大規(guī)模拆遷，重慶投資數(shù)千億舊城改造，樓市風(fēng)向要變了！

PART.01

重慶首批舊城改造投資2743億

最近，重慶舉辦了2023年重慶中心城區(qū)舊城改造項(xiàng)目推介會(huì)舉行。推介會(huì)發(fā)布了重慶中心城區(qū)舊城改造項(xiàng)目（第一批）名單，共計(jì)59個(gè)項(xiàng)目、總投資約2743億元。主要包括綜合類(lèi)、棚改類(lèi)、城中村類(lèi)等三類(lèi)。

其中：

綜合類(lèi)項(xiàng)目32個(gè)、項(xiàng)目總投資1511億元。

棚改類(lèi)項(xiàng)目19個(gè)、項(xiàng)目總投資740億元。

城中村項(xiàng)目8個(gè)、項(xiàng)目總投資492億元。

這三類(lèi)項(xiàng)目的實(shí)施，都將伴隨大規(guī)模拆遷，被廣大市民關(guān)注。

隨后，一個(gè)長(zhǎng)達(dá)110頁(yè)的ppt文件《重慶舊城改造招商推介會(huì)（推介項(xiàng)目）》在地產(chǎn)圈流傳開(kāi)來(lái)，里面羅列了51個(gè)舊城改造項(xiàng)目的基本情況、投資金額、建設(shè)周期、招商需求等。

（需要文檔的可以加微信yufutalk進(jìn)群）

這份PPT里面共有51個(gè)項(xiàng)目，總投資金額約2203億。其中，投資總金額最高的是大渡口區(qū)，投資總金額達(dá)到654億，是妥妥的大贏家。

不過(guò)，這份PPT總共只有51個(gè)項(xiàng)目，總投資金額也只有2203億，這和2023年重慶中心城區(qū)舊城改造項(xiàng)目推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際報(bào)道出來(lái)的59個(gè)項(xiàng)目，總投資金額2743億對(duì)應(yīng)不上，有些出入。

根據(jù)2023年重慶中心城區(qū)舊城改造項(xiàng)目推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的報(bào)道，渝中區(qū)實(shí)際有10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入此次推薦會(huì)，而不僅僅是PPT上的那5個(gè)。

另外，渝中區(qū)政府官方也發(fā)過(guò)一篇文章，介紹了渝中區(qū)推出的十大舊城改造項(xiàng)目，而這10個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資高達(dá)800億。渝中區(qū)可能才是本次舊城改造的最大贏家。

PART.02

重慶百億級(jí)舊城改造項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)

本次舊城改造有多個(gè)百億級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，這些重點(diǎn)項(xiàng)目，不僅將造就眾多“拆遷富”，也將大大提升板塊的城市形象、改善區(qū)域的配套，提升周邊土地乃至周邊房產(chǎn)價(jià)值，所以受到了大家的廣泛關(guān)注。

①渝中區(qū)：長(zhǎng)濱路沿線舊城改造項(xiàng)目

計(jì)劃投資114億

項(xiàng)目東至重慶來(lái)福士、西至菜園壩大橋、南至長(zhǎng)濱路、北至解放東西路，總占地面積約50公頃，現(xiàn)狀建筑面積約130萬(wàn)平方米，主要功能為住宅。

擬對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)8個(gè)重點(diǎn)地塊實(shí)施改造，計(jì)劃總投資約114億元。更新后擬建成9棟高層或超高層建筑作為商務(wù)辦公樓宇，新改建面積23.6萬(wàn)平方米，新增配套車(chē)庫(kù)面積8.85萬(wàn)平方米，車(chē)位2600余個(gè)，積極承接外遷央企落地，擬打造成為央地合作總部產(chǎn)業(yè)帶。積極承接外遷央企落地，擬打造成為央地合作總部產(chǎn)業(yè)帶。打造比肩上海外灘、武漢江灘的“國(guó)際水岸”。

目前，項(xiàng)目已陸續(xù)啟動(dòng)地塊征收、融資授信等工作。項(xiàng)目計(jì)劃2024年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2027年竣工。

②渝中區(qū)：菜園壩濱江新城項(xiàng)目

計(jì)劃投資230億

項(xiàng)目位于菜園壩片區(qū)，占地面積73公頃，現(xiàn)狀建筑面積47萬(wàn)平方米。擬新建約126萬(wàn)平方米建筑，計(jì)劃總投資約230億元，旨在打造成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈門(mén)戶(hù)區(qū)TOD城市綜合體。

