海口江東新區(qū)的產(chǎn)城邏輯——離開了房地產(chǎn)，到底行不行？

11月25日，海口江東新區(qū)傳來消息，一架波音787-9客改貨飛機(jī)，滿載著貨物，從海口美蘭國際機(jī)場起飛前往德國法蘭克福哈恩國際機(jī)場，這標(biāo)志著海口-法蘭克福國際貨運(yùn)航線正式復(fù)航。該航線是疫情后，海口開通（復(fù)航）的第4條國際貨運(yùn)航線，其余三條為海口-巴黎、海口-新加披-雅加達(dá)、海口-悉尼。此前的11月16日，海口-香港客運(yùn)航線亦正式復(fù)航，這是疫情發(fā)生以來，海南省恢復(fù)的首條國際及地區(qū)定期客運(yùn)航線。

對海南這樣的島嶼來說，航線就是生命線，隨著國際航線的陸續(xù)開通（復(fù)航），也帶動海南對外貿(mào)易的增長。在海口美蘭國際機(jī)場所在的江東新區(qū)，2022年1-10月，新增國際貿(mào)易市場主體約500家，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口貿(mào)易總額超50億元，同比增長361%。

江東新區(qū)是海南自由貿(mào)易港11大重點(diǎn)園區(qū)之一，也是面積最大的一個。作為一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究者，筆者也一直默默關(guān)注著江東新區(qū)的發(fā)展。本次隨著“‘奮楫揚(yáng)帆連接世界’——海南自貿(mào)港創(chuàng)新發(fā)展暨政策解讀融媒體行”參訪團(tuán)到訪江東新區(qū)，聽了工作人員的介紹，實(shí)地了解了江東新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，有兩點(diǎn)印象特別深刻。

一是江東新區(qū)的生態(tài)邏輯。首先，我們可以看到，在江東新區(qū)298平方公里的規(guī)劃范圍內(nèi)，東部生態(tài)功能區(qū)就占了106平方公里，其中包含33平方公里的東寨港濕地保護(hù)區(qū)。其次，在余下的192平方公里開發(fā)區(qū)中，也保留了非常多的非開發(fā)區(qū)域，大量的溪流、農(nóng)田得到了保留，并依托這些天然的濕地，規(guī)劃建設(shè)了若干濕地公園和綠色景觀帶。一眼看過去，整張規(guī)劃圖藍(lán)綠空間占比超過70%，這在中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)中是非常罕見的。

二是江東新區(qū)的產(chǎn)城邏輯。江東新區(qū)與海口中心城區(qū)只有一江之隔，與海口市區(qū)最繁華的國興大道一橋相連，地理位置非常優(yōu)越。在傳統(tǒng)的開發(fā)邏輯中，我們只需要在沿江批出大量的地塊，通過房地產(chǎn)業(yè)的帶動，一座新城就可以迅速拔地而起。

但江東新區(qū)卻沒有這樣做。一些人來到江東新區(qū)，沒有看到遍地的高樓，會感到有些失望。實(shí)際上，海口乃至整個海南，我們最不缺的就是樓盤，我們?nèi)钡氖悄苷嬲龓幼再Q(mào)港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。江東新區(qū)提出“產(chǎn)城融合”的概念，走一條產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、以產(chǎn)興城的路。

我們看到，在江東新區(qū)“一港雙心”中，目前最優(yōu)先發(fā)展的是依托美蘭空港的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和濱海的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。在這兩個片區(qū)，基本沒有住宅項(xiàng)目，充分體現(xiàn)了江東新區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先的理念。

江東新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)面積約1.79平方公里，濱海而建，三面臨水，環(huán)境非常優(yōu)美。從上面這張江東新區(qū)最新掛牌兩個地塊時公布的圖中可以看到，總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的大部分地塊已經(jīng)名花有主，其中不乏中石油、中石化、京東、南方電網(wǎng)、大唐集團(tuán)等世界500強(qiáng)企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，總部經(jīng)濟(jì)區(qū)已簽約落地重點(diǎn)企業(yè)67家，區(qū)內(nèi)70宗地塊已出讓45宗，在這塊寸土寸金的黃金寶地，剩下的機(jī)會已經(jīng)不多了。

（江東新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)景，園區(qū)供圖）

從現(xiàn)場來看，總部經(jīng)濟(jì)區(qū)目前還是一個塔吊林立的大工地，大部分項(xiàng)目尚在緊鑼密鼓的建設(shè)施工中。其中，海南能源交易大廈、海口金融中心兩棟建筑已率先竣工，還有6個項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)封頂，150米高的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)標(biāo)志性建筑中石化大廈已經(jīng)沖出正負(fù)零。可以預(yù)見，在不久的將來，這里就將進(jìn)入到人流如織的忙碌工作狀態(tài)。

