新城野心不小，它要對標博楓了！

可能以后，新城（601166.SH）對外說辭里，將不再出現“萬達”，而是“博楓”Brookfield。

博楓這名字，是在4月3日業績會上，從董事長王曉松口中蹦出來的。

王曉松說，博楓并不是單純的資管類公司，而是一家在不動產、基建、商業等有著產業綜合運營能力的資產管理公司。在研究了諸多家成熟企業后，新城選擇深度對標博楓。

經歷了死去活來的2022年，地產公司們普遍像泄了氣的皮球。

慶幸也好，意外也罷，新城還算是一家有夢想的公司，或者說還能喊出夢想的公司。王曉松還算是一位有情懷的地產二代。

拉回到現實，謙虛點講，現階段的新城和博楓可不是一個量級。

在成為博楓或者具備像博楓那樣的成熟運營能力之前，有必要盡可能審視一遍，新城有做哪些準備。

● 很直觀的一點，新城正成為一家靠收租就能收入近百億的公司。

2022年新城商業運營總收入首次突破100億。這主要由重資產+輕資產運營中的140個吾悅廣場貢獻。輕資產的吾悅廣場有14個。

新城將2023年商業運營收入目標設定在110億，還是偏保守。

算上在建+擬建的，新城吾悅廣場一共有194家，在國內購物中心的數量僅次于萬達。

新城投資性物業有1159億元，占總資產的25%。

● 兩年前，新城開始搭建資管平臺。

內部對美國次貸危機后，帕爾迪收購桑達克斯，加拿大的博楓、日本的三菱、新加坡凱德等等做過一系列研究。

資管平臺的搭建也是以人員調整+住宅業務收縮為代價。去年年底，新城又把總部—區域—項目的三級架構進行了一輪調整。

內部有個“活水計劃”的稱法，要點是保障團隊穩定性，實現不同事業部之間人才流動，同時將核心人才保留率作為各部門的考核指標。

按照新城在今年2月份的盤點結果，公司希望當中30%的優秀人才到了今年年底能有90%還在職，最少是80%。

● 雖然跟優秀企業有差距，但吾悅廣場的收益率基本達標。

如果用NOI/公允價值計算，開業3至5年的吾悅廣場能在5.4%，開業5年以上7%。

如果是NOI/原始投入，即物業收益率（NPI Yield），數值還會更高。

● 價值觀導向上的變化。

對于商業資產，內部提倡做深度運營和回歸本質。從原先的空間運營轉到用戶運營，從原先的招商思維轉為經營思維，從客流營造轉變為客戶服務。構建用戶為核心，滿足多方價值訴求的新型價值關系。

比如，運營一個購物中心時，不再單純為了追求財務指標把滿鋪放在第一位，而是與品牌方一起提高業績坪效、銷售額等。

● 與此相應的在管理方式和考核上，往深度運營能力傾斜。

考核上體現整個服務的響應度，內部管理上倡導優秀案例的分享和推廣，采取多種舉措和品牌方聯動等等。

說白了就是先自己內卷了自己一遍。

因為不這么做，新城也發現會有問題，特別是一些三四線城市核心區域開業了四五年的吾悅廣場，一旦租金水平到1億左右就會有瓶頸。

新城能不能成為下一個博楓，關鍵在于能不能通過專業的運營管理，提升資產的經營回報和估值。

在王曉松的話語里，至少他認為做這件事的時間點成熟了。

? 一是，房地產行業處于重整階段。開發商的角色和定位正面臨切換，需要去做更為專業的事情，而不是像以前一樣從資金、土地、銷售等全鏈條覆蓋。

? 二是，商業地產領域的REITs正處在方興未艾階段。新城有資格、有基礎、有準備迎接它的到來。

不能小覷吾悅廣場對于新城的作用。至少在這一次的地產行業縮表出清期，它在那幾個至暗月份里保住了新城的命。

截至2022年底，新城用吾悅廣場做了260億的融資。而新城銷售業態的融資，主要是銀行開發貸+信托融資也就300億。

另外，新城吾悅廣場之前沒有做很高的LTV，未來還有融資空間。一是做過融資的吾悅廣場可以進一步提高抵押率。二是還有近50座已經開業的吾悅廣場沒有做過融資。三是在建吾悅廣場落成開業后也可以作為融資補充。

按照當下情況推演，新城認為不管是做經營性物業貸、抵押貸款還是中債增反擔保的抵押物，吾悅廣場未來能產生400多億的增量融資。

另一方面，新城對于REITs一直是保持開放態度。

在2018年年底，新城就試圖以海口一個吾悅廣場作為突破口。后來又轉戰新加坡，打包了9個商業物業作為底層資產準備去發行REITs。現在面對國內REITs的窗口期，新城沒有理由不去努力。

只不過商業REITs還有待更多操作細則的出臺。作為權益類融資，融資成本目前沒有比債務融資成本低，甚至還會高。因為監管要求年化回報率不得低于3.8%再疊加基金管理費，成本會在4%甚至5%以上。

新城將2023年定義為是公司大資管落地的元年。至于能不能講好對標博楓的故事，是新城的事。

我們不該輕易去否定一家有夢想的公司，更何況資本市場多年來習慣了聽故事。

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