③渝中區(qū)：中山三路舊城改造項(xiàng)目

計(jì)劃投資100億

項(xiàng)目東至人和街、西至中山三路、南至文化宮、北至人民路，總占地面積約16公頃，現(xiàn)狀建筑面積約62萬(wàn)平方米，主要功能為住宅。

擬將其劃分為5個(gè)地塊實(shí)施改造，以西南大區(qū)風(fēng)貌軸為核心，新建地標(biāo)性產(chǎn)業(yè)載體和高品質(zhì)住宅，計(jì)劃總投資超100億元，打造具有西南大區(qū)風(fēng)貌的標(biāo)志性項(xiàng)目。目前，正在開(kāi)展項(xiàng)目前期方案策劃。

④渝中區(qū)：黃花園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

計(jì)劃投資120億

項(xiàng)目位于黃花園片區(qū)，占地面積160公頃，現(xiàn)狀建筑面積465萬(wàn)平方米。

計(jì)劃總投資約120億元，旨在利用黃花園核心節(jié)點(diǎn)及周邊區(qū)域，打造以中冶賽迪、市設(shè)計(jì)院為核心的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，集聚工業(yè)設(shè)計(jì)、工業(yè)軟件等業(yè)態(tài)，服務(wù)全市“設(shè)計(jì)名城”與“軟件名城”。

⑤江北區(qū)：長(zhǎng)安三工廠片區(qū)舊城改造項(xiàng)目

計(jì)劃投資208億

項(xiàng)目位于江北區(qū)城市中心，東承江北嘴，西啟觀音橋商圈，南接曾家?guī)r，北聯(lián)龍頭寺公園。占地總面積約1950畝，總建筑面積237.74萬(wàn)㎡，主要以居住建筑為主，同時(shí)還包括工業(yè)廠房、商業(yè)、公共服務(wù)、教育配套等建筑。

以留改拆建結(jié)合的方式，打造“名片級(jí)”國(guó)際高端商街、智能汽車(chē)研發(fā)總部基地，打造“近者悅，遠(yuǎn)者來(lái)”的高品質(zhì)都市生活區(qū)，打造重慶城市山水特色景觀“名片級(jí)”國(guó)際旅游目的地。約38.9萬(wàn)㎡住宅開(kāi)發(fā)，41.1萬(wàn)㎡商業(yè)商務(wù)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)（其中長(zhǎng)安科技創(chuàng)新中心項(xiàng)目約24萬(wàn)㎡），相關(guān)周邊改造提升工作和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目計(jì)劃2年內(nèi)開(kāi)工，預(yù)計(jì)2028年竣工。

近期，江北區(qū)人民政府一天就發(fā)了6條長(zhǎng)安三工廠片區(qū)房屋征收的通知。長(zhǎng)安村140號(hào)地塊、賈家梁地塊、原寧和中學(xué)地塊、原建設(shè)處非住宅剩余地塊、群力地塊、重慶市江北區(qū)新市村13號(hào)附2號(hào)、新市村14號(hào)、勤儉二村214號(hào)……都在本次征收范圍內(nèi)。

整個(gè)長(zhǎng)安三工廠片區(qū)舊改項(xiàng)目范圍非常廣，圍繞著長(zhǎng)安汽車(chē)本部廠周邊的富強(qiáng)社區(qū)、勞動(dòng)村、長(zhǎng)安村、鯉魚(yú)池村等都是舊改的重點(diǎn)對(duì)象。長(zhǎng)安三工廠片區(qū)應(yīng)該也是最被關(guān)注的項(xiàng)目。因?yàn)檫@里將誕生眾多的“拆遷富”。

⑥大渡口區(qū)：伏牛溪油庫(kù)舊城改造項(xiàng)目

投資：200億元

項(xiàng)目位于大渡口區(qū)建勝鎮(zhèn)，項(xiàng)目北側(cè)為伏牛溪輕軌站，南至長(zhǎng)江，西至金鰲山片區(qū)，東臨重慶國(guó)際復(fù)合材料股份有限公司。伏牛溪油庫(kù)改造項(xiàng)目總面積約3900畝，主要布局為油庫(kù)和相配套的油罐、家屬區(qū)等設(shè)施以及農(nóng)民自建房。

