險資正在“掃貨”不動產：海保人壽2億買寫字樓，泰康20億投資物流園

近期，險企“掃貨”不動產熱情不減。海保人壽以物權方式投資武漢國采中心，泰康保險集團斥資20億元“掃貨”6項物流資產。

12月4日，海保人壽發布重大關聯交易信息披露公告，公司以物權方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產項目，交易總價款2.03億元。在此之前，海保人壽并沒有披露大額不動產投資相關信息。

無獨有偶，港股上市公司ESR(01821.HK)11月底公告稱，將5家間接附屬公司的股權轉讓予蘇州易榮股權投資合伙企業（有限合伙）（下稱“蘇州易榮”）。其中，附屬公司的6項穩定資產為位于多個城市的物流倉儲園等，實際購買人為泰康保險集團。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜對記者分析稱，經過近兩年的深度調整，很多不動產項目的估值已經跌入低谷，當下出手投資的性價比很高，符合盤活存量資產的政策導向，也與保險公司長期資金配置需求相適應，可謂風險較低的抄底窗口期。

在地產股頻遭險資減持的當下，不動產項目成為險企的“心頭好”。低利率時代，險企加大不動產的研究與配置，慧眼識珠賺取市場中的阿爾法收益，是它們謀求轉型發展的需要。今年以來，中國人壽、中郵人壽、大家保險、中國平安等險企都在積極布局不動產投資。

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海保人壽今年前三季度仍虧損

根據海保人壽公告，本次交易的對手方為國采（武漢）會展投資建設有限公司，交易標的位于湖北省武漢市東湖新技術開發區高新大道 789號，產權建筑面積為17236.79㎡，商務用途。

據武漢國采中心官方微信公眾號介紹，國采中心為光谷中心城重要地標建筑之一，聚集總部辦公、科技會展、酒店、商業及生態居住等功能，目前已匯聚OPPO、CPP中采、海蘭信等為代表的高科技、互聯網行業的頭部企業入駐。

國采中心相關人士告訴記者，國采中心T4棟一共有11層，底層為商鋪，其余樓層均為寫字樓。目前，寫字樓已對外出租，月租金平均約70元/㎡。

如果以17236.79㎡產權建筑面積粗略估算全部租金收入，海保人壽年租金收入可獲得約1400萬元。

海保人壽是成立時間較短的中小型險企，目前保費規模較小，且尚未進入穩定的盈利周期。年報數據顯示，2018年-2022年，海保人壽實現保險業務收入分別為2.82億元、11.74億元、14.29億元、8.92億元、8.31億元；實現凈利潤分別為-0.57億元、-0.97億元、-1.18億元、0.09億元、-1.8億元。

今年前三季度，海保人壽陷入增收不增利的困境，凈利潤虧損繼續擴大。最新償付能力報告顯示，今年前三季度，海保人壽實現保險業務收入8.67億元，同比上升53.18%；凈利潤虧損1.94億元，虧損同比擴大1.23億元。從成立至今年前三季度，海保人壽已累計虧損約6.37億元。

近期，險資對房地產的投資方式悄然生變，一改往常頻繁掃貨二級市場地產股的常態，轉而投資多處不動產項目，持續跟蹤迭代，完成投資布局。

柏文喜稱，相較于投資地產股，險企直接投資優質不動產項目可以更好進行風險把控，預期在宏觀經濟修復、地產行業回暖的情況下，有望帶來較好的長期投資收益。

就今年下半年而言，多家險企也布局了一二線城市的商業體。例如，9月，中郵人壽以42.56億元買下北京昆庭資產管理有限公司100%股權及相關債權，后者主要資產為位于北京市東城區的中糧·置地廣場項目；中國人壽以39.1億元受讓ST世茂旗下公司51%股權，后者主要物業為珠海巨無霸綜合商業體項目。

此外，大家保險也于今年9月接手了上海萬達廣場置業有限公司的上海周浦萬達廣場；早些時候，大家保險還將萬達商管旗下的上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場3個項目并入囊中。

泰康20億元“掃貨”物流園區

柏文喜分析稱，對于不動產項目的選擇，險資布局的主要是辦公樓宇、產業園區、物流倉儲等優質運營性不動產，這類資產具有保值增值性好、現金流收入穩定等特點，與保險資金屬性匹配度較高。

作為險資的頭部玩家，泰康保險集團近期于主要城市群布局了多處物流倉儲園區。

11月27日，ESR公告稱，向蘇州易榮轉讓5家目標公司的全部股權，目標公司均為ESR間接附屬公司，目標公司的目標物業由6項穩定資產組成，戰略性地分布于長三角地區、粵港澳大灣區以及京津冀地區的主要物流及工業樞紐，總建筑面積為349649㎡。目前，已完成股權轉讓協議簽訂。

蘇州易榮對上述5家目標公司全部股權的受讓對價合計為20.38億元。據記者了解，6項穩定資產分別為分布在徐州市、廊坊市、嘉興市、蘇州市、東莞市的物流倉儲等運營性不動產。

事實上，泰康保險集團為上述交易的實際購買方。蘇州易榮是ESR和泰康人壽共同投資的人民幣收益基金，其中，ESR附屬公司和泰康人壽分別持有該基金5%和95%的合伙權益，泰康人壽是泰康保險集團的全資子公司。

ESR在公告中稱，本次交易有助于公司獲得出售收益，出售完成后公司將通過在人民幣收益基金的少數權益維持其在目標物業中的間接權益。此外，作為人民幣收益基金管理人，公司將通過管理該基金收取經常性費用。

今年年初，國壽投資不動產投資事業部總經理李星幻等人著文稱，以2021年為基期的未來十年，隨著不動產市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，預計投資性不動產整體投資收益率有望逐步恢復攀升至8%以上；永續來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預測分別為5.7%，6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%，5.9%和7.2%。

按照國壽投資預測，未來不動產投資收益確實可觀。不過，投資有風險也是個熱知識，險資投資不動產還是有不少“關燈吃面”的例子。

例如，11月初，華海財險披露了一則關于重大投資損失的信息公告，公司項下長安寧-大連星海灣集合資金信托計劃投資金額為1億元，投資期限為2017年3月7日至2020年3月8日，償債主體為大連星海灣金融商務區投資管理股份有限公司，資金用于補充其流動資金。到期后，償債主體未能按期償付公司本金，構成違約。

截至該公告日，華海財險對該投資項目已累計計提減值準備7500萬元，華海財險稱，仍在與償債主體溝通，爭取早日完成資產處置工作。