董小姐｜跟三個(gè)香港朋友聊樓市，發(fā)現(xiàn)問題沒有那么簡(jiǎn)單

　　一招撤辣，攪動(dòng)好多中產(chǎn)蠢蠢欲動(dòng)。

　　三月的第一周，香港樓市議題，連續(xù)霸榜內(nèi)地中產(chǎn)階層的熱搜與心智。???????????????

　　就連平日沒有任何理財(cái)觀念的董小姐，也都被迫關(guān)心起這個(gè)話題。從社交媒體到商務(wù)飯局，到處都是錢的味道。不管買不買，先主打一個(gè)亢奮。20萬/平米的單價(jià)，前面加上香港二字，頓時(shí)也不貴很香了。???????????

　　有人負(fù)責(zé)亢奮，就得有人負(fù)責(zé)冷靜。?????

　　昨天下午，董小姐跟三位香港朋友聊了聊。香港本地人才是決定香港房?jī)r(jià)的中堅(jiān)力量，但是聊完才發(fā)現(xiàn)，他們相當(dāng)冷靜+理性。?????????????

　　一個(gè)朋友說，香港還是有很多港漂的，不能默認(rèn)售樓處全是外地來的投資客。??

　　另一個(gè)朋友說，剛需是看利率，投資需求確實(shí)受印花稅影響大。??

　　第三個(gè)朋友說，相對(duì)內(nèi)地，香港房子的確有其吸引力，所以香港企業(yè)都盡快推盤，但是，加快推盤也反映大家對(duì)價(jià)格趨勢(shì)的不確定。??????

　　三個(gè)朋友都家在香港，工作多年，也早就買了房。

　　所以，談這個(gè)話題還是很有資格的。

　　因?yàn)槲覀兪桥笥蚜奶欤容^輕松隨意，但是內(nèi)容卻非常有料，觀點(diǎn)也很犀利。董小姐本來想問香港到底能不能買，哪里是坑，沒想到越聊越嗨，越聊越深。我自己覺得深受啟發(fā)。

　　謝謝香港朋友們的直言不諱。分享出來給頭腦發(fā)熱的地產(chǎn)朋友降降溫吧，希望對(duì)你有幫助。

　　主戰(zhàn)場(chǎng)

　　最近熱銷的都是在九龍市區(qū)，售價(jià)2w以下一尺，總價(jià)一千萬上下的實(shí)用單位。

　　一天成交315套，是因?yàn)樯蟼€(gè)周末集中開了兩個(gè)新盤，新界還是不行，火的都是九龍。

　　供應(yīng)最集中的肯定是新界，可是新界帶不起來的。

　　供應(yīng)量其實(shí)太大了，而且很多一手房都在香港奇怪的地方。算上二手，買家的選擇余地就更大了。

　　如果有朋友跟我說，他想買香港樓投資，那我也只會(huì)推薦他買九龍的一手或者次新樓。

　　董小姐你問我，除了九龍，還有哪里可以推薦？其實(shí)更正確的問題是，九龍哪里值得買，九龍也有很多坑。

　　啟德，黃竹坑，將軍澳，元朗和大埔， 這5大區(qū)域能占2024年香港新房供應(yīng)8成。其余為屯門、長(zhǎng)沙灣、柴灣、油塘等。

　　我能給出的第一原則是，你買地鐵站上蓋。如果分區(qū)域的話，港島有溢價(jià)。新界的話，除了荃灣西和元朗，其他都不用考慮。九龍其實(shí)就是長(zhǎng)沙灣、紅磡、啟德，單價(jià)一定要控制在兩萬一尺以內(nèi)。

　　購買理由

　　港府這個(gè)動(dòng)作，短期內(nèi)對(duì)投資者信心有提振作用，不過香港樓價(jià)問題根本上還是，第一，地緣政治問題；第二，美元利息問題。

　　撤辣還是無法正面解決這兩個(gè)問題，只是吸引了一批確實(shí)有居住需求的人提前入市而已。

　　投資回報(bào)也還是不怎么樣，如果是一手新樓，扣掉各種管理費(fèi)和每年的地租，大概2.5%。

　　那種四十年的老房子買了租給學(xué)生回報(bào)率可以3%+。反而更高。因?yàn)樗墓芾碣M(fèi)便宜，加上一般是租給學(xué)生，所以租金比較堅(jiān)挺，買入價(jià)也因?yàn)闃驱g可以砍價(jià)，一來二去回報(bào)率就上來了。

