“負(fù)翁”綠地的自救之路

頭部房企中，有位最頑強(qiáng)的“負(fù)翁”，綠地。

雖然一直被資金鏈斷裂、項(xiàng)目停工等負(fù)面新聞纏繞，甚至被氣急敗壞的乙方們?cè)诿襟w上公然喊話，但綠地并沒有率先成為暴雷房企。

5月27日，綠地控股發(fā)布公告稱，擬對(duì)GRNLGR6.7506/25/22進(jìn)行若干修訂以及豁免發(fā)起同意征集，內(nèi)容包括延長(zhǎng)到期日、加入發(fā)行人在到期前贖回全部或部分票據(jù)的贖回權(quán)、先行支付原到期日未償還本金的10%，以及取消維持票據(jù)上市狀態(tài)的契約。

這意味著即便頭頂國(guó)企的光環(huán)，綠地終究還是撐不住了。

同日，綠地召開固收投資人電話會(huì)議，公司董事兼執(zhí)行總裁張?zhí)N出席。據(jù)了解，綠地將安排優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售來償債，包括計(jì)劃3年售出2000億資產(chǎn)，每年500億-700億，含有自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。

其中一季度已經(jīng)推出55個(gè)大宗項(xiàng)目，合計(jì)132億元，但受疫情因素影響交割時(shí)間無(wú)法確定。

大股東質(zhì)押融資化解債務(wù)壓力

6月20日，綠地控股集團(tuán)有限公司發(fā)布公告，在舉行的GRNLGR 6.75 06/25/22票據(jù)持有人會(huì)議上，相關(guān)特別決議案獲得合格票據(jù)持有人總投票數(shù)96.76%多數(shù)通過。綠地美元債成功通過展期。

但擺在綠地面前的償債壓力仍然不容小覷。6月22日，標(biāo)普將綠地控股評(píng)級(jí)下調(diào)至“選擇性”違約，標(biāo)普在一份聲明中表示：“我們認(rèn)為這筆交易是一次不良債務(wù)重組，相當(dāng)于違約。”該機(jī)構(gòu)補(bǔ)充稱，如果這些債券沒有延期，綠地可能缺乏足夠的資源和融資選擇，無(wú)法在到期時(shí)全額償還。

該機(jī)構(gòu)還表示，綠地在未來12個(gè)月仍面臨大量離岸債務(wù)到期，規(guī)模合計(jì)約為24億美元。

綠地控股2022年第一季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月末，公司擁有貨幣資金約656.85億元，短期借款約229.18億元，應(yīng)付票據(jù)有302.99億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債約701.01億元，手頭資金根本無(wú)法覆蓋債務(wù)。

在出售資產(chǎn)的同時(shí)，大股東格林蘭不得不再次下場(chǎng)。在5月質(zhì)押了1,600,000,000股后，6月23日，綠地控股再度發(fā)布公告稱，公司第一大股東格林蘭持有本公司股份數(shù)量為3,471,657,534股，占本公司總股本的比例為27.17%。在本次質(zhì)押了45,000,000股后，格林蘭持有的本公司股份累計(jì)質(zhì)押數(shù)量為2,453,687,500股，占其持股數(shù)量的比例為70.68%。

公告還顯示，格林蘭未來半年內(nèi)到期的質(zhì)押股份累計(jì)數(shù)量為25,000萬(wàn)股，占其所持股份比例為7.20%，占公司總股本比例為1.96%，對(duì)應(yīng)的融資余額為7.79億元;未來一年內(nèi)到期(不含半年內(nèi)到期，含本次質(zhì)押)的質(zhì)押股份累計(jì)數(shù)量為173,000萬(wàn)股，占其所持股份比例為49.83%，占公司總股本比例為13.54%，對(duì)應(yīng)的融資余額為32.50億元。

綠地控股在公告中稱，上述股權(quán)質(zhì)押均是格林蘭為本公司向銀行融資提供的質(zhì)押擔(dān)保，不涉及其自身融資安排，公司將通過自有或自籌資金償還到期銀行借款。

