新華險(xiǎn)資增持金茂：一家房企穿越周期的樣本觀察

地產(chǎn)金融視界 / 文

擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)、交付通暢的國央房企，再次成為險(xiǎn)資加倉的“新寵”。

11月17日，聯(lián)交所披露了有關(guān)中國金茂的最新權(quán)益資料顯示，2022年11月11日，中國金茂獲得新華保險(xiǎn)以每股均價(jià)1.4474港元的價(jià)格增持315萬股，總計(jì)涉資約455.93萬港元。

此次增持后，新華保險(xiǎn)持有金茂股份數(shù)為1,143,150,000股，持股比例由此前的8.89%上升至9.01%。

事實(shí)上自2014年來，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)公司一直青睞有加。但由于近兩年市場(chǎng)急速降溫，房企股價(jià)整體低迷，諸多險(xiǎn)資也陸續(xù)踩下急剎車，甚至不乏大舉撤離之勢(shì)。

然而寒冬里也有險(xiǎn)企擇機(jī)而上。地金君發(fā)現(xiàn)，除新華保險(xiǎn)增持中國金茂外，中國人壽也是今年二季度加倉地產(chǎn)股的主力軍之一，不僅增持了招商蛇口，還新晉成為金地集團(tuán)、萬科A的前十大流通股東。

這意味著，財(cái)務(wù)安全、基本面穩(wěn)健、銷售向好，特別是擁有國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)，仍然是險(xiǎn)資投資的優(yōu)選項(xiàng)。

如今，中國金茂獲得新華保險(xiǎn)的逆勢(shì)增資，無疑提振了市場(chǎng)信心，也為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一絲新的暖意。

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股價(jià)上揚(yáng)，暖意頻頻

新華保險(xiǎn)趁勢(shì)加倉背后，或許正是看到了其股價(jià)潛力。

事實(shí)上，從今年11月起，金茂的股價(jià)就一路上揚(yáng)。

從11月1日，中國金茂的收盤價(jià)僅為1.08港元/股，而到了11月15日，收盤價(jià)已漲至1.80港元/股，漲幅達(dá)到66.7%。

當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)太需要這樣令人振奮的好消息了。

回顧最近的政策端，也是頻頻送暖——在“金融16條”、央行“第二支箭”債券融資支持工具等利好帶動(dòng)下，多個(gè)房企股迎來持續(xù)普漲。

11月14日，三部門再次共同發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

全國性的保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定后，將形成信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動(dòng)性問題。將銀行信用注入到房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，可以幫助優(yōu)質(zhì)房企緩解流動(dòng)性壓力，提升預(yù)售資金使用效率。

這意味著，金融端的政策，已經(jīng)從“保需求、保項(xiàng)目”兩保，擴(kuò)展到“保需求、保項(xiàng)目、保房企”三保，房企項(xiàng)目交付和資金壓力將得到有效緩解。而隨著保交樓提速，對(duì)需求端、居民預(yù)期的提振也都有積極意義。

但中金公司在研判時(shí)也提到，“金融16條”目的是致力于解決優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)性問題，而非出險(xiǎn)房企的資不抵債問題。

預(yù)計(jì)銀行在支持對(duì)象選擇上預(yù)計(jì)會(huì)好于此前的保守態(tài)度，但資金仍可能傾向于提供給安全的國央企，或者有存量業(yè)務(wù)敞口的民營(yíng)房企。

換言之，國央企或?qū)⑹鞘紫雀械脚獾囊粋€(gè)梯隊(duì)。

以險(xiǎn)資入股房企為例，過去幾年，地產(chǎn)股、銀行股一直是險(xiǎn)資的重倉對(duì)象，尤其在2015年牛市前夕，多個(gè)險(xiǎn)資抄底房地產(chǎn)，雙方度過了一段蜜月期。而到了2021年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，險(xiǎn)資持股的房企出現(xiàn)嚴(yán)重浮虧，不少險(xiǎn)資為減少風(fēng)險(xiǎn)敞口選擇拋售地產(chǎn)股，甚至虧損出局。

但也有險(xiǎn)資逆勢(shì)而上。choice數(shù)據(jù)顯示，今年二季度險(xiǎn)資已加倉了1.18億股房地產(chǎn)股。中央房地產(chǎn)企業(yè)和國資房企，則是這一輪加倉的主要對(duì)象。

險(xiǎn)資需要尋找好的投資標(biāo)的，而房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟(jì)重要壓艙石，行業(yè)不會(huì)消失，有優(yōu)勢(shì)的公司也將有更高的ROE。從逆向思維原則出發(fā)，選準(zhǔn)優(yōu)秀企業(yè)，敢于提升權(quán)益?zhèn)}位，就依然能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。

而從房企來看，低成本的長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者，可以補(bǔ)充資金、做大規(guī)模。

以金茂為例，依靠央企背景一方面能獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，又可以擁有相當(dāng)靈活的市場(chǎng)化。

2019年7月，中國平安87億港元入股金茂，這曾一度讓金茂成為地產(chǎn)資本圈關(guān)注的焦點(diǎn)。如今，中國中化仍是金茂第一大股東；中國平安和新華保險(xiǎn)分別為第二和第三大股東。

