虹口源717備案價(jià)每平米13.8萬，債權(quán)人的曙光和購房人的希望

幸好這是第一期

圖片來源：北外灘虹口源·717官微

首先恭喜虹口源717項(xiàng)目，第六批過會(huì)，終于可以開盤了！！！共益?zhèn)顿Y人提供借款7.5億元應(yīng)該很快可以歸還了，110億的債權(quán)人也看到了曙光。

遇到“史詩級(jí)”的樓市新政，購房者的信心有了復(fù)蘇跡象。項(xiàng)目自有的110億元債務(wù)（含擔(dān)保債權(quán)規(guī)模逾84.5億元）也有了著落。

按照目前從相關(guān)政府部門匯報(bào)的《共益?zhèn)鶎?shí)現(xiàn)“爛尾樓”復(fù)工續(xù)建——上海聚博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)重整轉(zhuǎn)重整案》中了解到，虹口源717項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨值將達(dá)180多億元，足額清償全部債務(wù)。（項(xiàng)目住宅建筑面積為9.71萬平方米，若按14萬均價(jià)，住宅貨值接近136億。商辦建筑面積為6.59萬平方米，還有車位、地下商業(yè)等，總貨值滿足180億）

前述數(shù)據(jù)，我們也初步做了一道計(jì)算題，只考慮歸還全部債務(wù)的話，按照項(xiàng)目不計(jì)凈利潤的情況下，該項(xiàng)目收入中為還債需要預(yù)留117.5億元（110億元債務(wù)+7.5億元共益投資人借款），因此，項(xiàng)目扣除各項(xiàng)開發(fā)、營銷、管理、稅費(fèi)等費(fèi)用后剩余值確保得占總收入的63.3%。從理想狀態(tài)來看，這個(gè)項(xiàng)目的交付和債務(wù)清償問題似乎都不大。

會(huì)不會(huì)有不確定的大額支出？

圖片來源：北外灘虹口源·717官微

PART 01

這個(gè)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于土地拿得早，但目前卻成為了一個(gè)很大的不確定因素。

瞎舉個(gè)例子：某地塊通過招拍掛拿下，地塊折合成本一平方米9萬元，住宅建面10萬平方米，開發(fā)商須支付90億土地款。隨后開發(fā)商暴雷，項(xiàng)目會(huì)作為開發(fā)商資產(chǎn)用以解決相關(guān)債務(wù)問題，而完成90億支付的土地是個(gè)成本干凈且沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)用地，后續(xù)發(fā)生的收入，按比例償債即可。

但這個(gè)項(xiàng)目不太一樣，因當(dāng)年拿地過早，土地方面成本原因，待項(xiàng)目結(jié)束后，是否涉及進(jìn)一步繳納土地增值稅，這就是不確定之處。

按相關(guān)條例規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值稅扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

當(dāng)然，該費(fèi)用一般會(huì)在項(xiàng)目整體全部結(jié)束后予以清算，所以前期核算成本階段很難明確該部分繳納的具體金額。至于這個(gè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)有土地增值稅，或者增值多少，現(xiàn)在還是較難確定。

從虹口源717項(xiàng)目的過會(huì)資料來看，該項(xiàng)目首期開盤均價(jià)是13.8萬元，上市228套，上市面積是38966平方米。

如果售罄的話，銷售收入53.8億元，按照預(yù)重組預(yù)估的債務(wù)占比約34億元，對(duì)于共益?zhèn)顿Y人提供借款7.5億元會(huì)不會(huì)立馬全額歸還？

有不少自媒體都在說，項(xiàng)目的錢是專款專用，無法轉(zhuǎn)移的，我們也看了看項(xiàng)目售樓處的陽光宣言（如下）

圖片來源：陽光宣言

其中提到安全監(jiān)管有一重監(jiān)管與二重監(jiān)管，資金安全得到了保障，確保購房款全部都能保障施工。但是有個(gè)細(xì)節(jié)我們特別好奇：

其中稅金為全額預(yù)售款的8%，這個(gè)8%把土地增值部分計(jì)提入內(nèi)了嗎？

項(xiàng)目重啟一定要感謝這7.5億元的救命錢，如果不是7.5億元的及時(shí)注入，這個(gè)項(xiàng)目開工很可能會(huì)受影響。所以在項(xiàng)目預(yù)重組的過程中，項(xiàng)目引入復(fù)工續(xù)建共益?zhèn)顿Y人提供借款7.5億元，并引導(dǎo)協(xié)助債務(wù)人與擔(dān)保債權(quán)人、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人協(xié)商達(dá)成一致，約定共益?zhèn)顿Y人獲得優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款及擔(dān)保債權(quán)的債權(quán)清償順位。

