當房價款返還請求權優先于工程價款優先受償權，你還猶豫退房嗎？

昨日最高人民法院發布公告，就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題批復如下：
一、建設工程價款優先受償權、抵押權以及其它債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）第三十六條的規定處理。
二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持；
只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。
三、在房屋不能支付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
當這個批復出來后，公司的小伙伴們就紛紛議論：
“群訴可能要來了”
“這個文件這個時候出來，是不是法院也扛不住了呢？”
筆者知道公司小伙伴們對這個批復出臺議論背后的邏輯。但是筆者更傾向于認為，這個批復是為了解決法院審判房地產糾紛案件中的難題，保護商品房消費者權利而適時出臺的：

首先，它解決了商品房消費者權利保護的問題。在之前的房地產糾紛中，因開發商拖欠施工單位工程款，施工單位往往會查封項目公司資產，包括項目公司建成的住宅房屋。而這些已建成的住宅房屋，很大一部分都已經銷售（預售）出去。
因此，當施工單位起訴開發商支付工程款的訴訟案子進入執行階段，并申請司法拍賣的時候，這些已銷售（預售）尚未入住房屋，可能會因為沒有網簽、備案，或者沒有辦理不動產權證，而導致商品房消費者權利無法得到有效保障。也就是說，他們購買的房屋有可能被第三方（施工單位）拍賣，而無法保護自己的權益。
該批復的出臺，對于已支付全部價款，或者在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的商品房，商品房消費者就可以向施工單位主張房屋交付請求優先權，以合法有效保障自己房屋權益。
其次，在項目爛尾的情況下，商品房消費者還可以主張退房，并可以主張房價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。這對于商品房消費者的權益保護具有非常重要的意義。
在之前，即使項目爛尾，商品房消費者之所以不敢退房，就是因為顧忌退房后，房價款有可能會被列為普通債權，而位于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之后受償，這對于商品房消費者來說，退房會讓其權益處于非常不利的境地。
而現在，價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權，則解除了商品房消費者的這個顧慮。因此，商品房消費者在房屋不能支付且無實際交付可能的情況下，解除商品房買賣合同，主張價款返還將會極大增加。
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