卓越李華:一位地產(chǎn)商的AB面

導(dǎo)語(yǔ)

面對(duì)急速擴(kuò)張下狀況頻出的卓越，李華還能安心隱于背后嗎？

如果你站在深圳福田CBD中心向四周眺望，就會(huì)發(fā)現(xiàn)目之所及的建筑上基本都印有卓越logo，而這個(gè)承載著深圳繁華的名字，來(lái)自由李華掌舵的卓越集團(tuán)。

作為深圳這座城市的“寫字樓之王”，卓越在這里擁有眾多甲級(jí)寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目代表作，江湖地位堪比潘石屹的SOHO中國(guó)。

而同樣為這些寫字樓的操盤手，和“話題王”潘石屹的高調(diào)相反的是，卓越的領(lǐng)導(dǎo)人李華卻鮮少出現(xiàn)在公眾視野。僅有的幾次“露面”還是被迫卷入的負(fù)面新聞，比如去年年初深圳市原市委副書記、原光明新區(qū)黨工委書記李華楠的貪腐案；再比如2018年京東掌門人劉強(qiáng)東在大洋彼岸惹下的那場(chǎng)風(fēng)月官司。

早年間，李華也曾與章子怡、范冰冰等知名女星傳過(guò)緋聞，雖然后來(lái)卻娶了小他25歲的十八線女星仝曉燕。

但是除了這些信息，李華和他的卓越集團(tuán)，仿佛還是籠罩著一層神秘的面紗。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻，當(dāng)意氣風(fēng)發(fā)的潘石屹意圖變賣soho中國(guó)離場(chǎng)，雖然最后結(jié)果未成功，但“北soho南卓越”的格局早已不在。而另一邊的李華，面對(duì)急速擴(kuò)張下狀況頻出的卓越，還能安心隱于背后嗎？

“樓王”往事

1966年的四川內(nèi)江，一名男娃娃呱呱墜地。彼時(shí)誰(shuí)也沒(méi)想到，他未來(lái)會(huì)成為深圳地產(chǎn)界的傳奇大亨。

二十一年后，出身于教育世家的李華從華南理工大學(xué)畢業(yè)。和那個(gè)年代的諸多大學(xué)生一樣，一畢業(yè)李華便被分配到廣東省的另一個(gè)大城市深圳，毫無(wú)懸念地成為了深圳市團(tuán)委的公職人員。

不過(guò)體制內(nèi)的“鐵飯碗”并沒(méi)有吸引住李華。

20世紀(jì)90年代，隨著經(jīng)濟(jì)騰飛，國(guó)內(nèi)開始出現(xiàn)一波“下海潮”。而深圳作為改革開放的橋頭堡，也成為一批批人才“造夢(mèng)”的起始地，包括李華。

告別公務(wù)員身份后，李華一頭扎入商海，但由于經(jīng)驗(yàn)不足，他嘗試過(guò)很多領(lǐng)域卻始終沒(méi)有取得好成績(jī)。

直到1992年，南方講話的發(fā)表，以及住房制度改革步伐的加快，海南建省和特區(qū)效應(yīng)因此得到全面釋放，發(fā)現(xiàn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎大有前景的李華便開始涉足其中。

可惜的是，就在李華進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的第二年，海南房產(chǎn)泡沫危機(jī)襲來(lái)。而這場(chǎng)巨大的風(fēng)暴，不僅改變了當(dāng)時(shí)包括潘石屹在內(nèi)的“萬(wàn)通六君子”的命運(yùn)，也讓作為下海青年的李華慘遭損失。

隨后，李華拿著緊急套現(xiàn)的資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港，并靠著這些錢在香港股市賺得第一桶金，最終拿到了香港居民的身份。

在香港穩(wěn)住腳跟后，李華還想回到內(nèi)地市場(chǎng)。1996年，李華在深圳成立卓越實(shí)業(yè)有限公司，即卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司的前身。同年，其就職于中科院經(jīng)濟(jì)研究所的親哥李曉平也一同“下?！奔尤胱吭?。在后來(lái)的歲月里，這對(duì)來(lái)自四川內(nèi)江的兄弟，一個(gè)在臺(tái)前操作一個(gè)穩(wěn)居幕后，共同建立起龐大的卓越集團(tuán)。

1998年，李華推出第一個(gè)住宅項(xiàng)目——深圳蔚藍(lán)海岸一期，該項(xiàng)目的問(wèn)世令卓越在深圳地產(chǎn)界一戰(zhàn)成名。

