定了！存量房貸利率將迎來下調(diào)！

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房貸利率“站在高崗上”的購房者，即將迎來重大利好。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。

會議的重要性不言而喻，將為下半年整個金融政策定調(diào)。

和房地產(chǎn)有關(guān)核心內(nèi)容有：

歸納起來這么幾條：

第一，在房企端，對房企的保交樓要加大支持，保持行業(yè)平穩(wěn)有序。

第二，加大對住房租賃、城中村改造、保障房金融支持力度。

第三，因城施策精準(zhǔn)石室差別化住房信貸政策，引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行。

第四，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

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可以看出，央媽的不少政策，和住建部是有所呼應(yīng)的。

本周，房地產(chǎn)熱點新聞不少。

其中，住建部部長表態(tài)推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，目的就在于“精準(zhǔn)差別化信貸”，對部分優(yōu)質(zhì)客戶降低首付和利率。

這條新聞，我們也做了解讀。點擊→

此前我們就講到，“認(rèn)房不認(rèn)貸”并不是住建部表態(tài)就能落地，還要看銀行的執(zhí)行力度。

想不到一周時間不到，央媽就發(fā)話，這是對此次住建部“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼應(yīng)。

所以，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，出臺的頻率和力度，可以說都十分密集。而住建、央行各個部位之間的溝通也非常頻繁。

背后的原因是，二季度以來，房地產(chǎn)市場開始回落，各項數(shù)據(jù)都不好看。

想要拯救市場，防止過熱也要以防過冷，非常時期需要非常手段。

再結(jié)合此前“最高層會議”要求“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的表態(tài)。

不出意外，8月份，即將迎來一大波政策利好，為下半年“打強(qiáng)心針”。

最近，一線城市都在頻繁學(xué)習(xí)領(lǐng)會“最高層會議精神”，限購、限售、限價等調(diào)控手段在8月份很有可能迎來調(diào)整。

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天下苦“存量房貸”已久。

由于去年以來，房貸利率下降較快，目前首套房貸利率已經(jīng)來到4%的水平。

前幾年，利率較高的購房者，利率通常在5.5%-6.2%之間，而成都又是全國房貸利率較高的城市。

總體來說，房貸利率在同時間內(nèi)全國間相差不大，各個城市的差別主要在資金需求，房貸額度等方面。

8月1日央行會議提出，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”，意思就是要下調(diào)存量房貸利率。

央行最早提到“存量房貸利率”下調(diào)，是7月14日國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會上。

7月份央行表態(tài)：支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

首先，由于商業(yè)銀行和借款人之間是合同關(guān)系，只能建議和鼓勵變更合同約定，降低利率。

其次，如果不變降低利率，可以新發(fā)貸款置換原來貸款。

什么意思？

比如，此前的貸款利率是6%，現(xiàn)在新借一筆4%貸款還前一筆貸款，以此“借新還舊”。

銀行不同意怎么辦？

如果同意貸款人找其它銀行來做，這就叫“轉(zhuǎn)按揭”。

原貸款銀行就有壓力了，雖然降低利率損失的利息很心痛，但眼看客戶跑到其它銀行“轉(zhuǎn)按揭”，一般還是會同意降低利率。

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那么，“轉(zhuǎn)按揭”的難點在哪里？

政策層面來看，為了避免銀行之間“廝殺”，以及其它原因，轉(zhuǎn)按揭長期以來不被允許。

只是在2008年市場最難，最需要救市的時候，曾出現(xiàn)跨行“轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”。

重啟跨行“轉(zhuǎn)按揭”，可以增加貸款人的話語權(quán)。

事實上，“轉(zhuǎn)按揭”在金融業(yè)發(fā)達(dá)的我國香港金融市場是被允許的，銀行業(yè)之間的競爭也十分激烈。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道稱，香港金管局總裁余偉文表示，如果市場利率低了，或者其他銀行利率比較低，客戶貸款可以從A銀行轉(zhuǎn)到B銀行。

余偉文還舉了一個例，“比如在恒生銀行的按揭500萬元，年利率5%，但若市場利率降至3%，如果恒生銀行不把我的利率降為3%，我就走了，為了留住客戶，恒生銀行是可以改利率的。”

回到2008年，央行曾發(fā)布通知，將房貸利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率0.7倍。一些中小銀行率先推出七折利率，并通過跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)來搶奪存量用戶。

不過，這項業(yè)務(wù)很快被叫停。

被叫停的原因，央行表示，“轉(zhuǎn)按揭”一度成了炒房投機(jī)工具，獲得資金后購買多套住房或進(jìn)入股市，從而加劇了樓市和股市的泡沫。

跨行“轉(zhuǎn)按揭”因此沉寂多年。

因此，接下來降房貸利率的“轉(zhuǎn)按揭”極有可能會在央行指導(dǎo)下，在銀行內(nèi)部展開，而并非跨行進(jìn)行。

一方面，存量房貸有降低利率的需要；另一方面，不能讓“轉(zhuǎn)按揭”低成本炒房“死灰復(fù)燃”。

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事實上，最近好多購房者都表示接到了“辦理轉(zhuǎn)按揭”的電話。

一般是“小貸公司”“金融公司”來電表示，可以操作“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，但是有一定手續(xù)費，一般在1%-3%費用不等。

知情人士透露，這類“轉(zhuǎn)按揭”處于灰色地帶，一般有兩種操作手段。

一是，銀行內(nèi)部有這樣的政策或者額度，關(guān)系較好的“小貸公司”能拿到這樣的業(yè)務(wù)，掙到一定的服務(wù)費。

二是，部分“小貸公司”，通過過橋資金，先幫貸款人提前還貸，然后再“新貸一筆”，這樣就可以享受最新的“低利率”。

無論那種情況，貸款人都需要支付一定的手續(xù)費。

不過，對于“站在高崗”上的貸款人來說，如果息差已經(jīng)達(dá)到了2%，手續(xù)費相當(dāng)于一年息差，也會認(rèn)為“劃算”。

上述業(yè)務(wù)本屬于“灰色地帶”，也不是所有銀行能操作，接觸小貸中介時還需警惕風(fēng)險。

隨著央媽喊話，將“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”，未來的“轉(zhuǎn)按揭”極有可能在銀行內(nèi)部合法展開，“高利率房貸”將迎來曙光。

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