都排在建筑工程價(jià)款的前面了，這個(gè)錢在此次銷售款落實(shí)后，是立馬全額歸還呢，還是按債權(quán)所占比例進(jìn)行償還？

其實(shí)一期開盤后，如果如愿完成50多億的回款，其實(shí)基本項(xiàng)目的開發(fā)資金就算全部到位了，項(xiàng)目可用于一期施工、二期開工，還有裝修的錢，精打細(xì)算過過緊日子問題不大。當(dāng)然目前靠這7.5億救命錢肯定還是有不少壓力的。

由于懟叔時(shí)常經(jīng)過項(xiàng)目，就隨手拍拍進(jìn)度照片，發(fā)現(xiàn)四棟開盤樓的施工面大多都是逐一開展的，一棟一棟來，可以做到精簡人員，但結(jié)果就會(huì)帶來施工周期較長的問題。期待后續(xù)資金到位后，能加快開發(fā)速度。

4月2日，項(xiàng)目進(jìn)展情況

4月8日，項(xiàng)目微小變化

4月25日，有一棟貼出了封頂大吉，但是靠里的一棟，還在建造低區(qū)，和4月2日的進(jìn)度幾乎一致

5月13日，第一棟又漲了一點(diǎn)，靠里的那棟終于像是漲了2層

5月20日照片

5月20日照片，從4月2日到5月20日，算算也快一個(gè)半月多了，實(shí)際蓋了幾層，大家看圖

畢竟即將開盤，完成情況還是有變化，大家可以多多關(guān)注，謹(jǐn)慎琢磨。

PART 02

項(xiàng)目110億元的債務(wù)要留足嗎？

因?yàn)楹缈谠错?xiàng)目此前的開發(fā)商母公司是祥生控股，兩年前暴雷，現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)商都不提了，主要是為了切割，而且項(xiàng)目的錢，祥生動(dòng)不了，即使里面涉及祥生當(dāng)年的土地支出等，目前看來也和祥生沒有關(guān)系了。

但是，就像懟叔早前一篇內(nèi)容說的那樣，怎么可能切割得那么干凈呢，項(xiàng)目現(xiàn)在的錢，祥生是不能動(dòng)了，但是此前的債，項(xiàng)目也是不得不繼續(xù)背負(fù)著前行啊。

首先，在預(yù)重組前，債權(quán)人債務(wù)規(guī)模逾110億元，其中擔(dān)保債權(quán)規(guī)模逾84.5億元。而受形勢(shì)影響，項(xiàng)目資金鏈斷裂，繼而引發(fā)一系列訴訟、仲裁及執(zhí)行案件，項(xiàng)目地塊被司法查封，難以引入資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和資產(chǎn)盤活，2022年3月底項(xiàng)目全面停工。

回過頭來看一下《上海市第三中級(jí)人民法院強(qiáng)制清算與破產(chǎn)裁定書》（2023）滬03破366號(hào)之三，明確了有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人組共6位；普通債權(quán)組共34位，根據(jù)預(yù)重整、重整期間的表決結(jié)果，優(yōu)先債權(quán)組共有6戶債權(quán)人，表決同意的債權(quán)人有4戶，占該組戶數(shù)66.67%，表決同意的金額占該組表決權(quán)金額82.14%，故優(yōu)先債權(quán)組表決通過；普通債權(quán)組共有56戶債權(quán)人，表決同意的債權(quán)人有56戶，占該組戶數(shù)100.00%，故普通債權(quán)組表決通過；出資人組共有3戶出資人，表決同意的出資人有2戶，占該組戶數(shù)66.67%，表決同意的金額占該組表決金額99.86%，故出資人組表決通過。

最終上海市第三中級(jí)人民法院批準(zhǔn)上海聚博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整計(jì)劃，目前，隨著項(xiàng)目重新正常入市，這部分債權(quán)人的錢也是要按照計(jì)劃還上。

圖片來源：北外灘虹口源·717官微

針對(duì)13.8萬元的備案過會(huì)價(jià)，個(gè)別債權(quán)人又開始有些擔(dān)憂了。畢竟和之前期待的17.8萬的價(jià)格差距很大。

“現(xiàn)在要好好算算，到底什么時(shí)候可以還錢了。”一債權(quán)人向懟叔抱怨道。沒錯(cuò)，還錢的時(shí)間點(diǎn)很關(guān)鍵，也極大地考驗(yàn)著債權(quán)人的耐性。

