“被圍困的6年”：北京限競房陸續(xù)解禁入市，一場“錯時”的價值回歸

每經(jīng)記者：陳夢妤 每經(jīng)編輯：杜宇

近一周，北京大興區(qū)瀛海府一套建面223平方米、掛牌價599萬元的毛坯房源被帶看了4次。該房源自去年11月掛牌至今已累計降價4次，卻依舊未能成交。與之形成鮮明對比的是，小區(qū)內(nèi)一套88平方米的剛需戶型，卻以375萬元的價格迅速成交。

這是北京首批限競房解禁后的真實縮影。2018年前后，為平抑房價，北京集中出讓超百宗“限房價、競地價”地塊，催生大批限競房產(chǎn)品。隨著5年限售期陸續(xù)屆滿，這批曾因價格倒掛吸引大量購房者的房源，正陸續(xù)進(jìn)入二手房市場。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)統(tǒng)計，北京限競房地塊格局清晰：大興（含亦莊）為供應(yīng)主力，昌平、房山、豐臺緊隨其后。全市累計出讓超100宗限競房地塊，產(chǎn)品呈現(xiàn)“南重北輕、剛需扎堆”的典型特征。“70/90”是限競房核心標(biāo)簽——土地出讓時的強(qiáng)制要求，直接催生大量89平方米小三居，戶型高度同質(zhì)化，這也是市場擔(dān)憂解禁后沖擊區(qū)域二手房價格的核心原因。

有央企開發(fā)商人士向每經(jīng)記者表示，限競房本質(zhì)上是樓市火熱周期里的調(diào)控工具，用于為市場降溫。其“5年內(nèi)禁止交易”的核心規(guī)則，旨在篩選純自住、非投機(jī)的購房群體。“實操中確實吸引了部分‘放長線’的投資者，他們因價格優(yōu)勢愿意接受5年持有期，但總體而言，限競房買家絕大多數(shù)有真實自住需求。”

每經(jīng)記者 陳夢妤 制圖

首個限競房項目已有1套二手成交，未見集中拋盤

早在2010年，北京率先進(jìn)行“限房價、競地價”土地出讓試點，即在限定商品房最高銷售價格的基礎(chǔ)上，競爭土地價格。但在出讓了房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地塊后，這種方式一度暫停。

到2017年末，“限房價、競地價”成為北京土地出讓的主流模式。以該模式出讓的土地，從2018年6月開始形成大規(guī)模住房供應(yīng)，并被冠以限競房稱謂。一些土地在出讓時規(guī)定了“70/90政策”，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

為了保利潤，很多開發(fā)商都選擇了“高低配”產(chǎn)品組合策略。即在一個社區(qū)內(nèi)，同時建設(shè)高層和別墅，形成“剛需走量、改善溢價”的格局。

作為北京第一個入市且“日光”的限競房項目，每經(jīng)記者曾親歷大興區(qū)瀛海府開盤。首批194套房面積在88平方米左右，均價52449元/平方米，總價約500萬元，吸引了600多組客戶參與搖號，令同批次的金樾和著、旭輝城、熙悅林語“無比羨慕”。

瀛海府別墅和高層 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

瀛海府位于南五環(huán)至六環(huán)之間，是典型的“高低配”社區(qū)。首批業(yè)主多在2018年完成網(wǎng)簽，疊加交房與辦理不動產(chǎn)權(quán)證書周期，房屋于2025年三季度起滿5年限售期，目前已陸續(xù)具備合法上市交易條件。不過據(jù)每經(jīng)記者了解，實際入市房源量遠(yuǎn)低于理論釋放規(guī)模。截至4月21日，瀛海府僅有8套二手房掛牌，并未出現(xiàn)集中拋盤現(xiàn)象。

每經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，相比開盤之初的“大工地”，瀛海區(qū)域已經(jīng)建了多個商品房小區(qū)，相關(guān)商業(yè)配套已陸續(xù)完善。瀛海府這套223平方米下躍戶型內(nèi)，地面已明顯積灰，墻上還貼著2019年的分戶驗收表，花園則已雜草叢生，墻面不少區(qū)域肉眼可見霉斑。

2019年的分戶驗收表 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

中介人士向每經(jīng)記者介紹，該套房源一直為毛坯狀態(tài)，一層系88平方米三居，三面朝南，帶兩層地下共135平方米，地上70年產(chǎn)權(quán)，地下50年產(chǎn)權(quán)。“去年11月就掛牌了，一直沒有成交。近半年已調(diào)價4次，價格也從最初的620萬元到現(xiàn)在的599萬元，據(jù)此計算的單價在2.7萬元/平方米。”

