愁賣：送車位、現(xiàn)房銷售 中糧首創(chuàng)禧瑞祥云加推認(rèn)購率僅21.6%

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近日，位于浦東新場的中糧首創(chuàng)禧瑞祥云加推268套建面約90-130平方米疊墅房源，現(xiàn)房銷售，認(rèn)購還送車位。但從項(xiàng)目官方微信公布的有效意向認(rèn)購客戶名單來看，僅有58組，認(rèn)購率為21.6%。

圖片來源：中糧首創(chuàng)禧瑞祥云官微

值得注意的是，項(xiàng)目首開也曾經(jīng)歷過同樣尷尬的局面。2018年12月25日，中糧首創(chuàng)禧瑞祥云推出380套90-110平方米洋房，均價(jià)約4.59萬/平方米，項(xiàng)目共有58組有效意向認(rèn)購，認(rèn)購率15%。

中糧地產(chǎn)2019年完成重組，更名為大悅城。大悅城2019年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目的總可售建筑面積為6.58萬平方米，上半年簽約1.25萬平方米，簽約金額為5.49億元，合計(jì)4.39萬元/平方米的售價(jià)，半年銷售的去化率僅為19%。

項(xiàng)目所在的地塊還是中糧于2016年搶下的“地王”。2016年6月29日，中糧以24.4億元總價(jià)奪得浦東新區(qū)新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，樓板價(jià)3.5744萬/平方米，扣除不可售部分實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38266元/平米，溢價(jià)235.6%。據(jù)業(yè)內(nèi)測算，保本售價(jià)可能將達(dá)到60000元/平方米。按照項(xiàng)目初期的售價(jià)來看，顯然有點(diǎn)“賠本賺吆喝”了。

既然有央企背書，又是現(xiàn)房銷售，購房者為何不買賬？從周邊的配套來看，雖然項(xiàng)目推廣宣傳海報(bào)上寫著“7站世紀(jì)公園“，但是項(xiàng)目距附近唯一的地鐵站16號線新場站直線距離約2.0公里，自駕向西500米是申江路，向東500米即達(dá)S2滬蘆高速收費(fèi)口，出行依靠自駕或公交較為方便。

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商業(yè)配套方面，項(xiàng)目對面就是上海中優(yōu)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)的中優(yōu)城市廣場，除了電影院已于今年開始試營業(yè)，其余部分尚未運(yùn)營，略顯冷清。但公開報(bào)道顯示，上海中優(yōu)城市廣場2013年在新場奠基，2017年初開業(yè)，現(xiàn)在的經(jīng)營情況很難不讓人猜測已經(jīng)爛尾。

項(xiàng)目周邊醫(yī)療資源相對匱乏，周邊2公里范圍內(nèi)有浦東新區(qū)新場綜合醫(yī)療衛(wèi)生中心。

同時(shí)，在價(jià)格方面，項(xiàng)目與板塊內(nèi)其他新房拉不開差距。周邊在售的二手房有絲廬雅苑、萬科清林徑、東方冠郡等，貝殼成交數(shù)據(jù)顯示，絲廬雅苑掛牌價(jià)在3.5-4萬/平方米，東方冠郡在3.7-4萬/平方米，萬科清林徑掛牌價(jià)為3.7-4萬/平方米。

大悅城2022年半年報(bào)顯示，1-6月，公司全口徑簽約銷售金額285億，同比下滑21%；根據(jù)2022年800億的銷售目標(biāo)計(jì)算，目標(biāo)完成率為35.6%。

報(bào)告期內(nèi)，公司營業(yè)收入150億元，同比增長5.3%；毛利率提升4%至33.9%，凈利率下滑1%至7.1%，主要受到減免持有型物業(yè)租金影響；歸母凈利率跌至0.6%，同比下降3.7%。

大悅城目前還是“黃檔”房企。截至2022年6月30日，大悅城的凈負(fù)債率為89.9%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.2%，仍超出70%，

截止至2022年上半年，大悅城控股擁有現(xiàn)金257.4億元，短期債務(wù)188.5億元，較去年同期增長9.3%，現(xiàn)金短債比1.37,長短期債務(wù)比2.84，加權(quán)平均融資成本僅為4.87%。