為什么政府7折收房而不讓老百姓7折買房？

即便樓市走到現(xiàn)在，庫存房達(dá)到7.5億平米，但開發(fā)商要想大幅降價(jià)賣房仍然難以被放行。

其實(shí)，很多人接受了一些地方的解釋，說是為了維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，大幅降價(jià)嘛，容易擾亂市場(chǎng)。

不過，最近國家下決心去樓市庫存了，其中提到一個(gè)關(guān)鍵性措施是提供3000億低息（貼息）貸款給地方國企，讓后者收購待售新建商品房。

按照機(jī)構(gòu)的預(yù)估，此舉措可消化100萬套庫存，按照平均每套100平米算，大概可以去化1億平米，如果再加上帶動(dòng)市場(chǎng)的自然去化，樓市庫存或可回到平衡水平。

不得不說，措施肯定是好措施，一來確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回到正常發(fā)展軌道，救房企于水深火熱，二來為想置換新房而動(dòng)彈不得的業(yè)主提供機(jī)會(huì)。

但有一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問題擺在面前是，政府以什么價(jià)格收開發(fā)商的房子？

日前浙江多地公布了收購價(jià)格，收購的價(jià)格是備案價(jià)的7折，這是一個(gè)什么概念？

一般來說，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，開發(fā)商對(duì)外賣的價(jià)格，或多或少都會(huì)低于備案價(jià)的，要么以返傭返點(diǎn)，要么以工抵房的名義。相對(duì)于備案價(jià)，優(yōu)惠百分之幾到十幾比較常見，但基本很難看到有7折這么大優(yōu)惠力度。

也就是說，購房者一般是買不到7折房的，不是開發(fā)商不想賣，而是政策不允許。但為什么現(xiàn)在地方政府能夠7折收房呢？

原因其實(shí)不難找。就售價(jià)本身來講，即便7折收房，開發(fā)商也是非常愿意的，像浙江多地開發(fā)商都很積極。一方面是因?yàn)椋孔诱召徺Y金有保障，另一方面是即便7折往往也是不會(huì)虧的。

也就是說，7折收房，政府和開發(fā)商容易成交。

但個(gè)人認(rèn)為，這樣做，事實(shí)上確實(shí)能讓樓市庫存減少，但要想市場(chǎng)起來，只有庫存去化到一定階段才行，所需的時(shí)間往往較長(zhǎng)。

倒不如按照備案價(jià)格原價(jià)收購，它不僅能達(dá)到去化庫存目的，還能帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期。如果能做到開發(fā)商賣出的價(jià)格比政府收購的價(jià)格低，市場(chǎng)不就自然去化了嗎？這不正是收購庫存房本身的要義：讓市場(chǎng)恢復(fù)自然去化機(jī)制嘛。

如果做不到按正常價(jià)格收購庫存房，筆者倒是建議允許開發(fā)商按照自己的意愿打折賣房。理由有兩個(gè)：一是購房者可以得到真正實(shí)惠，二是容易觸及市場(chǎng)真正的底，有利于市場(chǎng)真正恢復(fù)。

特別是第二個(gè)理由，大家都知道，我們支持樓市的政策有很多，力度也非常大，但始終沒有觸及到價(jià)格這一環(huán)節(jié)，也正是這樣，給人的感覺是市場(chǎng)一直未觸底，也不知道何時(shí)觸底。

說白了，缺乏市場(chǎng)的“置死地而后生”的自然修復(fù)機(jī)制。帶來的后果是，市場(chǎng)一直處于陰跌狀態(tài)，因?yàn)楹芏嗳艘呀?jīng)免疫了，覺得激發(fā)的效果是曇花一現(xiàn)。原本市場(chǎng)觸底需跌30%就夠了，但現(xiàn)在真跌30%了，一些人還期望再來個(gè)30%。

在這里，要表揚(yáng)南京的做法，在“以舊換新”政策中，評(píng)估價(jià)格還高于市場(chǎng)成交價(jià)，而且在新進(jìn)入的“換新”樓盤中，購房者還可以與開發(fā)商談價(jià)。自己的房子能賣個(gè)好價(jià)錢，置換的新房還能談到理想的價(jià)格。

所以，筆者的建議很明確，要么正常價(jià)甚至高于備案價(jià)收購房源，要么允許開發(fā)商打折銷售，對(duì)老百姓來說，總要得到一頭的實(shí)惠。