中恒信律師事務(wù)所：買(mǎi)房遭遇鬧心物業(yè)怎么辦？一篇內(nèi)容了解清楚

提起住房，物業(yè)問(wèn)題始終是難以繞開(kāi)話題。那么，買(mǎi)房遭遇鬧心物業(yè)怎么辦？哪些情況可以拒交物業(yè)費(fèi)？物業(yè)的某些行為真的合法嗎？別著急，北京市中恒信律師事務(wù)所告訴你“真相”。

房子沒(méi)入住，要交物業(yè)費(fèi)嗎？

中恒信律師說(shuō)

小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無(wú)論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)繳納。

相關(guān)法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致漏水可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

中恒信律師說(shuō)

開(kāi)發(fā)商作為房屋的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方，對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。漏水、滲水等屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的賠償責(zé)任，不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

相關(guān)法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條：依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

《中華人民共和國(guó)民法典》第六百一十七條：出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可以依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任。

物業(yè)公司提供的服務(wù)我不滿意，能拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

中恒信律師說(shuō)

需要具體情況具體分析。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性。業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)，這樣的做法會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的個(gè)人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)。

但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)或安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免；因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)賠償。比如：小區(qū)門(mén)禁損壞后物業(yè)未及時(shí)修復(fù)，未設(shè)保安室，亦無(wú)保安巡查，或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控?fù)p壞缺失導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物被盜，可以認(rèn)為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面管理明顯不到位，為重大瑕疵，可以減免物業(yè)費(fèi)。

相關(guān)法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

沒(méi)交物業(yè)費(fèi)物業(yè)對(duì)我停水停電，合法嗎？

中恒信律師說(shuō)

不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期未足額交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費(fèi)；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，不得以停水停電等不合法措施催交物業(yè)費(fèi)。

相關(guān)法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。?

物業(yè)擅自將地面停車(chē)位對(duì)外出租，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法停車(chē)，合法嗎？?

中恒信律師說(shuō)

該情形涉及物業(yè)共用部分處分權(quán)的問(wèn)題，焦點(diǎn)在于物業(yè)公司是否有權(quán)將地面停車(chē)位出租經(jīng)營(yíng)。若物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自將共用部分出租經(jīng)營(yíng)，屬于無(wú)權(quán)處分，業(yè)主委員會(huì)可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害，恢復(fù)原狀，并賠償損失。

若物業(yè)公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的，則所得收益應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充業(yè)主專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不得由物業(yè)擅自挪用。

相關(guān)法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條第二款：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。?

小區(qū)內(nèi)違規(guī)停放的電瓶車(chē)自燃使業(yè)主遭受損失，物業(yè)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任嗎？

中恒信律師說(shuō)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其服務(wù)區(qū)域盡到安全保障義務(wù)，因物業(yè)公司未充分盡到安全保障義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)、人身遭受損失、損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)與實(shí)際侵權(quán)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

相關(guān)法規(guī)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。?

物業(yè)發(fā)的《用戶手冊(cè)》約定“業(yè)主違反手冊(cè)規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)罰款”，合法嗎？?

中恒信律師說(shuō)

不合法。《中華人民共和國(guó)行政處罰法》規(guī)定，行政處罰僅能由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)或法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事物職能的組織在法定職權(quán)或授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，并不是行政機(jī)關(guān)，不具備公共管理職能，它與業(yè)主間是平等的民事法律關(guān)系，因此不具有處罰業(yè)主的行政權(quán)力，無(wú)權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。

但如果業(yè)主因不當(dāng)行為構(gòu)成違約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

相關(guān)法規(guī)

《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第十七條：行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施。

《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第十九條：法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事務(wù)職能的組織可以在法定授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施行政處罰。

《中華人民共和國(guó)行政處罰法》第二十條第一款：行政機(jī)關(guān)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，可以在其法定權(quán)限內(nèi)書(shū)面委托符合本法第二十一條規(guī)定條件的組織實(shí)施行政處罰。行政機(jī)關(guān)不得委托其他組織或者個(gè)人實(shí)施行政處罰。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

買(mǎi)了二手房，原業(yè)主所欠物業(yè)費(fèi)該我付嗎？

中恒信律師說(shuō)

對(duì)于所購(gòu)二手房有欠交物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，如果二手房買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)于物業(yè)費(fèi)承擔(dān)的具體約定，按約定；

如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定，因原物業(yè)費(fèi)屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，故之前所欠物業(yè)費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主向物業(yè)公司支付。

相關(guān)法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條：依法成立的合同，受法律保護(hù)。

依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。