在江東新區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，海口空港綜合保稅區(qū)已建成封關(guān)，“一線放開”“零關(guān)稅”“免稅航油”等政策也已經(jīng)落地，備受矚目的一站式飛機(jī)維修基地已建成啟用。

（一站式飛機(jī)維修基地，來源：海口日報(bào)融媒體）

目前，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)已有順豐、圓通、菜鳥、郵政、京東等7家倉儲物流企業(yè)落地；中州航空遷址江東新區(qū)，成為海南自貿(mào)港第一家全貨運(yùn)航司，金鹿公務(wù)、華龍航空、晉祥航空等公務(wù)機(jī)頭部企業(yè)集聚美蘭機(jī)場發(fā)展，覆蓋公務(wù)機(jī)運(yùn)營、維修、地面服務(wù)全產(chǎn)業(yè)；引入跨境電商企業(yè)32家，美蘭機(jī)場國際貨站順利完成跨境電商“9610”出口首單業(yè)務(wù)，國內(nèi)跨境電商龍頭企業(yè)傲基科技完成自貿(mào)港首單跨境電商“9710”“9810”業(yè)務(wù)，并完成“9710”及“9810”出口退稅業(yè)務(wù)及德國海外倉申請。

在江東新區(qū)的產(chǎn)城邏輯中，我們看到了清晰的發(fā)展思路，產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，不急于造城，適當(dāng)留白，給未來更好的選擇。這其中，最重要的是打基礎(chǔ)，也就是規(guī)劃先行、基建先行、公共配套先行。

規(guī)劃先行。江東新區(qū)搭建了“1+6+13+16”規(guī)劃體系，即1個總規(guī)、6個重點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃、13個重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃及16項(xiàng)前期研究。目前，《海口江東新區(qū)總體規(guī)劃(2018-2035)》、6個片區(qū)規(guī)劃及部分專項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)完成。

基建先行。江東新區(qū)路網(wǎng)建設(shè)可謂有目共睹，文明東過江隧道在市民不知不覺中就已經(jīng)建成通車，創(chuàng)造了江東速度，新建成的白駒大道，道路之寬闊、景觀之優(yōu)美，令人感慨。江東新區(qū)共規(guī)劃新建道路共630公里，目前完工、在建和年內(nèi)計(jì)劃新開工道路260公里，占總規(guī)劃里程的41%。

一組數(shù)據(jù)也可以從側(cè)面印證江東新區(qū)在基建投入上是非常大手筆。2022年1-10月，江東新區(qū)已完成固定資產(chǎn)投資約303億元，占海口全市三分之一，占全省重點(diǎn)園區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的三分之一。

公共配套先行。城市的發(fā)展，政府最重要的作用是做好公共服務(wù)配套——建學(xué)校、建醫(yī)院、建公園，其他的交給市場來完成。學(xué)校方面，除了有桂林洋大學(xué)城（海南師范大學(xué)、海南醫(yī)學(xué)院、海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院、瓊臺師范學(xué)院等高校已入駐），北師大附屬學(xué)校、新瓊小學(xué)、哈羅國際學(xué)校、楓葉學(xué)校、寰島實(shí)驗(yàn)學(xué)校等已陸續(xù)建成。醫(yī)院方面，海南省中醫(yī)院已基本完工，海南醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院也正在建設(shè)中。公園方面，已建成邁雅河、道孟河、芙蓉河三大濕地公園和江東大道、白駒大道、瓊山大道等城市綠廊。

如果我們一定要描繪一下江東新區(qū)的發(fā)展階段，那么，2020年前就是謀劃、規(guī)劃的準(zhǔn)備階段，2020-2025年，是大規(guī)模基建、公共配套建設(shè)、招商引資的產(chǎn)業(yè)初起階段，2025年封關(guān)后，則將迎來產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、城市勃興的階段。

可能大家都在期待2025年后的新階段，筆者個人認(rèn)為，一個標(biāo)志性的事件是——濱江東路和南渡江濱江公園的建設(shè)。這意味著，在江東新區(qū)的“一港雙心”中，依托美蘭空港的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱海的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)已基本成型的前提下，濱江的國際活力新城將成為江東新區(qū)皇冠上那顆耀眼的明珠。

這就是江東新區(qū)的產(chǎn)城邏輯，產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、以產(chǎn)興城。拋棄過去的路徑依賴，走一條全新的路殊為不易，最需要全社會的支持。我們希望，這一回，我們將不一樣。

（作者：華子，資深網(wǎng)絡(luò)媒體人，區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究者。文章發(fā)表于自貿(mào)港智庫，版權(quán)所有，抄襲洗稿必究。）