未來兩個月，樓市能否開始全面恢復？看看這3個“現象”是否出現

不少讀者私信筆者說，雖然最近樓市利好不斷，身邊關心樓市的人也多了些，但市場遠沒有像媒體宣傳的“擠爆”售樓處，二手房仍舊不好賣，會不會一波樓市刺激政策過后，市場又進入沉寂，或者再次進入下降通道？

筆者對照2015年那波去樓市庫存經歷并結合近期政策研究發現，樓市的政策拐點已經確實已經出現了，那就是國家真金白銀去樓市庫存政策的宣布。但從實際上，僅僅靠宣布幾個政策肯定是無法激起“受傷過重”的市場，特別是信心的恢復還需要一些現象級事件，到底是曇花一現，還是開始真正恢復？為便于觀察，簡單地說，未來兩個月，看這3個“現象”就很關鍵了。

首先是地方出手購買庫存房。這一個其實是沒什么好說的，央行已經宣布給予地方5000億規模、1.75%利率的低息貸款，以用于購買未售新房，這是確定性的政策，現在就看各地的落地時間點。如果不出意外的話，未來1-2個月應是各地開展實質性收購時間。

有讀者問，我們是三線城市，地方會收購庫存房嗎？實際上，國家對庫存房收購的城市沒有明確限制，應該是有去庫存需要的都可以。大家不要小看國家收購庫存帶來的市場效應，舉個例子：假如你的城市新建商品房庫存是6萬套，直接給你收購1萬套就不一樣了，房企活了，市場熱了，更為重要的是，大家的預期開始扭轉，從而從需求端加速庫存去化。這就是“四兩撥千斤”的做法，往往容易收到奇效。

其次是一線城市全面解除限購。都知道，樓市的發動機是一二線大城市，因為占據經濟、產業、醫療、教育和科技等各方面的制高點，如果它們樓市都不行的話，其他低等級城市不可能走出獨立行情。所以，一線城市就是樓市的“風向標”。

普通人能懂這個道理，國家自然心知肚明。數據顯示，目前二線城市已經全面取消限購，一線城市的限購在逐步放松中，北京放開五環外限購、上海放寬單身限購、深圳放寬社保繳費年限限購、廣州則已放開120平米以上限購等，我們看到了繼續放開限購的趨勢，由于一線城市的龍頭帶動作用太重要了，未來兩個月，預計會趁熱打鐵，會再明顯放開甚至全面放開限售，徹底把市場帶熱。

最后是下調房產交易稅費。回想上一輪2015年開始的救樓市政策，需求端以棚改貨幣化安置為主，然后是降購房成本，如房貸利率、降稅費（“330”新政住房營業稅由5年降為2年）等相繼降低，我們說，如果說棚改是上一輪救市的關鍵武器的話，那么，降購房成本則是吹響市場的號角。目前，我們的房貸利率已經創歷史新低，就剩降低稅費來助力，猶如西紅柿雞蛋湯上桌，就差那么一丟丟蔥花，這就是完美。

總體看來，第一個現象沒什么說的，既然宣布了，接下來就是各地實施。第二個其實也是相對確定的，不過是快還是慢，一次放多少的問題。而第三個倒無傷大雅，主要是我們的房貸利率歷史最低、購房補貼歷史最高，當然，如果真降，那就是錦上添花了。

此外，再簡單說說網上過于偏激的唱衰言論，個人認為是無稽之談，談4點看法：

一是之所以出這么多支持樓市的政策，確實是源于樓市數據下滑，特別是每個月統計部門的發布的70個大中城市房地產運行數據，是政策制定的重要參考。但需要說明的是，政策有大有小，有緊要和非緊要之分。國家下場收購庫存房和壓縮土地供應，就是最關鍵的政策，它會讓庫存關系發生轉變，市場逐步從底部走出來，相比以往的降息、發購房補貼等，可以說是決勝局的招，不能視而不見。

二是不得不說，樓市政策出了很多、很長時間，不少人麻木了，覺得任何政策都可能都只能讓市場曇花一現，不會有持續性，這是網上不少人不看好未來市場走勢的重要原因，所以，他們選擇遠離房地產。但你知道嗎？你不進入市場，就跟股市一樣，跌的時候沒有你，漲的時候基本也不會有你，因為你不知道市場底是何時，你懼怕參與市場，2600點時，你覺得還能跌到2000點。但市場并沒有奔著你的目標去，當市場又回到3000點時，跟你一毛關系沒有了。

三是，此階段，為什么央媽突然宣布降低購房首付？一套房最低為15%，二套房最低為25%，難道他們不知道現在不買房的原因是市場信心不足，而不是加更大杠桿買房嗎？試想一下，如果你覺得這房子不是要漲，在目前經濟大環境下，有多少人會用15%的首付款買第一套房？用25%首付買第二套房？而且，如果真如前段時間一些境外機構預測我們的房價再跌4成，那么，誰還敢在這個時候把首付款降到1.5成-2.5成？到時真不怕這些低首付購房的人把房子甩給銀行？

很顯然，房價不可能再跌那么多，國家有這個信心，而且，既然敢把首付比例大幅下調，肯定不是無效政策，而是真讓大家利用好這個政策，這個前提就是市場一定會回暖。即便短期內沒那么強烈，后面也會出臺更多的政策讓這個政策有用。

四是駁斥一點，現在網上動不動就拿人口、收入、住房飽和來說事，可以說，這3個因子成為一些人唱空市場的口頭禪，但實際顯然不是那么回事！

就人口來說，日本的房價這兩年已經超過歷史高點且不斷創新高，美國近3年也漲了40%。日本老齡化名列世界前列，美國人口也沒什么變化，很顯然，這是他們寬松的貨幣環境造成的，跟人口無關。

就收入來說，現階段一些人的工作和收入確實受到不同程度的影響，但如果你說房價特定要大漲，你看看身邊的人是不是突然又有錢了？說白了，只要一個東西有利可圖，前期資金都會被想著法子變出來。樓市一旦預期扭轉，資金自然會從八面而來，目前國家所做的，不正是扭轉大家的預期嗎？

就住房飽和來說，就想問你一個問題，如果有相對充足的資金，你會不會換一套好房子居住？這估計是每個人的夢想。簡單地說，大家住現在的房子，并不是覺得房子夠住了，而是受制于腰包。用一句話說，或許不缺普通房子，但一定缺好房子，因為人人都有一個別墅夢、洋房夢、豪宅夢，只要經濟發展、收入提高，房子就沒有飽和一說。