房價反彈，剛需房會漲得最快

來源：市場資訊

（來源：奧派經濟學）

文丨鄧新華

先說個有意思的事情。我的上篇文章，講了房價上漲的可能。有個人留言說：“你再胡說八道，我就取關了。”

你看，有些人對房價下跌，已經形成了非常強烈的心理慣性，接受不了房價有上漲的任何可能。

我相信我的大部分讀者，可能會有一些心理慣性，但不會有這么強的心理慣性。

其實預測房價這種事情，誰都不能保證準確，因為影響因素太多，關鍵是看作者分析的理由和邏輯。

今天我從供需角度談談，未來什么房子會漲得更快。

中國過去的房價上漲，是先漲豪宅，然后帶動普通房子，最后帶動剛需房。

于是許多人把這看成規律，認為每一輪房價反彈都會是豪宅帶動的。

但是如果這一輪房價反彈，恰恰可能會是剛需漲得最快。當然了，這一輪房價是否到了反彈之時，我也不確定。我只是說，一旦房價反彈開啟，可能剛需漲得更快。

為什么？

以上海為例。上海每天成交的新房，套均面積在105—120平米之間，而成交的二手房，套均面積在80平米左右波動。也就是說，新房套均面積比二手房多30來平米。

這說明什么？說明過去幾年，新房絕大部分是豪宅或者滿足高檔需求、改善需求的。

也就是說，在嚴厲調控、房價大跌的這些年里，高檔房的供給基本沒有減少多少。2025 年，新建商品房銷售面積為?88101 萬平方米，既然其中大部分是高檔房、豪宅，那這個供給其實還是比較充分的。?

而剛需房的供給是大幅減少的。

另外從購房心態來看，越是剛需，越是怕跌，因為剛需更難有耐心承受資產貶值。所以這些年，剛需實際上更少買房，也即，剛需的需求被抑制得更多。一旦經濟有所復蘇，剛需預期改變，不再擔心資產貶值，那么，這個需求會爆發得很猛。

再看看未來，一旦房價開啟反彈，哪一塊的供給更難跟上？

針對剛需的供給更難跟上。

因為前些年，兇猛的房價調控，搞得大片大片的小開發商關門大吉。比如信貸的三條紅線，只有少數大開發商可以滿足，小開發商根本滿足不了。

我認識一個小城開發商，之前借了親戚朋友不少錢，這幾年根本沒錢還，搞得信譽盡失。

可以講，大部分小開發商已經被搞膽寒了，尤其是小城開發商。

而小開發商是供給剛需的主力。

當房價開始反彈，小開發商們還處在膽寒之中，不敢積極開發。即便有些敢積極開發的開發商，在融資等方面，也依然比大開發商困難大得多。所以，即便房價反彈，剛需房的供給也是很難及時跟上的。

你不要說小開發商了，就連大開發商，也需要時間恢復元氣。比如萬科，即便現在政策全部放開，房價反彈，萬科的業務也一時半會起不來。

所以，剛需層面，過去幾年供給大減，需求被抑制得最厲害，未來供給又最是跟不上，這些是我認為剛需可能會漲得更猛的依據。

可能有人說了，既然剛需房漲得快，那么，那些大開發商難道不會轉向滿足剛需？當然會有一部分大開發商會去滿足剛需，但，畢竟，剛需的供給主力是萎靡的，缺口依然巨大。

以上是我的預測。當然了，經濟因素是復雜的，我的預測很可能是錯的。但理性的朋友可以看看我的邏輯和理由，作為參考。

我知道有些朋友會繼續堅持“房價絕不可能漲，只會永恒跌”，那你們繼續堅持好了。觀點有分歧是正常的。你要是跟開頭那個人一樣，因為我看漲房價而取關我，那也是你的權利。

為答謝各位新老朋友，添加我的助理青青，可以獲取以下幾項福利：

1、我這里獨家《奧派思維導圖》電子版（原來單賣99的，不是一張圖，是三本書的手繪思維導圖）

2、不定期閉門直播：張老師以及張老師團隊關于經濟、市場的最新直播動態

3、加餐課程：我們不定期整理關于政策、資本動向等免費干貨或深度付費課程

因為私域承接有限，只公開100個福利名額，下方掃碼添加助理即可領取。