其后，李華更是在深圳狂拿地，并以“蔚藍(lán)海岸”為代表，先后推出了“皇后道”、“淺水灣”等項(xiàng)目，并逐漸形成“卓系、悅系、蔚藍(lán)系”等三大產(chǎn)品線。

2004年，李華又開始向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍。

在首次試水投資卓越大廈后，卓越集團(tuán)在福田CBD核心位置開發(fā)了卓越時(shí)代廣場(chǎng)等一系列標(biāo)桿商務(wù)項(xiàng)目。同時(shí)，李華也秉持了一貫的港商風(fēng)格，從卓越時(shí)代廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心等寫字樓項(xiàng)目，占據(jù)了深圳所有辦公區(qū)域的核心位置并年持有運(yùn)營(yíng)。

彼時(shí)，強(qiáng)如萬(wàn)科也沒(méi)能如卓越一般在深圳福田CBD坐擁三個(gè)地標(biāo)性建筑，而卓越大廈、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心這三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，不僅讓奠定了卓越集團(tuán)在深圳的江湖地位，也讓李華成功獲得了深圳“寫字樓大王”的稱號(hào)。

那些年的歲月里，李華在地產(chǎn)行業(yè)混得風(fēng)生水起。而且實(shí)際上，除了在深圳地產(chǎn)界很有能量，體制內(nèi)出身的李華在其他領(lǐng)域的社交場(chǎng)所中，都是一個(gè)“十分說(shuō)得上話”的人。

比如當(dāng)年震驚全國(guó)的劉強(qiáng)東案，就有李華的身影。

據(jù)了解，李華和劉強(qiáng)東曾經(jīng)為明尼蘇達(dá)大學(xué)工商管理博士項(xiàng)目的同班同學(xué)，而后者在案發(fā)后，其私人助理Vivian Yang還曾聯(lián)系過(guò)當(dāng)事女子，想讓李華擔(dān)當(dāng)調(diào)解員：“讓李老板和你談一談，他是我們雙方都信任的人，你可以先和他聊一聊?！?/p>

圖片截取自2018年路透社相關(guān)報(bào)道資料

雖然該提議后來(lái)被女方拒絕，但從這一口徑來(lái)看，李華參與該案件的程度深淺值得深思。

此外，在2019年1月，李華還曾因卷入深圳原市委副書記李華楠涉嫌貪腐案，而被有關(guān)部門公開帶走協(xié)助調(diào)查。有消息稱，李華楠在深圳光明新區(qū)任職時(shí)，曾多次幫助李華拿地。

另?yè)?jù)公開資料，早在2013年11月20日，卓越集團(tuán)就曾與光明新區(qū)管委會(huì)簽訂城市更新框架合作協(xié)議，對(duì)田寮片區(qū)等8個(gè)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行改造，改造面積共計(jì)約101公頃。

當(dāng)然，由于證據(jù)不足，沒(méi)過(guò)多久李華便從這場(chǎng)風(fēng)波抽身而出。不過(guò)這似乎只是開始，卓越集團(tuán)內(nèi)部的動(dòng)蕩還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未平。

“20強(qiáng)”征程

調(diào)查事件后，卓越集團(tuán)突遭人事變動(dòng)——任職三年的執(zhí)行總裁王衛(wèi)峰離職。與此同時(shí)，曾就職于龍湖集團(tuán)的李宏耕被任命為集團(tuán)副總裁，來(lái)自萬(wàn)科的牛偉被任命為集團(tuán)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理。

此外，在組織框架上，卓越集團(tuán)還將在深圳大本營(yíng)并存多年的地產(chǎn)和置業(yè)兩家公司合并，同時(shí)成立了粵西公司、佛山公司。

對(duì)于王衛(wèi)峰的離職，早在其離職的前一個(gè)月，市場(chǎng)上就已經(jīng)傳起了流言，不過(guò)卓越曾對(duì)此辟過(guò)一次謠，只是紙終包不住火。當(dāng)時(shí)有分析人士表示，卓越集團(tuán)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大可能是王衛(wèi)峰離開的主要原因。

