日本900萬鬼屋閑置：房地產空心化背后的真相

而某研究所的估算更夸張，認為真實數量接近1100萬棟，到2033年可能有超過30%的日本住宅會空置。13.8%的空置率在發達國家中遙遙領先。

這900萬棟里，有385萬棟屬于既不租也不賣，甚至難以出售的狀態，徹底被人遺棄。

2018年至2023年，空置房總數增加了51萬棟，其中新增的遺棄房屋占37萬棟，比例達七成。

這個問題不是簡單的“住不完”，而是地緣政治、經濟結構與人類學問題交織的危機。

從人口流動角度看，人口不斷被大城市吸走，而東京就是最大的“抽水機”。

二戰后，日本在美國的保護傘下專心發展經濟，走外向型金融資本驅動的道路，這必然導致資源向國際接軌的地區極度傾斜。

全日本真正意義上的國際中心城市只有東京。如今，占日本國土面積3.6%的東京都市圈住著3700萬人，占全國總人口的30%。

東京、大阪、名古屋三大都市圈集中了全國80%以上的金融、教育及其他各類機構，人口接近7000萬。

二戰后日本經濟起飛時期，所有人都認為房地產是最穩妥的投資。

政府也出臺大量針對住宅用地的激勵政策。當時的年輕人和我們二十多年前一樣，深信土地和房屋會不斷升值。市區太貴就去郊區買，郊區買不起就去山區買，反正有錢就買。

但九十年代經濟泡沫破裂后，房價暴跌。到現在，當時買房的人開始老去，甚至離世，他們的后代全都去東京、大阪、名古屋等大城市謀生。那些郊區和山區的房屋就此賣不出、租不掉。

1950年，日本只有53%的人口生活在城市，到2014年這一比例達到93%，在人類歷史上都極為罕見，中國改革開放時農民工進城的比例都沒這么夸張。

2009年日本總人口達到頂峰后，每年以20萬的速度減少，新生兒連續八年下降。大城市仍在繼續吸納人口，農村空心化則越來越嚴重。

安倍晉三時期還大力強化東京單極化，東京人口持續流入，其他地方則日漸衰敗。

從地緣政治角度看，這些房屋空置的背后，是日本的“限界集落”現象——65歲以上老人占比超過50%、社區功能瀕臨廢棄的村落。這些村落只剩下老人，房屋一間間閑置。

日本交通省統計，全日本有幾萬個這樣的限界集落，分布在東北、四國、九州內陸山區及“中國地區”（此處非指中國）。

經濟學角度來看，這些房屋無人拆除、無人接手。日本房屋質量雖好，但稅法規定：木質住宅建成22年后，賬面價值歸零；鋼筋混凝土結構的住宅壽命長一些，為47年。

整個制度設計并不鼓勵老屋繼續使用，背后有政策推手。

1981年，日本大幅修改建筑法，要求新建房屋需能抵御7級地震。二戰后經濟騰飛時，為滿足爆炸性住房需求，房屋建設較為簡陋，只要能住人就行，百年前的房屋基本不達標。

日本還有一條特別的法律：有建筑的土地每年只需交4萬日元資產稅，一旦拆除房屋，資產稅就飆升到24萬日元，翻了6倍。

所以很多人寧愿讓房屋自然腐爛也不拆除。拆房本身并不貴，折算成人民幣幾萬元就能搞定，找工程隊用挖掘機一天就能拆一條街，但沒人買的情況下，拆房毫無收益。

日本法律規定，繼承人若不想繼承遺產，可向法院申請放棄繼承，什么都不要。

這一制度原本是為保護繼承人不背負父母債務，但現在留下的房屋租不出、賣不掉、拆不起，每年還要交幾萬元稅費，繼承人干脆選擇放棄。

日本中介有數據顯示，一間廢屋會拉低半徑50米內的地價和房價，若多間廢屋相隔分布，會導致整個社區陷入衰敗的惡性循環。過去五年，這個問題已令日本經濟損失超過3.9萬億日元。

日本人既念舊又迷信，明治維新后依然保留著傳統觀念。

房屋若死過人，哪怕是病死的親人，也會被認為“不潔”，不僅可能撞鬼，還會影響運勢，“新”才是王道。哪怕新屋旁邊是糞場，只要是新的就可以接受。

成田機場旁邊的佐原地區保留著江戶時代的街景，多為木屋，是東京周邊著名的旅游小景點。但因空置木屋太多，當地市長在電視臺抱怨，稱嚴重影響旅游景觀。

目前日本還有一線希望：一些在大城市發展不順的年輕人或有想法的人，去郊區、山區翻新爛屋開辦養老院，但這只是點狀嘗試，能否規模化復制仍是未知數。