中恒信律師事務所：返租商鋪為啥總爆雷？看看這些風險就知道了

售后返租商鋪一般是商場或者專業市場，因為商鋪單價不便宜，所以為了更多人能買得起，開發商會將商鋪劃分為大大小小的產權面積，然后直接賣產權面積，這樣價格自然就比較低了。開發商主要用包租時間長，不用自己管理，只用按時收租金即可來進行宣傳，而且最重要的是承諾非常高的回報率，對于大部分人來說自己的存款是達不到這樣回報率的，所以自然誘惑很大。但是其本身存在的隱患不可忽視，過程中較容易出現返祖商鋪失敗的風險。今天，北京市中恒信律師事務所就返租商鋪中的風險，給大家做下盤點。

風險一：周期長經營狀況變數大

發展商或者商場的經營者在出售商鋪后與業主簽訂一份一定年限的返祖合同，規定每年按一定的投資回報率將商鋪的經營收益返回給業主，通常合同簽訂的返祖年限都達5~10年之久。萬一市場不好，返租商鋪失敗怎么辦？返祖其實就是買房者現在買的一種風險。在漫長的返祖期中，只要商鋪經營的任何一個環節出現問題，投資者的投資回報都有可能得不到保障。

風險二：羊毛出在羊身上

商鋪返祖銷售的主要原因是對于某些開發商來說，商鋪如果只租不賣，至少長達十幾年的投資回收期他們往往無法承受，為盡快套現，分割出售便成為他們的必然選擇。而他們一般都會承諾售后返祖，并利用廣告進行大肆炒作。但實際上，一些開發商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來。

風險三：缺少風險保障機制

很多返祖回報方式，沒有設定規避風險的機制，如由銀行擔保，或由保險公司保險等，這樣大的投資，對普通投資者來說，沒有切實有效的風險保障是絕對不行的。

風險四：無法獲取完整物權

房地產開發企業將商鋪分割成若干個小的店面逐個出讓，這樣一來，各個買家無法獲得完全的物權。若干年后產權是否發生變更、買家能否按期取得房地產開發企業許諾的租金、法律是否認可這種權利等等，都已成為直接影響投資者利益的現實問題。

風險五：應稅復雜容易出錯

根據相關稅法規定，“返租”涉及兩種不同的應稅行為，即開發商銷售商品房行為和買方業主的出租行為，買賣雙方均應按照規定分別繳納稅款。在進行交易時，采取“返租”買賣的雙方均應充分考慮“返租”所涉及的稅收問題，以免因不了解稅法而產生罰款和滯納金。