事實(shí)上，彼時(shí)雖為深圳地產(chǎn)界“大佬”之一，但卓越卻一直沒(méi)能成功上市。

2007年，卓越首次提出上市計(jì)劃，預(yù)計(jì)2008年在香港IPO，然而2008年金融危機(jī)讓卓越上市計(jì)劃不得不擱置。

2009年，卓越集團(tuán)再次赴港沖刺，但最終由于認(rèn)購(gòu)不足，上市計(jì)劃再度失敗。那一年，龍湖、寶龍等房企均如愿登錄資本市場(chǎng)，而卓越卻因估值偏低二度被攔門外，集團(tuán)最后甚至不得不出售部分寫字樓以緩解現(xiàn)金流壓力。

資本市場(chǎng)折戟，李華只好把目標(biāo)轉(zhuǎn)移至規(guī)模上。

在2018年的新年致辭中，李華表示：“通向千億的道路已逐漸清晰，三年千億目標(biāo)已觸手可及?！痹?020年11月的一次內(nèi)部會(huì)議上，李華又提出：“兩三年內(nèi)，希望卓越能做到行業(yè)TOP20。”

為此，他還拉來(lái)了地產(chǎn)圈知名職業(yè)明星經(jīng)理人陳凱，并為其新增了執(zhí)行董事長(zhǎng)這一職務(wù)，試圖讓集團(tuán)規(guī)模加快提速。

據(jù)悉，在加入卓越前，陳凱曾在陽(yáng)光城、中南置地、新力控股等房企任職。在陳凱過(guò)往的履職經(jīng)歷中，其最出彩的地方就在于能帶領(lǐng)企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，這也正是當(dāng)時(shí)想要沖擊千億和TOP20的卓越集團(tuán)最為需要的。

由于公司未上市，所以卓越集團(tuán)詳細(xì)具體的銷售數(shù)據(jù)外界不得而知。不過(guò)集團(tuán)官方信息透露，2021年卓越集團(tuán)銷售全口徑首過(guò)千億，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)超20%。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年卓越的全口徑銷售額為994.1億元。所以按此計(jì)算，去年全年卓越共實(shí)現(xiàn)了1192.92億元的銷售數(shù)據(jù)，成功完成千億目標(biāo)。

不過(guò)值得注意的是，克而瑞2021年房企全口徑銷售榜單顯示，去年排在行業(yè)第20位的中梁控股銷售額為1718.1億元，卓越距此還差了525.18億元。如果要在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)追趕，卓越集團(tuán)平均增速要達(dá)44%以上。

在如今的行業(yè)環(huán)境下，要實(shí)現(xiàn)這種大跨步的飛躍并非易事，更不用說(shuō)現(xiàn)實(shí)情況中，房企實(shí)際銷售額或許還會(huì)比機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)更加偏低。

有分析人士稱，2018年增速較低的銷售金額使得卓越集團(tuán)2019年、2020年兩年銷售壓力陡增，而伴隨著董事長(zhǎng)風(fēng)波，高管離職，集團(tuán)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更是壓力倍增。

到目前為止，卓越集團(tuán)并未公布2021年或2022年上半年的負(fù)債情況。不過(guò)就在此前，卓越旗下上市物業(yè)公司卓越商企服務(wù)召開2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，李華胞兄也就是卓越商企服務(wù)董事會(huì)主席李曉平，針對(duì)母公司卓越集團(tuán)情況也作出了一些說(shuō)明：

“卓越集團(tuán)一直是非常穩(wěn)健的公司，從目前來(lái)看我們各項(xiàng)指標(biāo)都在規(guī)定的三條紅線以內(nèi)，到目前為止國(guó)內(nèi)有息債都沒(méi)有，以前少量合作單位做的信托也已經(jīng)全部還完，而且是提前兌付了，美元債也很少。所以目前來(lái)看，企業(yè)運(yùn)營(yíng)是很穩(wěn)健的，而且留有足夠的余量?！?/p>

蒙眼狂奔背后

值得一提的是，千億目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的背后，是卓越在土地市場(chǎng)的蒙眼狂奔。

公開數(shù)據(jù)顯示，相比2020年同期的231億元，卓越集團(tuán)2021年的拿地金額同比大增了51.95%，達(dá)351億元。

去年1月份，卓越以12.1億元的價(jià)格拿下重慶一宗商住混合用地，溢價(jià)率高達(dá)36.88%，樓面價(jià)達(dá)14236元/平米，一度刷新重慶最高樓面價(jià)記錄。同月，集團(tuán)又以總價(jià)19.43億元的價(jià)格中簽廣州黃埔東風(fēng)化工廠宅地，該地塊樓面價(jià)僅次于2016年8月中冶科工創(chuàng)造的黃埔“地王”，從競(jìng)價(jià)到競(jìng)配建均到達(dá)封頂階段。

