樓市恢復(fù)可能是一個非常緩慢的過程

自從2021年6月份以來，樓市變化的深度、廣度和持久度，可以說出乎很多人的意料！很多房企（特別是民營房企）在這種深度調(diào)整之中，紛紛暴雷，并造成大量的停工爛尾項目，至今仍然沒有緩過氣來。

為了救市，國家出臺了各種政策措施。

首先從供給端來看，為了給房企輸血，緩解流動性危機(jī)，金融監(jiān)管部門和央行出臺了多項房地產(chǎn)金融放松政策。

比如最近引起房地產(chǎn)行業(yè)熱議的11月17日金融監(jiān)管部門召開金融機(jī)構(gòu)座談會出臺的“三個不低于”政策，即：各行自身房地產(chǎn)增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

緊接著在11月27日，央行等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措 助力民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》，更是明確規(guī)定多項措施助力民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

由此可見，金融監(jiān)管部門和央行救市的決心有多大！

其次，從銷售端來看，從2022年以來，國家出臺了一系列降低購房門檻的政策措施，以滿足剛需、改善的購房需求。

比如，降低首套首付比例和按揭貸款利率；

比如可以提取公積金用于支付首付款，“一人買房全家?guī)汀保?/p>

比如“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“帶抵押過戶”等等。

而在最近，很多城市都調(diào)整優(yōu)化了樓市限購政策。根據(jù)筆者觀察，自從2023年9月以來，包括杭州、南京、長沙、武漢、鄭州在內(nèi)的23個城市對限購政策進(jìn)行了優(yōu)化，它們或縮小限購區(qū)域，或解除限購，或取消特定面積段房屋限購等等。

而上述這種從供給端和銷售端出臺的政策措施對樓市的影響有多大呢？我們看一下最近的樓市數(shù)據(jù)就明白了。

11月樓市成交量

根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS顯示：11月樓市成交量整體同環(huán)比均下降，二線城市環(huán)比降幅顯著。其中，一線城市環(huán)比上漲1.23%，同比下跌29.22%；二線城市環(huán)比下跌18.01%，同比下跌19.79%；三、四線城市環(huán)比上漲2.78%，同比下跌26.78%。

那成交價格方面呢？根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS顯示：11月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為43個，較10月增加2個。百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為99個，較10月增加1個，下跌城市已連續(xù)6個月超90城，房價普跌態(tài)勢延續(xù)。

而根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，新建住宅方面，11月一線及二線城市房價同比上漲，漲幅分別為0.42%和0.13%。三四線代表城市房價同比下跌0.47%，梯隊內(nèi)近8成城市房價同比下跌。

二手住宅方面，各梯隊城市二手房價同比跌幅均擴(kuò)大。

11月房價漲跌幅

那么，是什么原因造成我國樓市這種現(xiàn)狀呢？筆者個人認(rèn)為，是因為樓市的參與者（含開發(fā)商和購房者）的信心不足引起的。而這種信心的恢復(fù)，可能需要很長的一段時間，從而導(dǎo)致樓市的恢復(fù)可能也是一個非常緩慢的過程。

筆者的這種觀點，也得到了一些機(jī)構(gòu)的印證。

比如國際權(quán)威評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在其報告《中國房地產(chǎn)觀察：樓市或?qū)⒃?024年逐步緩慢恢復(fù)》中認(rèn)為：中國樓市復(fù)蘇將是一個循序漸進(jìn)的緩慢過程。

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