房價飆至1.3萬/㎡，再創歷史新高！惠州樓市恐遭調控？

3月伊始，股票基金便霸榜“熱搜”！A股基金再次重挫，“跌跌不休”，甚至貴州茅臺都已跌破2000元關口，萬民搶“基”熱潮后，如今剩下一片哀嚎。

“基”情退去，卻還有一只“股票”穩如泰山。

北大金融教授香帥曾說，一個國家一個城市的“房地產”就是這個國家和城市的股票。

沒錯，深惠君今天要嘮的是，在特殊大環境下，惠州樓市這只“股票”有何表現，以及暗藏的風險。

數據顯示，惠州2月新建商品住宅網簽6393套，賣房量竟達3年同期最高！

真正驚喜的是，今年2月全市新房網簽均價13033元/㎡，環比上漲2%，同比上漲17%，2月惠城區房價更是突破14000/㎡！全面刷新惠州房價歷史紀錄！

惠州樓市發展之迅猛，著實令人驚訝。今年兩會，中央再次強調“房住不炒”定位后，第10周全國新房成交整體便呈現沖高回落。且不說北上深加碼房價調控政策，就連南昌、大連、溫州等六成以上三四線城市成交顯著回落。

在全國房住不炒基調下，惠州顯得如此高調，不免令深惠君感到深深的擔憂：惠州樓市會不會因此招致上級部門的嚴厲調控？比如限購？

畢竟，這種情況在過去并非沒有發生過，盡管在惠州的努力下，最后都成功化解了“限購危機”，但在“十四五”開局年，如果再度出現樓市過熱現象，并不能完全排除“限購危機”的重現。

不妨，我們先來捋捋惠州樓市為何逆勢上揚。

2021惠州樓市逆勢上漲，真正原因是？

2020年，惠州全市新建商品住宅成交155310套，同比上漲9%，銷售業績近2千億元，到達一個新里程碑的臨界點。

今年春節期間，惠州一手住宅成交套數1111套，同比上漲29.79%！

樓市活躍度不斷增強，以及粵港澳大灣區的腹地優勢不斷被放大，越來越多購房客對惠州樓市甚為關注。

對于2021年惠州樓市逆勢上漲，不少深莞外地客感到疑惑，畢竟惠州人口是不足以撐起惠州樓市發展的。2019年，惠州常住人口僅488萬，僅相當于1/2的東莞人口。

對于惠州樓市逆勢飆升，深惠君認為主要有三大原因：

第一，深莞限購政策收緊，外溢需求劇增

去年深莞限購政策出臺后，2021開年，深莞調控便又大招頻現。先是深圳1月調高購房資格審查門檻，2月再度加碼，出臺新政，銀行嚴查各類信貸資料，二手房評估貸款額受限，強力擠壓投機需求！

隨后，東莞緊跟深圳連夜發文宣布“限購升級”。隨著深圳、東莞買房門檻越來越高，深莞剛需一族唯有看向灣區其他城市。而惠州，作為粵港澳大灣區的腹地，毗鄰廣深莞三城，無縫對接城市之間的產業資源以及經濟往來，地緣優勢無可替代。

第二，粵港澳大灣區唯一不限購城市

翻開大灣區地圖，你便能明了，不管是臨近的廣州、東莞、深圳，還是距離較遠的佛山、江門、中山、珠海，沒有一座城市不限購的，也極少有其它城市房價比惠州低。

值得注意的是，就連深汕合作區也實行限購政策，唯獨謹小慎微地避開了惠州。而對于非廣東省戶口的剛需人群，不限購的惠州，好比是一束耀眼而溫暖的光，照亮了回家的路。

第三、軌道交通大爆發，臨深價值凸顯

自惠州機場正式投入運營后，便與莞惠城軌、廈深高鐵共同形成了“機場+高鐵”時代，惠州軌道交通格局瞬間打開，進一步邁向一流城市。

此外，今年兩會明確將加快贛深高鐵、廣汕高鐵等軌道建設，并且規劃中的惠州地鐵1號線將打破惠州的“無地鐵時代”！

未來，惠州地鐵1號線將與深圳地鐵14、16號線快速接駁，實現惠州深圳無縫往來，加速融入“大深圳都市圈”！惠州的臨深價值迅速提升，房價當然也會水漲船高。

當然，影響房價的因素還有很多，這里不再一一贅述。

肉眼可見，2020年以來，惠州發展速度不斷加快，不論是贛深高鐵等交通建設、眾多大項目簽約動工，還是城市改造的速度，都在提檔加速。如此勢頭下，惠州的房地產市場自然越來越被看好！

