巧用“優先受償權” 金碧花園五期從查封到解封僅4天

日前，傳說金碧花園五期在不動產登記時查冊發現自家房屋被查封，此事立即在業主當中引起軒然大波。

很多經歷了金碧花園五期停工再復工，收樓后又發現自家房屋被查封的業主直呼心臟受不了。

好在事情很快有了大反轉，金碧花園五期房屋迅速解封了。7月6日，金碧花園五期門口業主們表現氣定悠閑，一派祥和的景象。

這次金碧花園業主們能夠這么快完成大反轉，應該是巧妙應用了最高院關于商品房消費者權益保護的一次合理應用，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣說。

01 入住后還被查封？

位于廣州市海珠區工業大道的金碧花園系列，無論在廣州房地產界，還是恒大集團內部來說，都是一個知名項目，已持續開發多年。

1997年，許家印打造的恒大集團第一個樓盤金碧花園入市，開盤不久即售罄。公開資料顯示，金碧花園還創造了當年征地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年轟動、當年入住、當年收益的“8個當年”紀錄。

恒大金碧花園占地面積52萬平方米，建筑面積200萬平方米，綠化率35%，分為三個大組團，分別為第一金碧花園（包括都市廣場）、第二金碧花園（包括閑水碧庭），第三金碧花園。

本次被查封的房源為第三金碧花園五期項目，也是該系列的最后一批房源。據了解，金碧花園第五期（自編68-70號樓）只有68、69、70這三個樓棟，均為單體樓，樓高32-41層，均為兩梯四戶，住宅已售套數為417套，未售套數為7套。

金碧花園五期是金碧花園的最新組團，2020年開售均價4.5萬-5.5萬/平方米，性價比突擊，非常受買家歡迎，一經推出就很快賣完了。

然而后期恒大暴雷后，該項目在2021年7月起曾陷入停工狀態，預售合同中約定的交房時間為2022年3月31日。隨后在政府的保交樓政策之下，恒大金碧花園經歷停工、復工，項目最終在2022年8月底、9月初時陸續交房。當時，恒大金碧花園五期的業主真的是百感交集，終于能夠收樓了。雖然裝修方面、園林方向有很多地方需要修補完善，但是好歹房子能夠如期交付了，終于可以松一口氣了。

可就在業主們其樂融融地住進小區，以為可以從此過上愉快生活的時候，卻被一次偶然間的查冊結果給驚到了。有業主要去辦房產證時，發現整個五期424多戶業主的房屋都被查封了。

在陽光家緣網站上，一開始查到的結果是這樣的：424戶每一戶都有一個小圓點?，這小圓點代表房屋被查封。有人猜測，原因是恒大欠的錢太多，比如項目稅費這些，恒大在保交樓之后，根本無力再出錢了。最近業主要辦房產證了，在確權的時候，被相關部門發現了恒大旗下這筆資產，一被發現，就被查封了。

02 全款購房可行使優先受償權

于是，金碧花園五期的業主立即連同開發商、政府相關部門展開協商，事情很快有了反轉。

7月6日，再查陽光家緣網站，424戶房屋背后的小圓點沒有了。

金碧花園業主們在經歷一次有驚無險的查封后，問題得到解決了，終于可以長舒一口氣。

在北京金訴律師事務所主任王玉臣看來，金碧花園業主們能夠快速解決問題，但益于4月20日，最高人民法院《關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱“批復”）正式施行。最高院在這個批復中就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，給出了三點原則。

王玉臣認為，其中第二點對于已經交付樓房的業主保護自己的權益非常重要。

最高院的解釋是，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

因此，王玉臣說，其他業主再次碰到房屋被查封的問題，購房人應該這樣維權。

首先，立即核實被查封是基于財產保全，還是基于法院的強制執行。如果是法院的強制執行，尤其需要特別注意，務必及時提起執行異議申請，要求停止執行。對于財產保全的，也可以視情況提起相關的異議。無論屬于哪種情形，都要積極主動聯系法院。一旦將來法院完成了司法拍賣，再想叫停恐怕就來不及了。

其次，視情況行使交付請求權或優先受償權。如果房屋已經建成，但尚未交房的情況，購房人在一審法庭辯論之前實際支付全部房屋全部價款的，可以主張房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權，人民法院也應當予以支持。

（大家買房過程還有什么心酸事和麻煩事，可以在文后留言，地產大咖薈可以邀請相應的律師可予解答。）

THE END

10萬+作品

平臺轉載20萬+作品：

業主最關注：