項(xiàng)目將打造成為宜居宜業(yè)的濱江生態(tài)新區(qū)。根據(jù)大渡口區(qū)2023年第二季度招商引資項(xiàng)目集中簽約儀式的報(bào)道信息，中交建設(shè)片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將參與伏牛溪油庫(kù)搬遷項(xiàng)目等項(xiàng)目。該項(xiàng)目計(jì)劃2024年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2025年竣工。

⑦大渡口區(qū)：釣魚(yú)嘴片區(qū)舊城改造項(xiàng)目

投資：209億元

釣魚(yú)嘴半島位于大渡口區(qū)東南角，是主城兩江四岸發(fā)展主軸重要組成部分。釣魚(yú)嘴半島規(guī)劃總面積780公頃，約65%為未開(kāi)發(fā)用地，其余為少量廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用地及零星住房。

項(xiàng)目將打造成集居住、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、文藝、生態(tài)等于一體的濱江生態(tài)新城。

⑧九龍坡區(qū)：上游片區(qū)舊城改造項(xiàng)目

投資：100億元

該項(xiàng)目位于九龍半島毛線溝立交處，幸福城西北部，占地2683畝。城中村范圍主要包括上游村5社和7社及周邊低效國(guó)有用地，分布的建筑主要包括九建公司、楊家坪電力公司等15家國(guó)有企業(yè)辦公樓、職工宿舍和大量農(nóng)房。其中：上游村7社剩余集體土地約233畝，大渡口區(qū)界內(nèi)的零星用地約193畝，九龍坡區(qū)界內(nèi)集體土地約40畝，現(xiàn)已完成171名農(nóng)戶(hù)住房提前安置工作，還剩余1戶(hù)未接受住房提前安置。另上游村5社因涉及82年電廠征地遺留問(wèn)題，約125戶(hù)征而未拆農(nóng)房未進(jìn)行補(bǔ)償安置。

該片區(qū)將通過(guò)規(guī)劃賦能，聚焦高品質(zhì)剛需與改善型住房需求，融入經(jīng)營(yíng)性商業(yè)與公服性配套，與幸福城一起打造生態(tài)修復(fù)與城中村改造有機(jī)結(jié)合的集大成示范社區(qū)。包含761畝土地開(kāi)發(fā)、82萬(wàn)㎡住宅建筑、13.45萬(wàn)㎡商業(yè)建筑。項(xiàng)目2023年12月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2025年12月竣工。

除了以上八大百億級(jí)舊城改造項(xiàng)目之外，還有一些準(zhǔn)百億級(jí)的重點(diǎn)項(xiàng)目，比如渝中大坪煤建新村項(xiàng)目，計(jì)劃投資90億，打造62萬(wàn)綜合體。又比如大渡口互助村舊城改造項(xiàng)目，計(jì)劃投資90億，打造舒適宜居城市新區(qū)等等。

PART.03

重慶樓市風(fēng)向變了

過(guò)去幾十年，重慶城市高速向外擴(kuò)張，對(duì)傳統(tǒng)老城區(qū)的投入不足，老城區(qū)的發(fā)展遠(yuǎn)不如人意。

但如今，重慶城鎮(zhèn)化已經(jīng)70%，接近飽和，重慶城市發(fā)展已經(jīng)來(lái)到了新階段。未來(lái)，重慶城市發(fā)展重點(diǎn)，將逐步從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵優(yōu)化提升。

所以，如今重慶大規(guī)模舊城改造，大范圍的城市更新，明顯加大了傳統(tǒng)老城區(qū)的投入，這是順應(yīng)時(shí)勢(shì)，也將是未來(lái)風(fēng)向所在。

首先，樓市整體低迷，而大規(guī)模的拆遷勢(shì)必催生一部分剛性購(gòu)房需求，再配合貨幣化安置和房票安置，能夠直接刺激樓市。

其次，大規(guī)模舊城改造和城市更新，不僅大幅改善城市面貌，也將改善交通，改善商業(yè)等各類(lèi)配套，從而提升板塊居住品質(zhì)，提升板塊價(jià)值，也有助于提振樓市信心。

再者，大規(guī)模舊城改造之后，將引入更多品質(zhì)開(kāi)發(fā)商，在核心地段打造更多優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，更有利于釋放人們的改善置業(yè)需求。

在大規(guī)模舊城改造之下，重慶樓市風(fēng)向要變了。未來(lái)人們的購(gòu)房首選，將不再是遠(yuǎn)郊新區(qū)，而是回歸傳統(tǒng)核心。