中恒信律師事務(wù)所：商鋪返租簽訂的返租協(xié)議，有效嗎？

商鋪返租是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在銷售商品房時(shí)與買方約定的行為:開發(fā)商在銷售后一定期限內(nèi)將該商品房作為代理出租，在包租期間以租金抵消部分銷售價(jià)格或償還一定的租金回報(bào)。建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。商鋪返租簽訂的返租協(xié)議，有效嗎？今天的內(nèi)容，北京市中恒信律師事務(wù)所就給大家回答一下這個問題。

從其法律關(guān)系分析上來說。商鋪返租包括兩種基本法律關(guān)系，一是房屋買賣法律關(guān)系，二是房屋租賃法律關(guān)系。開發(fā)商通過房屋買賣法律關(guān)系將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，業(yè)主通過房屋租賃法律關(guān)系向開發(fā)商出租房屋。雙方的權(quán)利和義務(wù)需要在上述兩種法律關(guān)系下進(jìn)行界定和分析。

我們再回到商鋪返租的合同效力問題上來。一般來說，商鋪返租合同是合法有效的，原因如下:

（一）違反《商品房銷售管理辦法》不能作為無效合同的依據(jù)。

首先，商鋪返租未必一律違反《商品房銷售管理辦法》，縱使具體的商鋪返租違反了《商品房銷售管理辦法》，也不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定是行政規(guī)定，不是法律、行政法規(guī)，不影響商鋪返租的效力。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會會制定法律和國務(wù)院制定行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。

（二）《購房合同書》和《包租協(xié)議》不存在法律規(guī)定的無效情形

正常的商鋪返租是一種市場行為，是由售后承諾或包租協(xié)議形成的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。正常的商鋪返租行為不違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。商鋪返租協(xié)議如果不存在合同可撤銷或無效的情形，是商品房買賣雙方即業(yè)主與房開商之間的真實(shí)意思表示，那么根據(jù)合同意思自治原則，商鋪返租協(xié)議是合法有效的。

商鋪返租協(xié)議雖然有效，但在具體操作過程中往往存在法律風(fēng)險(xiǎn)。商鋪返租可能導(dǎo)致開發(fā)程序不完整，無法辦理過戶和控制開發(fā)商資金使用，或者開發(fā)商資金鏈斷裂，無法履行合同，無法實(shí)現(xiàn)約定的租金收入。