fā)展。

最后，北上廣深如果取消限購政策，我認(rèn)為也不會(huì)對市場造成太大沖擊。