新城和綠地的結局

新城控股（601155.SH）發行帶有信用緩釋憑證的中票，綠地(600606.SH)申請6月到期美元債展期一年。

這兩家總部位于上海的房企，看似有著不同的未來，但實質上他們的結局可能一樣，即縮表至能活下來的體量與商業模式。

綠地仍然自信，現在是暫時流動性困難，只需要展期6月這一筆債務，并給出隨時贖回選擇權，6月之后到期債務有信心應對。

這種自信不是一個好兆頭，畢竟綠地有曾經的云峰債信用瑕疵，以及正在破產的國企信仰。

銷售數據上，綠地足夠誠實，他們透露債務展期緣由——3月疫情爆發，全國50%的售樓處關閉，四月銷售額同比下跌57%。

“五月也很高。”這可能是全國第一家房企，宣布5月仍是慘淡的銷售局面。

自信來源于兩點，綠地認為6月銷售可以恢復至過往水平，以及3年內出售2000億元資產，每年500-700億元，包含自持商業、辦公樓和酒店等。

實質上，綠地今年一季度推出了132億元大宗資產交易，因為疫情無法確認交割時間，但真相是這樣嗎？

這一點與計劃引進戰投一樣：交易沒有落地，一切都不算數。

相較于綠地，新城因為原董事長王振華涉案，2019年提前降杠桿，2020年重新加倉土地市場。

降杠桿時點的不同，導致新城長短債務結構要優于綠地。

新城發行10億搭配信用緩釋憑證的中票，額度和票面利率沒有明顯改善，且目前增信僅針對單期發債。

比起最近300億元資金追逐5億城投債，實乃“年少不識城投香，錯把地產當成寶”。

用最近流行的比喻是，現在的房企就像是一架快沒有油的飛機，此時空中加油站說，只給你1升高檔航空汽油，你一定要堅持住。

這對于民營房企來說，更多只是體現主管部門打開了工具箱。但工具并不是萬能的，畢竟曾經用過這些增信工具的企業，也已有暴雷案例。

并不能懷疑新城是示范房企，合理的有息負債與權益比，更符合趨勢的綜合體產品，更強烈的避險意識。

綠地和新城也應該已接受危機局面，不拿地是第一步，處理資產是第二步，第三步是全新的商業模式。

綠地全國建高樓，新城全國建商場，這種重資產商業模式，顯然已經到了改變時候。

此時的分歧有兩點。

第一銷售額能恢復到什么程度，綠地和新城有相當一部分可銷售商業產品，這部分產品銷售恢復期比住宅更長。

第二是已經形成的重資產，有哪些退出渠道。綠地海外資產有合理價格，就會有合理機構接手，但境內資產存在價值錯配，也缺乏長期投資機構。

新城和綠地有活下去的基礎，銷售危機卻也愈演愈烈，暴雷一觸即發，商業模式轉型艱難。

這兩家TOP20房企的煩惱，如果放在TOP10房企身上同樣有效。

萬科、中海、華潤、保利這些房企，就算有信心承接到更多的市場占有率，但對于輕資產商業模式的轉型，他們依然需要更多嘗試。

萬科最近的動作透露出一些趨勢，一個是香港聯交所98億元中期票據計劃，另外一個是積極準備的租賃房REITs架構.

活下去，不抱銷售幻想，積極轉型，可能是所有房企的結局。