再說一次，還是老老實實買房吧

一天內(nèi)連發(fā)四箭，多條樓市激勵政策登上全榜熱搜。

以至于各大媒體都用了歷史性、前所未有、罕見、大膽等標(biāo)題來報道這些樓市新聞。

實際上，經(jīng)常關(guān)注筆者文章的應(yīng)知道，筆者堅定認(rèn)為，國家會出手救樓市的，而且一定會有大招出來，從根本上改善供求關(guān)系，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)。

筆者一直的核心觀點是，房地產(chǎn)提振接近兩年，有利于樓市的政策是不斷出臺，但真正能讓樓市恢復(fù)的，一定是把龐大的庫存消化掉，否則，市場重啟就是空談。而且相信，國家一定會采取措施去化樓市庫存。

至于采取什么措施，筆者在此前的文章分析過，一個是拆遷，另一個是國家收購庫存房用作保障房。拆遷就不說了，一直在進(jìn)行。

但另一個招很多人可能沒覺察到，其實很多地方都在試點，在總結(jié)經(jīng)驗，5月17日的國家政策官宣，這是國家根據(jù)央地經(jīng)驗做出的決策。“央”指的是從去年底央行在8個二線城市開始試點的“低息貸款購買庫存房用作保障房”。

有了地方經(jīng)驗和央行經(jīng)驗，鑒于樓市下行壓力，推出相關(guān)大招肯定是按月計。當(dāng)5月16日財聯(lián)社報道說，5月17日下午國家?guī)讉€部委將祭出保交樓和國家收購存量房大招。我便在當(dāng)日上午寫了一篇文章并在中午發(fā)出，并預(yù)計央行可能會低息貸款購買庫存房用作保障房。

而下午央行官宣也證實了這一點，將由21家政策性銀行實施3000億規(guī)模保障性住房貸款，加上再貸款，規(guī)模達(dá)5000億，以用于購買庫存房用作保障房。

在筆者看來，5000億其實是不小規(guī)模，雖然占比看似不高，但主要將起到帶動市場的作用，改變?nèi)藗兊念A(yù)期，人們便不想低價賣二手房了。

同時，按照2015年-2018年那波去樓市庫存做法，當(dāng)時對棚改貨幣化安置是有比例要求的，但最終一些城市貨幣安置占到了80%以上。既然開了口子，如果有必要的話，地方上可能會想辦法實施超出目前預(yù)設(shè)的規(guī)模，貸更多款買庫存房，目的就是讓庫存得到快速去化。

總而言之，樓市關(guān)鍵招已經(jīng)出來了，至于同日宣布的降首付比例、降公積金貸款利率、階段性取消利率下限，包括后面一線城市應(yīng)該取消的限購等，都不過是錦上添花了，樓市大局已定。

筆者不是說這些大招一出來，市場立馬就火爆了，參照2015年-2018年那波救市，市場恢復(fù)必然經(jīng)歷一個過程，由量變到質(zhì)變。但筆者想說的是，既然樓市大方向已確定，我們還是老老實實買房吧。怎么買？確實是一門學(xué)問，3個建議：

1.就買房時間上來講，每個城市有所區(qū)別，但筆者此前在文章中經(jīng)常提到一個東西，那就是監(jiān)測樓市變化的關(guān)鍵指標(biāo)（主要就看這個指標(biāo)），即供需平衡線。

因為每個城市都有自己的供需平衡線（庫存去化周期），有的是8個月，有的是12個月，都不一樣，但大都在10個月-12個月之間。

一般說來，一旦去庫存戰(zhàn)略開始實施，其實你就可以看房，對比房源了，甚至可以出手買房了，但最遲買房窗口期不能超過供需平衡線時間點，否則，大概率是量價齊升了。對購房者來說，不僅要付出更多成本（價格+利率），還可能選不到好房源。

2.怎么買房呢？

剛需就不用多說了，遇到看中的就買，趁現(xiàn)在還有折扣、還有議價的空間。

現(xiàn)在比較糾結(jié)的應(yīng)該是換房業(yè)主，手中的老房子價格賣不起來，看中的新房也沒有資金買，如果要出掉手中的老房子，必然以非常低的價格才行。對此類群體，筆者建議是：

如果政府收購的老舊房價格高于市場價，應(yīng)堅決把握置換機(jī)會，加點錢換新房，你后面會感謝你今天的果斷決定。

但如果政府的收購價明顯低于市場價，希望三思，個人不建議賤賣，然后又去買本不低的新房（庫存房源池的房子），這是兩頭沒撈著，不劃算。與其被低價收購，倒不如自己單獨賣掉，然后再到市面上去談價買新房。

3.買什么樣的房子？

市場一旦熱起來，往往容易讓人迷失方向，但筆者建議你要保持清醒。原因就在于，房子是一個普通家庭的最大件商品，一旦買錯，往往多年動彈不得。不要以為市場熱了，什么房子都有人買，你要考慮起碼2-3年后的市場，寧可不買，也不要買錯。

筆者對當(dāng)下及未來買房的核心觀點就一個，在資金允許范圍內(nèi)，買那個檔位最好的房子，品質(zhì)放在第一位，面積放在次要位置。

原因也不多解釋了，經(jīng)常看筆者文章的讀者應(yīng)該知道，普通房子不缺了，或者說供過于求了，國家收購很多人不要的房子，你絕不能當(dāng)作撿到便宜的寶了。要買就買相對稀缺的品質(zhì)房，因為改善市場還有長期發(fā)展空間，無論是自住，還是保值，都是未來房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展下去的源泉所在。

至于城市和地段選擇，限制放松越晚，往往越有價值，同一個城市也一樣，不同區(qū)域限購取消越晚越有價值。能買高等級城市就買高等級城市，若沒那個資金實力，起碼也要選所在城市的核心地段，最好帶點資源的。