值得注意的是，綠地控股公告顯示，格林蘭還在2022年4月21日至2022年5月18日期間通過上海證券交易所大宗交易系統(tǒng)累計(jì)減持綠地控股233,108,000股股份，占公司總股本的1.82%。減持后，格林蘭持有該公司3,488,657,534股股份，占總股本的27.31%，仍為綠地控股第一大股東。

股價(jià)低位徘徊仍然減持，有投資者向綠地控股董秘提問，管理層格林蘭提前大宗減持股權(quán)與綠地控股債務(wù)展期，經(jīng)營(yíng)惡化，有沒有關(guān)系？

面對(duì)市場(chǎng)猜測(cè)減持是否因?yàn)闆]錢還債，綠地控股董秘稱公司將密切關(guān)注股東權(quán)益變動(dòng)事項(xiàng)，并按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

6月銷售恢復(fù)？

除了出售資產(chǎn)、大股東質(zhì)押融資外，“銷售回血”無(wú)疑是綠地“求生”重要渠道。

但綠地年報(bào)顯示，2019-2021年期間，公司全年完成合同銷售額分別為3880億元、3584億元、2902億元，增速分別為-7.63%、-19.03%，在克而瑞銷售排行榜上的排名甚至掉出了前10。

疫情無(wú)疑讓綠地的銷售狀況雪上加霜。綠地董事兼執(zhí)行總裁張?zhí)N在投資者會(huì)議上表示，3月中下旬上海暴發(fā)疫情，全國(guó)50%售樓處關(guān)閉；4月合同銷售額同比跌幅57%，5月也很高。

對(duì)此，管理層表示，將通過抓回款率來降有息負(fù)債、降杠桿，去年回款率96%，今年降達(dá)到130%；境外項(xiàng)目回款50億元，預(yù)計(jì)全年到手26億。但內(nèi)地銷售回款主要取決于疫情和銷售情況，公司預(yù)計(jì)6月份能恢復(fù)到之前水平。

來自克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，80個(gè)重點(diǎn)城市6月前20日累計(jì)成交量達(dá)1416萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，較2022年6月同期回落41%，降幅呈收窄態(tài)勢(shì)。

分能級(jí)來看，一線因上海、北京疫情得以階段性控制，環(huán)比增長(zhǎng)48%，市場(chǎng)顯著回暖。二線輪動(dòng)復(fù)蘇，環(huán)比增26%，青島、長(zhǎng)春、濟(jì)南、蘇州、杭州等均迎來不同程度放量，環(huán)比漲幅超4成。三四線整體持穩(wěn)，環(huán)比微增8%%，同比回落41%，長(zhǎng)珠三角核心城市率先回暖，中山、湖州、徐州、珠海、佛山環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢(shì)。

克而瑞因此預(yù)計(jì)，6月市場(chǎng)環(huán)比顯著回升是大概率事件，整月增幅保守估計(jì)也將維持在2成左右，而同比降幅預(yù)期也將已由上月的“腰斬”收窄至四成。不知綠地能否恢復(fù)至預(yù)期水平？

不過，受制于資金情況，綠地投資力度已明顯下降，2021年全年新增項(xiàng)目45個(gè)，權(quán)益土地面積320萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積703萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款322億元，表現(xiàn)不及去年同期，無(wú)疑對(duì)未來有所影響。

此外，綠地還值得詬病的是在基建領(lǐng)域的投入。綠地2021年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)營(yíng)收約為2049.54億元，占總收入比重約為37.92%；建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收約為3114.24億元，占總收入比重約為57.62%。

總收入比重雖然超過房地產(chǎn)，但綠地在建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的毛利率僅有4.87%，遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的20.87%。不僅盈利能力堪憂，建筑的營(yíng)業(yè)成本還較去年同期增長(zhǎng)32.97%，超過房地產(chǎn)。

雖然借由基建，綠地已從“房地產(chǎn)業(yè)”變更行業(yè)類別為“土木工程建筑業(yè)”，但在基建業(yè)務(wù)尚未完全發(fā)展的同時(shí)，又遭遇地產(chǎn)“寒冬”，綠地顯然已經(jīng)自顧不暇了。