去年2月，卓越集團(tuán)經(jīng)過(guò)117輪競(jìng)價(jià)，以19.13億元競(jìng)得寧波市慈溪市一宗土地，溢價(jià)率49.69%，競(jìng)報(bào)住宅用房4300平方米。而在5月北京首輪供地中，集團(tuán)更是斥資187.27億元狂攬四宗地塊，占已出讓地塊的20%，成為該輪土拍的最大贏家，且這些地塊全部觸達(dá)土地合理價(jià)格上限，同時(shí)附加高比例的政府持有產(chǎn)權(quán)份額和配建面積不小的公租房面積。

頻繁的拿地動(dòng)作之下，公司去年的銷售額也直沖千億。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士分析稱，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)發(fā)展應(yīng)該在戰(zhàn)略上更加謹(jǐn)慎些。“在土地儲(chǔ)備上，不是不能擴(kuò)張，但是整體社會(huì)資金鏈緊縮，發(fā)展還是應(yīng)當(dāng)遵循穩(wěn)健，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)企業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響是巨大的。負(fù)債率提升，以更高利率追求回報(bào)率，一旦回報(bào)率無(wú)法達(dá)到利率的需求，就會(huì)有巨大的資金壓力，風(fēng)險(xiǎn)很大?！?/strong>

果不其然，進(jìn)入2022年，卓越至今仍未在公開市場(chǎng)拿地，且去年拿地的一些項(xiàng)目今年都陸續(xù)開始出現(xiàn)問(wèn)題。如2月份，曾刷新重慶樓面價(jià)記錄的重慶地王，因無(wú)證擅自施工超3.5萬(wàn)平米被罰200萬(wàn)元。

而在7月，根據(jù)北京商報(bào)報(bào)道稱，卓越去年在首批雙集中供地中聯(lián)合拍得的奧森春曉、北青云際、青云上府三個(gè)項(xiàng)目，突然顯示預(yù)售證已過(guò)期。這些項(xiàng)目的預(yù)售信息都顯示著：“該項(xiàng)目預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項(xiàng)目樓棟需申請(qǐng)辦理初始登記,取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售和現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，理論上講，預(yù)售證過(guò)期的話對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)銷售就不會(huì)是很規(guī)范的，后續(xù)如果出現(xiàn)維權(quán)，對(duì)于開發(fā)商和業(yè)主來(lái)說(shuō)都是存在風(fēng)險(xiǎn)的。

當(dāng)然，卓越集團(tuán)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不止在這一處。

事實(shí)上，早在2020年11月，深圳上梅林卓悅匯就曾發(fā)生過(guò)天花板垮塌事故。而同樣在該商場(chǎng)四樓，2016年12月也曾出現(xiàn)過(guò)天花板突然塌下，據(jù)了解那次掉落的天花正好砸中三名顧客。

此外，卓越位于西安市雁塔區(qū)與長(zhǎng)安區(qū)交界處的西江月項(xiàng)目，從2005年規(guī)劃至今，已爛尾17年。

危機(jī)頻發(fā)下，卓越集團(tuán)難言上市。

有接近卓越的人士表示，其實(shí)卓越一直有試圖策劃上市，但是一直沒(méi)有成功，具體原因并不知道，可能是其自身現(xiàn)金流并不出眾。

而另一位分析師則認(rèn)為，在港上市雖然相當(dāng)國(guó)內(nèi)上市簡(jiǎn)單，能夠?qū)崿F(xiàn)資金融通，但風(fēng)險(xiǎn)較大。有很多在港上市公司股票跌零的先例，這樣事情對(duì)企業(yè)是致命的，一旦股價(jià)暴跌，卓越目前的情況著實(shí)難以承受。

克而瑞研報(bào)認(rèn)為，謹(jǐn)慎態(tài)度仍是未來(lái)投資的主旋律。一方面是行業(yè)已經(jīng)步入“后規(guī)?！睍r(shí)代，為了沖規(guī)模而拿地策略已經(jīng)顯得不合時(shí)宜，另一方面，去杠桿大背景下，“促銷售、抓回款”，保證現(xiàn)金流仍是企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)，“先活下去才能活的好”。

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