　　買香港房子也是在買美元資產(chǎn)。

　　我覺得，短期內(nèi)樓價(jià)反彈個(gè)5%，長(zhǎng)遠(yuǎn)還是看美元利息周期。香港人是很有錢的，不過我們現(xiàn)在存在銀行吃5%。

　　只要美元利息開始下行，這些資金一定會(huì)重新沖出來買樓，現(xiàn)在還沒到那個(gè)臨界點(diǎn)。

　　我認(rèn)為美國(guó)降息會(huì)來得晚，且來得少。降得很慢也沒用，擠牙膏。通漲的黏性是很強(qiáng)的，尤其是以工資拉動(dòng)的通漲。而且就算美國(guó)開始降，香港的最優(yōu)惠利率也可以不同步降，可以晚6至9個(gè)月。美國(guó)加息時(shí)，香港也是晚了9個(gè)月才上調(diào)。

　　4% for new loan，當(dāng)租金回報(bào)率不遠(yuǎn)低于定存利率的話，就會(huì)有人買。

　　按揭利率影響的是供款壓力，定存利率影響的是閑置資金入市意愿，后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前者重要。你要是真的自用，按揭利率貴一點(diǎn)也會(huì)買的。

　　內(nèi)地人怎么可能為了2.5%回報(bào)率就沖，沒有15%都不可能沖的。

　　所以，現(xiàn)在買的都是有需求的，兩房單位，住市區(qū)首付也就180w。月供大概3.5w，兩口子就可以有自己的安樂窩了，等于國(guó)內(nèi)一套70平的房子。

　　港府還有一招，買樓送香港身份，那馬上起飛。但是董小姐你放心，香港不會(huì)這么做的，會(huì)被原住民罵死。

　　資金出境與杠桿???

　　出境資金是有成本的，所以，基本上就是不太可能真的能吸引到投資客。

　　香港的房子總價(jià)也不算低，這種回報(bào)率去別的地方買也行，為什么錢出來非要買香港房子呢。真的要買的人，都是真的有使用需求的。

　　而且，香港買房子也是有印花稅的，按照樓價(jià)水平，如果一千萬的房子印花稅也要35w，不是說徹底沒有稅。

　　上個(gè)月底，香港銀行對(duì)本地與外地人的按揭需求，取消了壓力測(cè)試。現(xiàn)在你的收入是月供兩倍即可。以前的壓力測(cè)試指的是，現(xiàn)行利率+2%, 每月供款不超過收入60%，現(xiàn)在直接拿掉了。

　　一些朋友關(guān)心，如果在香港沒有工作，能否貸款？???????

　　我個(gè)人覺得，香港銀行不太可能認(rèn)內(nèi)地的收入流水。就算認(rèn)，也要打個(gè)折扣。那內(nèi)地買家只能申請(qǐng)6成按揭，不能8成。

　　香港的銀行默認(rèn)房子是有租值的。所以2.5% / 60% 就能覆蓋現(xiàn)在4.1%的貸款利息了，六成貸款意味著銀行就只認(rèn)房子了，畢竟房子有租金的嘛。如果有人斷供，香港銀行可以把房子賣掉，所以你在香港沒有工作也能成功申請(qǐng)6成貸款。

　　但問題是，剩下這四成的錢怎么來的呢？哈哈所以你看，這會(huì)制約香港樓市的可持續(xù)反彈。

　　誰在購買？???

　　香港還是有很多港漂的，不能默認(rèn)圖中的全是外地來的投資客。

　　每人每年五萬美金額度，你要買套兩房，要把全家人6個(gè)額度都用上，就可以湊夠200w，買400w 的一房，內(nèi)地人如果算上港漂，那貢獻(xiàn)還是大大的。

　　本地新聞?wù)f，這個(gè)周末的成交四成賣給內(nèi)地人了，但是香港的存量太大了。

　　那些港漂還是很了解香港的，他們可能就會(huì)不看好。?