事實(shí)上，來自大股東中國中化的強(qiáng)力支持，也給了金茂不少助力。金茂已明確短期不會(huì)脫表，且中化通過中化財(cái)務(wù)低息借款、中化保理提供保理服務(wù)、中化股份資金拆借等方式給予支持。

而今年上半年，金茂母公司中國中化以股代息的方式來分紅，也從另一側(cè)面體現(xiàn)了大股東對(duì)中國金茂的支持。

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基本面穩(wěn)健，降級(jí)風(fēng)暴中保持增持評(píng)價(jià)

具體來看，金茂的近期財(cái)務(wù)狀況如何？

根據(jù)最新財(cái)報(bào)，地金君認(rèn)為，有三點(diǎn)可以關(guān)注：

1、 中國金茂三道紅線持續(xù)保持綠檔2022年上半年上半年累計(jì)回款733億元，回款率達(dá)105%，回款率創(chuàng)新高。截至6月30日，金茂現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物328.87億元。

2、截至上半年，金茂債務(wù)98%為銀行類、直融類、保債類融資。一年內(nèi)到期債務(wù)占比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)，僅占24.6%。

3、憑借優(yōu)異的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，在席卷全行業(yè)的房企降級(jí)風(fēng)暴中，上半年標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均對(duì)中國金茂維持全投資評(píng)級(jí)認(rèn)定，標(biāo)普將金茂評(píng)級(jí)“展望”上調(diào)至“穩(wěn)定”，多家權(quán)威券商機(jī)構(gòu)亦對(duì)中國金茂發(fā)表增持評(píng)價(jià)。

在融資端方面，金茂依然能有豐富的融資渠道，逆勢(shì)保持發(fā)債能力和節(jié)奏，今年上半年，融資成本進(jìn)一步下降至3.76%，創(chuàng)歷史新低。

比如金茂發(fā)行了利率僅3.5%的15億全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債，發(fā)行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券，發(fā)行利率僅為3.2%的18億元公司債以及利率為3.29%的20億元中票等。

在境外債方面，金茂也是少數(shù)能發(fā)行境外債的房企之一，上半年金茂發(fā)行3.5億美元的境外債，利率為4.4%。

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銷售向好、100%批次交房，回款率保持高位

最近在債務(wù)展期和增信發(fā)債之后，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力將得到一定緩解，實(shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。

但業(yè)內(nèi)普遍看法是，下一步更重要的是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能促使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

來自金茂的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國金茂實(shí)現(xiàn)了27個(gè)城市、43個(gè)項(xiàng)目、3萬余套的交付規(guī)模，完成了100%批次的應(yīng)交盡交，無一緩交，且難得的是，多個(gè)項(xiàng)目持續(xù)熱銷。

從拿地策略上來說，北上廣深一直是金茂擇址的首選，其核心區(qū)域更是金茂進(jìn)駐的目標(biāo)，這些項(xiàng)目都是能夠穿越周期的核心資產(chǎn)。

以北京熱盤-望京樾為例，它據(jù)守大望京商圈，與中關(guān)村朝陽園咫尺相望，地段價(jià)值優(yōu)越，成同期的佼佼者。最終實(shí)現(xiàn)首開勁銷40.2億，開盤28天草簽21億、網(wǎng)簽122套、回款15億的“望京樾現(xiàn)象”。

在上海，金茂首推即售罄的靜安天悅項(xiàng)目，地處靜安大寧板塊中心地段，既是北上海少有的擁有大型高端規(guī)劃的板塊，也是當(dāng)下靜安區(qū)乃至上海的“明星板塊”，最終取得開盤100％去化。

再比如2021年12月取得成都錦江金茂府地塊，與金融城為鄰，受新經(jīng)濟(jì)總部功能區(qū)規(guī)劃支撐和濕地公園加持，項(xiàng)目首開即成為主城銷冠，量?jī)r(jià)領(lǐng)跑高端市場(chǎng)，報(bào)名人數(shù)約為首開房源2.5倍，是成都最高均價(jià)搖號(hào)項(xiàng)目，成交單價(jià)比貼身競(jìng)品高，首開當(dāng)日即標(biāo)準(zhǔn)層出清。

此外在太原，濱河金茂府9月銷售額穩(wěn)居太原榜首，龍城金茂府三季度累計(jì)銷售金額排名當(dāng)?shù)氐谌呀灰危辉谖靼玻竺鲗m金茂府位列三季度西安高端項(xiàng)目網(wǎng)簽備案榜首（Top1）；在青島，大云谷·嶗山金茂府累計(jì)三季度簽約38億，位列全市第一……

反過來，持續(xù)熱銷、高質(zhì)量交付，也將給企業(yè)帶來充足正向的現(xiàn)金流。

與此同時(shí)，銷售端新的積極政策也在不斷釋放。據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計(jì)，目前全國80余城已調(diào)整首套商貸首付比例至20%，20余城已將首套房貸利率降至4%以下。

有業(yè)內(nèi)分析，供需兩端從過去的相互掣肘、負(fù)反饋循環(huán)，已逐漸轉(zhuǎn)向相互支撐、相互利好，樓市觸底企穩(wěn)的局面有望在明年上半年到來。

眼下，期待更多的好消息。

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