高調的惠州樓市，會遭遇限購調控嗎？

惠州看上去這么猛，會不會遭遇嚴厲調控呢？甚至限購？深惠君覺得，不能百分百排除這種可能。

因為過去有好幾次，惠州都差點被限購。大亞灣就曾掀起過一場惠州版“限購”小風波。2018年，官方宣布，為打擊投機炒房行為，對一次性購買3套以上（含3套）的購房行為采取暫緩網簽。

但這場“雷聲大雨滴小”的“限制性購買”操作，實質上對惠州樓市沒啥影響。

但是，2019年官方也明確了惠州將延續限價令政策，穩定房價和穩定預期依然是調控的目標。

如今，惠州部分熱門樓盤依舊火熱，單價居高不下。2020年臨深大盤玖御府備案單價高達29990元/㎡，與3萬元僅10元之差。

盡管深惠君之前分析過，惠州房價捅破3萬/㎡天花板的可能性很小，但是如果房價繼續高漲，惠州會否也將被迫加入“限購”隊伍呢？

我們先來預測下。假設惠州限購會出現什么情況。

實話說，與深圳、東莞不同的是，目前的惠州缺少強大的產業支撐，石化、電子信息、旅游等支柱產業從體量上來看都還相對薄弱，經濟發展對房地產依賴挺大。

過去，惠州工業發展得到的支持明顯低于房地產，工業用地占比、工業貸款占比、工業投資都不高，惠州對房地產開發極度依賴。

在2014-2018年間，惠州全市房地產開發投資合計3893.5億元，比工業投資多630億元，占固定資產投資的40.7%。

可以說，房地產投資開發幾乎占據了惠州投資體量的半壁江山！倘若實行限購，嚴重依賴外地客的惠州房地產很可能會遭遇重創，進而恐將導致惠州GDP遭遇大幅下滑。

這會給惠州帶來怎樣的負面影響呢？

作為關聯上下游60多個行業的房地產行業，如果遭遇重創，很可能發生多米諾骨牌效應，就是企業“倒閉潮”，失業率驟然加劇，經濟倒退。

如號稱“世界工廠”的東莞在2008年金融危機后，經濟增速一度斷崖式下滑，遭遇了一段倒閉潮的低潮后才得以轉型升級。

相比之下，作為一線城市，深圳產業結構相對成熟，目前新興產業GDP占比40.9%，先進制造業占工業比重超70%；服務業占GDP比重60.5%，現代服務業占服務業比重提高至70%以上。

而東莞擁有松山湖科技產業的強力支撐，據2019年官方宣布，東莞民營工業增加值連續12個月保持雙位數增長。

可見，深莞兩城的產業結構已足以強力支撐其城市經濟發展！而惠州作為珠三角外向型經濟城市，仍處于產業轉型“陣痛期”，目前正蓄力加快轉型，加快融入大灣區城市群，共同推進大灣區城市發展。

因此，深惠君認為，惠州其實并不具備常規限購的基礎條件，因為后果太嚴重了，惠州目前承擔不起。所以，惠州常規性限購的概率極低。

若不限購，最可能祭出什么調控措施？

不過，鑒于兩會不斷強調“房住不炒”的基調下，如若惠州房價依舊一路飄紅，惠州也是不是會折中出臺相關“準限購”調控政策呢，以穩住惠州房價上漲態勢呢？這個就無法排除。

比如，限制非惠州戶口的外地客戶僅購買一套或兩套，或者區域性限購。

目前，除了港澳和境外人士有所限制以及三年限售外，惠州全市范圍依舊是“限貸不限購”政策：

惠州房貸條件要求

惠州全市不限購，但是對房貸條件有要求。
其中無房無貸首付3成，有一套房或貸款未結清首付4成，套數認定為三套及以上停貸，需全款購買。
2017年4月9日后購買商品住房，須取得不動產權證滿3年后方可交易轉讓。

總之，在深惠君看來，惠州限購肯定是最差的選項。除此之外，最有可能發生的調控手段會是什么？

參照粵港澳大灣區9個城市的限購政策以及惠州近幾年的調控習慣，深惠君認為，惠州最有可能會通過進一步嚴控備案價、嚴查市場違規行為、抬高買房社保審核門檻、二套增加首付額度等措施來穩住惠州房價上漲，打擊炒房行為。

圖源：珠海房姐

過去，曾有網友評論“深圳強則惠州強”，一針見血道破了惠州產業結構現狀。不過，在粵港澳大灣區規劃推進下，深惠君認為，惠州必須自強自立，加快轉型產業升級，盡早脫離產業“陣痛期”，才能逐漸降低對房地產的依賴，實現更強大的發展后勁。

而值得注意的是，今年兩會明確將全力推進惠州軌道交通、產業大項目、大科學裝置建設等規劃落地，為惠州創造更大的經濟活力以及發展后勁！

未來，我們將期待惠州高科技人才遍地開花，城市人口大量流入，產業結構迅速完善優化，成為大灣區城市群中一座活力滿滿的城市。