深圳限購放松，深戶不再需要3年社保，房價能漲嗎？

深圳限購終于改了！就在過年前！

剛剛，深圳市住房和建設局發布關于優化住房限購政策的通知。

本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。

非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。

以下是政策原文

深圳市住房和建設局關于優化住房限購政策的通知

各有關單位：

為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就優化我市住房限購政策事宜通知如下：

一、本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房，本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。

二、非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。

本通知自印發之日起執行。

深圳市住房和建設局

2024年2月7日

01.

如何解讀深圳的這個政策優化？

淘哥先簡單分析幾點吧：

1、在過年前，趕著出臺限購優化的政策，至少表面了態度，說明了迫切程度。

很多人已經離開深圳，回老家過年了，出去旅游了，而深圳相關部門卻在加班加點出臺政策，說明主管部門今年對樓市的呵護之心。

春節期間，可以讓這個政策發酵一下，大家好好考慮下買房的事情。

2、此前上海、廣州、北京等地都陸續出臺了樓市松綁政策，主要也集中在限購優化上。深圳跟進，在情理之中，預料之中。

可以看出、這是一線城市的統一行動。樓市松綁終于從過去兩年的二三線城市，全面進展到一線城市。預計今年整體的樓市政策、金融環境會比之前好很多。

最近股市波動很大，金融需要穩定，離不開樓市的穩定。

房產不但是我們的財富基石，其實是中國大部分資產穿透后的底層資產。同時也是我們的信用基石，是貨幣乘數的放大器。無論是擴大消費，擴大投資，防止通縮，都離不開樓市的穩定。

3、在此之前，深圳已經實行了認房不認貸、二套首付四成等樓市松綁政策。說實話，市場有反應，但是熱烈程度、持續度都不及預期，整體樓市依然比較冷清。

說到底，現在人們對樓市的預期變了，買漲不買跌。更重要的是，大家沒錢了。淘哥身邊很多人都在降杠桿，消費降級。企業主在降本增效，裁員，換便宜寫字樓。很多人想賣房還貸。

這樣的狀態下，單靠某一個樓市政策想立刻改變市場的運行軌跡，改變參與者的預期，是不可能的。其實淘哥覺得，政策力度還可以更大一點，應該以過去幾年調控樓市的魄力，來呵護樓市。

我感覺，深圳樓市短期整體沒有大機會，主要是因為郊區的供應量，尤其是保障性住房的供應量還是較大。但是，不排除有局部的結構性機會，主要是核心城區的改善性住房。

未來的樓市會實現回歸，“保障的歸保障，市場的歸市場”。如何理解？大家記住，其實就是“剛需歸保障，改善歸市場”

4、如果時間拉長，淘哥對深圳樓市很有信心。這一輪樓市調整，本質上是一次行業的供給側改革和出清，類似的事情在煤炭，鋼鐵等行業都發生過。

房地產行業，房地產市場都不可能消亡，歐美完成城鎮化和工業化幾十年上百年了，樓市依然在國民經濟中占據重要地位，我們也不會是例外。

這一輪房地產行業的出清，可能還需要1-2年。未來的樓市，就是剩者為王，以國企央企為主，占據市場的主導地位，享受行業供給出清后的穩定紅利。

而對于個人購房者，同樣是剩者為王，深圳的房產，依然會是普通老百姓抵御通脹的最佳資產之一。

5、具體而言，深戶不再需要3年社保，顯而易見的，對深圳核心區域的改善型優質物業是利好。

因為很多深戶家庭，有孩子滿了18歲，這些家庭有足夠購買力，也有改善住房的需求。過去需要三年社保，硬生生被卡住了，現在終于得到釋放。

與此同時，深圳人口流入較大，每年新增戶籍人口較多，不再需要社保和個稅后，有利于這部分新深圳人買房，這也是一股可觀的購買力。

注意哦，在一線城市中，深戶的入戶門檻，相比北京上海而言是很低的！現在這個政策，利好可能比大家想象的大。

淘哥整體對以福田南山前海寶中等核心區域為代表的深圳優質物業，有信心。最關鍵的問題就在于“供求關系”，這些區域的新房供應比較稀缺，這是我們分析樓市走勢的大前提。

6、之前很多人預期，深圳會“取消邊緣區域限購”，類似廣州上海等地。

目前來看，深圳暫時選擇的是深戶不需要社保、非深戶5改3。這個相比“邊緣區域取消限購”，對全深圳所有區域的樓市都有好處。

當然，未來也不排除深圳會“取消邊緣區域限購”，要視乎樓市情況而定。

如果樓市繼續低迷，還會有更大力度措施出臺。

如果樓市慢慢復蘇，政策可能就暫時按兵不動。

02.

市場反應

新政后，市場反應如何？

淘哥第一時間了解到，新政發出后，福田的金地環灣城，有位原本還有一年社保才夠資格的客戶秒轉賬認購。據悉，由于福田核心地段2024年新增供應極少，目前在售的主要是金地環灣城，最近逆勢賣的很好，本月已經賣了快20套。

金地環灣城集合了百萬平米大城，雙地鐵線，優質學校（九年一貫制紅嶺集團紅樹林校區）、八大業態、海景、大戶型、大品牌、高品質等多重優勢，屬于深圳典型的改善型豪宅，被業內稱為“改善天花板”。

其中八大業態之一是國際頂奢酒店嘉佩樂酒店，這將是粵港澳大灣區首座嘉佩樂酒店，也是全球的第九座，參照上海、新加坡、巴厘島、馬爾代夫等地，嘉佩樂酒店的入住價格可達4500元-25000元起/晚。

酒店周邊的房價更是高昂，在上海，嘉佩樂酒店周邊高端公寓/住宅售價20W+，在新加坡，嘉佩樂酒店周邊海景別墅售價30W+。

目前金地環灣城在售的樓王單位，是環灣城社區內位置、景觀、品質都非常好的王牌產品，主力產品面積段為建面約121-270平住宅，正是受益于本次新政的核心優質改善物業。