　　我認(rèn)為，這個(gè)政策就是政府最后能做的了。也是博一搏，總比什么都不做要好。但是最多三個(gè)月效果，三個(gè)月后，要看美國(guó)會(huì)不會(huì)降很多利率。下半年，有可能美國(guó)又說我們降息再等一等，那樓價(jià)又要麻了。

　　這個(gè)說法，也就聽聽。按月增長(zhǎng)是可以的，按年增長(zhǎng)做夢(mèng)吧。

　　個(gè)人覺得，香港的房子放開成為跨境資產(chǎn)配置選項(xiàng)的話，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，還會(huì)有內(nèi)地人把錢跑出來放在這的。

　　以后，香港的儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)和房子會(huì)成為競(jìng)品，追逐同一幫客戶。「美元資產(chǎn)的最佳選擇」——應(yīng)該會(huì)這么忽悠內(nèi)地土豪吧。

　　香港買房觀

　　香港，新加坡，東京，到處都有中國(guó)買家。

　　董小姐你說，買房就是對(duì)一個(gè)城市的信任投票。我贊成，但是，買房子如果要去外地，要有基本的心理素質(zhì)，默認(rèn)虧麻。土豪才有分散投資的需要，正常人就在大城市置業(yè)，認(rèn)真看房砍價(jià)就好了。畢竟現(xiàn)在時(shí)代的beta已經(jīng)沒了。

　　內(nèi)地中介在認(rèn)真唱空香港樓市，說你們?nèi)ハ愀圪I房的隱形成本有多高。沒關(guān)系的，因?yàn)橄愀蹣莾r(jià)純粹看美元周期。

　　最重要的是，真正的購買力是香港的大媽們。香港的醫(yī)生一年收入可以買幾套了，全款。大媽們九十年代定投了這么多匯豐銀行，光股息夠買整層了。

　　發(fā)達(dá)社會(huì)的定義就是有old money ，這些就是old money 。

　　有錢人也不傻，不可能玩一個(gè)開局就輸15%的游戲的。這次撤辣本質(zhì)并不能逆轉(zhuǎn)香港樓市的預(yù)期，全看美元利息。

　　過去幾年，移民的都是一兩千萬身家的中產(chǎn)。但是本地的大媽們最愛港，不走的，只持幣觀望，存到銀行追求5%。等降到2%的時(shí)候，他們就自然重新出來掃貨了，有錢的人甚至直接貸款都提前還掉。

　　他們不會(huì)瞎折騰。只有內(nèi)地的土老板才喜歡折騰，因?yàn)樵谒麄兊某晒β窂嚼铮@個(gè)時(shí)代的國(guó)內(nèi)有錢人都是折騰出來的。香港比誰能折騰的人，上一輪2008年已經(jīng)歸零了，能活下來的都是李嘉誠(chéng)，而不是許家印，這屬于完全不同的社會(huì)環(huán)境。

　　除非特朗普當(dāng)選后又制裁我們，現(xiàn)在的價(jià)格再跌最多20%頂天了吧。再跌20%，租金回報(bào)率都超過3%了。應(yīng)該就到底了。

　　本地人心態(tài)就是這么踏實(shí)。內(nèi)地人買房子不管這些的，只看地段可比價(jià)格，這就是為什么你們前海崩盤了。

　　踏實(shí)的買家，應(yīng)該考慮自己最壞情況輸多少，而不是天天盼著放水救市，很明顯不會(huì)天量放水了呀，這是必然的路徑，熬到所有人都挺不住了才會(huì)見底。

　　我的建議就是，現(xiàn)在就應(yīng)該茍住工作，閑錢去弄某某幣，杠鈴結(jié)構(gòu)的資產(chǎn)配置，再梭哈搞房子不適合了。

　　去年12月，香港樓市成交跌到3000宗/月，撤辣后，成交量可能會(huì)小幅反彈至每月3500宗，但正常平均應(yīng)該是每月成交5000宗左右，才可能穩(wěn)住房?jī)r(jià)。香港一般看法都是，多等1年半至2年左右價(jià)格穩(wěn)定以后才進(jìn)場(chǎng)，最重要是不虧損，多賺少賺是其次。

　　以前能這么干，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期的beta是正的，所以每次梭哈每次贏，最后一把輸光。

　　香港人被金融風(fēng)暴洗禮過幾次，經(jīng)驗(yàn)豐富些，資產(chǎn)負(fù)債表比較健康，Until US rate cut ，Cut 了就報(bào)復(fù)性地買，所以不需要擔(dān)心，內(nèi)地是無論如何都要謹(jǐn)慎。

　　我自己早就買了，買的很舒服，認(rèn)識(shí)特別深刻，我肯定不是無腦唱空的。?????????????????

　　董小姐你說跌了就長(zhǎng)期持有，放長(zhǎng)線唄。哈哈你這心態(tài)，放長(zhǎng)線可能類似澳門，2018年后房?jī)r(jià)沒回去過。人生來一場(chǎng)什么都帶不走，虧賺沒什么的，開心健康最重要。日本樓市起來了？日本人沒我們幸福，他們股價(jià)房?jī)r(jià)上天了也沒用。

　　你覺得呢？