下躍戶型房源內(nèi)部 圖片來源： 每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

“現(xiàn)在買房主要還是看自己的需求，像瀛海府只在2026年3月成交了一套88平方米中間樓層，掛牌價415萬元，最后成交價375萬元，單價約4.3萬元/平方米，成交周期非常短。”該人士表示。

據(jù)每經(jīng)記者了解，瀛海府的好樓層、精裝修房源掛牌價甚至高于開盤價，周邊限競房如萬和斐麗、中海寰宇時代等還未解禁，純商品房首開龍湖天瑯均價約4.9萬元/平方米，紫宸院約4萬元/平方米，合生ME悅南區(qū)約5萬元/平方米。

“應(yīng)試產(chǎn)品”遭遇“好房子”新賽道

豐臺區(qū)金融街融府，當(dāng)年另一熱門限競房，如今正經(jīng)歷與瀛海府相似的估值“退潮”。該項目當(dāng)年低調(diào)取證，以不超66555元/平方米的均價迅速去化。現(xiàn)場中介人士向每經(jīng)記者透露，自去年解禁以來，市場預(yù)期已大幅回調(diào)：最近一套89平方米房源成交價不到650萬元（單價約7.3萬元/平方米），遠(yuǎn)低于早期業(yè)主800多萬元的掛牌預(yù)期。“這個戶型算不錯，還沒到賠錢的地步。”

金融街融府別墅和高層 圖片來源： 每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

每經(jīng)記者實地觀察發(fā)現(xiàn)，金融街融府89平方米戶型空間極為緊湊。貝殼平臺顯示，目前有17套二手房掛牌，3月以來新掛牌6套，其中一套510平方米別墅自去年9月掛牌至今。

圖片來源：貝殼找房

金融街融府當(dāng)年入市時，基本與周邊老舊二手房單價站在了同一起跑線。這種“降維打擊”直接鎖定了一大批西三環(huán)剛需、剛改客群的購買力。但如今解禁之時，融府所在的板塊，新房已全面轉(zhuǎn)向高端改善，價格門檻較高，如中海麗澤三號院、麗金府等，都是千萬元級項目，用中介人士的話說則是“現(xiàn)階段周邊沒有同類競品”。

不論從當(dāng)年的銷售情況，還是從小區(qū)區(qū)位、品質(zhì)等因素看，瀛海府、金融街融府均屬于限競房的“第一陣營”。每經(jīng)記者注意到，直到現(xiàn)在，北京依然還有多個限競房存量項目在售。據(jù)貝殼平臺信息，若按開盤時間算，最長銷售周期已超6年，如昌平區(qū)金辰府，2019年11月開盤，目前均價4萬元/平方米，主力戶型89平方米~143平方米。

有意思的是，包括上述兩個項目在內(nèi)的多位中介人士，均表示周邊還有更好的選擇，并不建議記者購買限競房產(chǎn)品。

中指研究院北京企業(yè)分析師趙戰(zhàn)勝在接受每經(jīng)記者采訪時表示，北京限競房解禁后的二手掛牌價通常比同地段商品房次新房低，這一價差主要源于當(dāng)年限價政策賦予的價格優(yōu)勢、項目開發(fā)階段受成本限制導(dǎo)致的產(chǎn)品力偏弱，以及多數(shù)業(yè)主當(dāng)初入手時的購置成本較低。這種兼具房齡新、帶電梯、戶型更優(yōu)屬性的“低價次新房”，會直接分流板塊內(nèi)的剛性購房需求，倒逼同板塊那些無核心資源加持的老舊小區(qū)不得不跟隨降價，進(jìn)一步重塑區(qū)域內(nèi)二手房的價格體系。

“客觀說，限競房作為當(dāng)年樓市調(diào)控背景下的‘命題作文’，在特定的規(guī)則框架內(nèi)，確實錘煉了房企多維度的能力：從拿地到開發(fā)的全鏈條成本精細(xì)化控制，適配剛需群體的緊湊戶型精準(zhǔn)設(shè)計，以及快速去化的高周轉(zhuǎn)運(yùn)營能力。”趙戰(zhàn)勝向每經(jīng)記者表示，但這些能力更多是“應(yīng)試教育”的成果，是在限定條件下練就的定向技能。如今行業(yè)轉(zhuǎn)向打造“好房子”新賽道，需要的是能支撐品質(zhì)溢價的產(chǎn)品打磨能力、貫穿全周期的優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)能力、長效化的社區(qū)運(yùn)營能力，以及引領(lǐng)市場的產(chǎn)品創(chuàng)新能力等全新核心競爭力。