懟叔幫忙一起算了一下，虹口源·717項(xiàng)目住宅建筑面積為9.71萬平方米，商辦建筑面積為6.59萬平方米，地下規(guī)劃建筑面積約11萬方。以外灘璽二次開盤均價(jià)無變動(dòng)的情況來看，虹口源717項(xiàng)目二次開盤的均價(jià)可能也再次很難突破14萬元。目前北外灘商辦的大體均價(jià)在5萬元/平方米，這已經(jīng)是對(duì)標(biāo)了附近5A寫字樓的價(jià)格。

粗略的計(jì)算貨值：

住宅項(xiàng)目滿打滿算136億元，商辦這塊也可以貢獻(xiàn)33億，地下這塊有車位及地下商場(chǎng)區(qū)域的話，11億元的收入可能問題不大。

以目前11萬方的地下面積，按照室內(nèi)車位25平方米一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，再對(duì)比外灘璽的車位價(jià)格97萬/個(gè)-50萬/個(gè)，如果按照外灘璽的標(biāo)準(zhǔn)來造的車位，虹口源717的車位估算50-60萬一個(gè)。

現(xiàn)在算下來，180億元的貨值，應(yīng)該是可以達(dá)到的，或者說還可以增加一小點(diǎn)。

按照匯報(bào)材料及與債權(quán)人溝通協(xié)商中提及項(xiàng)目180億元貨值，用以還債是117.5億元，62.5億元覆蓋開發(fā)建設(shè)，營銷成本，管理成本，行政成本，以及各類稅金等，以及扛過長達(dá)數(shù)年的開發(fā)周期。后期以預(yù)售資金滾動(dòng)推動(dòng)開發(fā)，這套賬中間必須嚴(yán)絲合縫才行。

最重要的是扛過市場(chǎng)和時(shí)間的考驗(yàn)。

根據(jù)項(xiàng)目陽光宣言，項(xiàng)目優(yōu)先保障全部交付。也就是先保障施工及交付，如果后期成本出現(xiàn)超過1.2倍的增長，是否會(huì)預(yù)留足夠的變數(shù)空間予以應(yīng)對(duì)，這也是項(xiàng)目需要做好充分準(zhǔn)備的。

而根據(jù)陽光宣言中資金安全監(jiān)管，業(yè)主購房款到監(jiān)管賬戶時(shí)房管局介入，監(jiān)管賬戶預(yù)留足夠的工程、裝修及稅金后資金進(jìn)入管理人賬戶，用于項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營資金。

也請(qǐng)項(xiàng)目明確，這部分進(jìn)入管理人賬戶的資金是否會(huì)用于滾動(dòng)償付債務(wù)。

看了不少自媒體報(bào)道，住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)不錯(cuò)，但是有一說一，最后交付的是否和樣板間一致呢？這同樣是考驗(yàn)項(xiàng)目的操盤能力了，既交付圓滿，又完成110億元的債務(wù)，同樣值得期待。

“目前不少項(xiàng)目，交付即維權(quán)，各位需要先小人后君子，看得仔細(xì)一點(diǎn)，避免看到的是緬甸的翡翠，拿到的卻是危地馬拉的翡翠。同樣也要提防祥生其他債權(quán)人（比如美元債等等），祥生上市主體若面臨退市清算的問題，屆時(shí)會(huì)有很多債權(quán)人向祥生主張債務(wù)清算，到時(shí)候誰能保證，這群人不會(huì)來這個(gè)項(xiàng)目搞事情呢？”市值哥向懟叔提醒道。

圖片來源：北外灘虹口源·717官微

最后再說一句，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)117.5億的相關(guān)債權(quán)人是個(gè)好事，只要樓市行情不錯(cuò)，每次都能順利售罄，也不用補(bǔ)繳大額的土增支出，則能很順利的解決債務(wù)問題。對(duì)買房人的風(fēng)險(xiǎn)，也還可控，只要開發(fā)資金充足，豪華裝修支出不壓著，祥生其他債務(wù)人不來搞事，買房人就能安心拿房，安心拿證。

據(jù)了解，虹口源717項(xiàng)目一期交付時(shí)間可能是2026年，二期的交付時(shí)間可能要到2028年，特別是是需要等待19號(hào)線建設(shè)的部分樓棟，而臨街商辦的交付的時(shí)間就更靠后了。

你們拿著幾千萬買房預(yù)算，為何不等等現(xiàn)房，或者同類型產(chǎn)品多看幾家？

這么多年，懟叔擔(dān)心各位寢食難安。