看房企│翻開體檢報告，金科大局已定。

有沒有感覺，金科已經低調很久？2021年年底，金科集團和諸多房企一樣，陷入碎片化的、不對稱的信息洪流之中。

這半年，公告、官微、官網，金科正常地公布著建筑進度、企業活動、信用等級、獲得榮譽。

一邊是言語四起，一邊是不動如山，如此反差，疑問陡然而起：

全國樓市風高浪急、上市房企們低調度日之際，金科到底是什么情況？我們亟需一份體檢報告，來為它的健康狀況做個結論。

從4月29日開始，體檢報告陸續發布，金科大大增加了透明度。

第一份體檢報告是它的各種數據。

4月29日，金科股份年報發布，所有盯著它的眼睛，銀行、市場、同行、購房者，表面波瀾不驚，提著的那口氣卻不動聲色地松了下來。

5月初，中指院發布1～4月大重慶房地產企業銷售業績TOP20，金科重慶排名第一。

眾所周知，重慶是金科集團的總部，金科重慶是金科集團的糧倉和重鎮，在集團里的銷售占比19.82%，向來具有風向標的意義。

這個數據一公布，金科還是那個金科。

第二份體檢報告是金科即將上新的產品。

預計今年6月，它將推出頂奢級產品山海瓊華，你可以定義它「第二九曲河」、或者「升級九曲河」。

逆市之下，有實力拿出重磅產品，本身就是信心的體現。

2份體檢報告組合在一起，金科的走向，指向了一個字「定」，數據定住基本盤，產品一子定江山。

第一組「定」：數據定住基本盤

2022年之前，房企年報看的是快，快速攻城略地，經營指標、土儲指標等，以大步快跑、攻城略地評估發展潛力。

2022年，房企年報看的是穩。走得快固然重要，但又穩又快，底盤扎實更重要。

金科早早認知到穩。

2021年，基于對行業的洞察及公司實際情況，金科股份提出「一穩二降三提升」的經營發展策略。

其中的「一穩」，是指規模增速不再是公司的主旋律，穩健發展被放在首位。

這次年報里，金科就亮了自己一穩二降的健康「身體底子」。

第一組指標，正是指向了「走得穩」。

財務指標上，經營性現金流凈額142億元，連續4年為正。凈利潤66.88億元。

再來看融資。

房地產是資金密集型產業，需要銀行等金融機構作為活水，而銀行一直對金科敞開大門。

在公開市場，金科也保持了融資渠道的通暢性。金科通過境內外各類公開市場債券融資118億元，位居國內A股民營房企前列，進一步加固公司流動性安全。

金科的信用良好，中誠信、聯合評級機構均給予AAA級，展望穩定。

目前，金科有息負債規模806億元，同比大幅壓降170億元，且還在持續優化。

年報來看，它是「三道紅線」里的綠檔企業，資產負債率79.07%，凈負債率69.51%。

按期交付、按期兌付，也是判斷房企穩不穩的硬指標，崩盤也總是從樓盤爛尾無法交付，債券違約無法兌付開始。

數據顯示，金科住宅交付面積2175萬方，約14萬套，整個2021年，金科在公開市場，未有一例兌付違約。

第二組指標，指向了「走得快」。

目前，金科銷售金額1840億元，連續4年位居行業前20，銷售面積1966萬方，連續4年位居行業前10。

2022年，它全年營業收入1123億元，同比增長28%。

第三組指標，指向了「未來」。

2022年是房地產大變局時刻，玩家在變少。行業資金資源、人才資源、優質供應商資源。正在加速向底蘊深厚、高信用值、經營穩健的優質房企聚攏。

在這個趨勢下，金科的綜合優勢明顯。

要想繼續「又穩又快」，需要手中有糧。年報數據顯示，金科期末可銷售面積約6591萬方，可覆蓋未來2～3年的銷售。

有時候，一紙年報勝過千言萬語，金科「咬定牙關不分辨」的這半年，一直在「一穩二降三提升」，積極自渡。

風急浪高的房地產業，唯自渡才是真渡。