融府周邊小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

“被限競房圍困的6年”

2025年11月，一篇關(guān)于被限競房圍困6年的博文引發(fā)廣泛共鳴。作者回憶，當(dāng)年覺得“買到就是賺到”，一心規(guī)劃著5年后溢價置換。如今，預(yù)期被徹底改寫。

“我買房那會兒，正趕上房價上行期，手里沒房心里發(fā)慌。看了又看，最終咬牙上了一套四環(huán)和五環(huán)之間的限競房。”該博主表示買的是“日光盤”，“為了湊首付，我賣掉了二線城市的房子（正好賣在了高點），感覺一切都剛剛好。后來周邊出了新盤，價格比我買的貴不少，我更慶幸自己下手早。直到2024年，我都堅信自己當(dāng)年做對了，甚至盤算著等限售期一到，就溢價賣掉，置換更好的房子”。

張曉麗（化名）當(dāng)年就買了豐臺“限競房三兄弟”（諾德春風(fēng)和院、諾德逸府、京投發(fā)展·臻御府）之一，如今她的心態(tài)就如同這位博主。“最近想換房，心情很復(fù)雜，但也接受現(xiàn)實。反思一下，當(dāng)年是賣了理財產(chǎn)品買房的，機(jī)會成本也很高。現(xiàn)在市場變化太快了，不知道解禁后會是什么情況。”她向記者表示，“總價未降，杠桿未減。五年限售成了鎖定資產(chǎn)、阻礙退出的枷鎖，把我隔絕在場外。”

“亦莊今年會有一批限競房集中解禁，但我們不太擔(dān)心會形成競爭。”招商蛇口北京公司相關(guān)人士表示，僅以亦莊為例，限競房跟我們現(xiàn)在的項目形成不了競爭，客群完全不一樣。

北京豐臺郭公莊板塊一新房項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，超百個限競房項目中，大部分位于五環(huán)外，五環(huán)內(nèi)占比僅在10%左右，而位于西南四環(huán)的郭公莊板塊集中布局了三個項目，即上述豐臺“限競房三兄弟”，累計近4000套房源，如今正處于集中解禁前夕。三者限價均不超過67702元/平方米，且最高銷售單價不得超過71087元/平方米。

現(xiàn)階段，豐臺“限競房三兄弟”對周邊新房已無法構(gòu)成直接競爭，但相比同地段老舊二手房，仍具備顯著的“次新房”品質(zhì)和價格優(yōu)勢。從每經(jīng)記者實地走訪情況看，目前豐臺新房市場分化嚴(yán)重，郭公莊板塊新房多為高端改善產(chǎn)品，價格遠(yuǎn)高于限競房，如中海豐和三號院均價約8.5萬元/平方米，中建云境均價8萬元/平方米；二手房方面，3月怡海花園掛牌單價約4.8萬元/平方米，京投銀泰萬科西華府掛牌單價約5.8萬元/平方米等。

趙戰(zhàn)勝在接受記者采訪時表示，限競房解禁對二手房掛牌量造成的供給壓力，并不會在2026年一次性集中釋放，未來2年~3年內(nèi)，仍會有陸續(xù)達(dá)到解禁條件的房源進(jìn)入市場。短期來看，在亦莊、昌平等供應(yīng)相對集中的局部區(qū)域，大量解禁的限競房涌入流通市場，會給區(qū)域內(nèi)二手房價帶來額外下行壓力。但同時這類性價比突出的房源將有效激活積壓的剛需，還能打通剛需換改善、改善再升級的置換鏈條。中長期而言，限競房解禁會進(jìn)一步加速不同板塊間的樓市分化，也將推動老舊小區(qū)的價值重估。

“但由于限競房總解禁量在全市存量住房中占比相對較小，預(yù)計不會引發(fā)全市范圍的房價大跌，整體影響處于可控范圍。”趙戰(zhàn)勝表示。

“抬頭嘆氣，自己就是時代中小小的一粒沙，慶幸目前房貸已經(jīng)還清，只是不知道這個限售的‘頭紗’落下后，前途如何。”前述博主表示。