第二組「定」：一子再定江山

這次體檢報告里，金科拿出了它的「第二個九曲河」。

還記得2017年重慶高端元年的「樓市雙圣」嗎？龍湖舜山府、金科九曲河。

金科九曲河

舜山府之后呢，龍湖的「第二個舜山府」可以是北島。九曲河之后，金科的「第二個九曲河」是誰？

我們百分百懷疑，它在西邊科學城。

重慶向北九曲河，重慶向西第二個九曲河。

而重慶現在的「理想城市」單元，正是向西的科學城，一座重慶科學城，可以窺見重慶的發展方向。

它就像當年的北邊，有發達的產業，有密集的人口，有充足的活力，有優美的環境。

在不同的時代都踩在風口上，如此才有布局的儀式感和對稱感。

我們也百分百懷疑，它不會再是新東方元素。原因無它，金科不會重復自己，第二個九曲河，不是復刻版，而是顛覆版。

只有每一面都新鮮，才能再次震撼市場。

這一次，金科給了答案：

在重慶向西的科學城里，落子頂奢級產品山海瓊華，風格果然也是山海瓊華VS金科九曲河，如同硬幣的兩面，截然不同又互相呼應。

時間線撥回1年前，龍門陣財經去打探過科學城，在科學城的大棋里，金鳳是未來的金融中心，北有江北嘴，西有金鳳鎮。

去打探它，除了西部國際金融中心的風聲，還有一個原因是：我們得知，金科想在這里，做一個和金科·九曲河一樣高端的產品。

這里土地平整，未來供應量很充足，是科學城的土地糧倉。

龍門陣財經打探金鳳鎮

攤開地圖，這個項目落子的地方，正好是科學城的幾何中心。

再把西部科學城地圖的「精度調高」，山海瓊華正好在高新區管委會附近。

它什么時候出來，就什么時候是當地的信號槍。

因為種種原因，金科把它的啟動，放到了2022年6月。可以這么說，這是2022年重慶市場，尤為蕩氣回腸的一次謀篇布局！

在并不太友好的市場環境下，還能沉下心來，專心做產品，很少房企能有這樣的戰略定力，它體現出金科對未來信心的把握。

第三組「定」：大局已定背后的金科信號

現在市場膠著，回暖跡象卻像崔鶯鶯等待張生一樣，紅娘（松綁的政策）已經去牽線了，但靜候的佳音卻還沒傳回來。

金科為什么要在這個時候，推出山海瓊華？

第一，傳遞企業信心。

信心比黃金更重要。信心不是「只做不說」、或者軟綿綿的表態就能迅速建立，需要行動，需要標志性的事件。

年報穩健，那是定心丸。

數據是大重慶榜一，那證明流量依舊。

產品同樣能做到大重慶榜一，那才是證明質量標桿「立得住」。

只有質量+流量，才能勾勒出一個「高質量房企」的完整畫像。

第二，傳遞頭部房企的責任感。

除了市場對金科的信心，金科還想做件事，夯實市場對行業的信心。2021年的重慶市場，尚有天湖島和北島作為年度高端代表作橫空出世，2022年呢？

難道市場不好，房企們就能順勢躺平，不去做去化慢的頂奢了？

金科既能順水推舟，也能逆水行舟。如果說，重慶一年一次代表作，那么2022年的這桿「行業代表作」大旗，金科來扛！

第三，傳遞「勢能」。

金科的企業基因是什么？猛虎嗅薔薇，豪邁細膩皆有。

金科可以大音希聲，但三年不鳴一鳴驚人，發出來的聲音，一定會是洪鐘大呂的世代強音。

金科·九曲河的slogan「靜觀波瀾壯闊」，5年后，依然有讓人激蕩澎湃的勢能。

金科需要傳遞這種勢能。

第四，「金科浪漫主義」。

誰說行穩致遠的企業，就只能現實主義？馬斯洛需求層次的最高級是尊重和自我實現。

我能為這個城市留下什么？有這種情懷，才能死磕好產品，你可以叫它「金科浪漫主義」。

這就是一份體檢報告里，我們得以窺見的金科全身。

這也是金科信心啟示錄。

N組數據，1個產品，或許沒法直接給房地產行業帶來什么，但如果我們由衷地梳理它，或許，你對這個行業，會領悟到更多的光明。