保利熙瑞：海淀內(nèi)城豪宅煉成記 ? 陳海保聊規(guī)劃

樂居財經(jīng)·進深 出品
陳海保 主播

去年5月底，保利發(fā)展和北京建工地產(chǎn)聯(lián)合體，以45.45億元總價摘得海淀半壁店兩幅住宅地塊。

項目建設用地面積4.06公頃，地上建面5.8萬㎡，容積率1.43。

規(guī)劃14棟住宅樓，分為東西兩區(qū)，總計330多套房源。

面積段136/166/201/208㎡平層；少量頂復，建面約271/207㎡。

規(guī)劃解讀

一座豪宅，最可怕的，就是沒有唯一性。最有價值的，也就是唯一性。

拿地11個月后，保利半壁店豪宅終于揭開了面紗。

昨晚，在保利熙瑞產(chǎn)品發(fā)布會上，這座海淀內(nèi)城豪宅，給我留下了兩個很深的印象。

1、它是近20年來，北京四環(huán)及以內(nèi)，唯一的1.5容積率地塊，也是唯一的3至5層院墅。實際上，熙瑞東西地塊的綜合容積率更低，只有1.43。

2、它是北京首個地下聯(lián)通雙會所的豪宅，地上地下雙層園林，地下有光廳。

我給它再補充一個標簽，熙瑞是海淀在售樓盤里，距離四環(huán)最近的10W+豪宅，只有600多米。

保利熙瑞之所以能打造出如此稀缺的豪宅，首個關(guān)鍵，在于地塊的頂層規(guī)劃。

在拿地前一個月，半壁店地塊做了一次指標優(yōu)化，核心有三點：

①東西地塊容積率統(tǒng)籌核算；②實現(xiàn)東西地塊地下連通；③取消東地塊7米寬街坊路；

在拿地后，保利根據(jù)新指標，做了一次系統(tǒng)的規(guī)劃；

①東地塊容積率：從1.6變1.44；西地塊容積率：1.3變1.42，將兩個地塊容積率基本拉平；

②地下通道，和很多樓盤不一樣，不是走車的，也不是為了省錢，而是為了打通會所。通道東西長30米，南北寬25米，面積750平米；

③取消街坊路，釋放了約700平米的占地面積；

④突破了15米的建筑最高點設計，達到17.15米，因此才能做到15.89米的建筑高度，實現(xiàn)建5層樓的夢想。

在寸土寸金的海淀四環(huán)，熙瑞不僅要向上生長，更要向下生長。它有兩大地下的頂層設計：

①巧用地下通道：

750平米的地下通道，做成了一個圓形的中央車馬廳，將東西的會所進行連通，形成了整體的設計。

西區(qū)為江南園林會所，東區(qū)為下沉溪谷休閑會所。

整個會所面積達到4600平米。按照小區(qū)323戶，戶均會所面積14平米。

②巧用公區(qū)窗井

在北京做地下江南園林，是非常難的。

保利通過設置多個窗井和景觀廊架等，讓陽光照進了地下會所。

于是，一個地下的四季光廳就呈現(xiàn)出來，這全仰仗那150平米的窗井設計，那簡直就是一個神來之筆。

一次大膽地、精準地拿地，一次超前的地塊頂層規(guī)劃，一次保利提級管理的頂層設計，成就了一個獨特的海淀內(nèi)城豪宅——保利熙瑞。

開發(fā)主體

2025年6月19日，項目開發(fā)主體北京慧海常筑置業(yè)有限公司成立，注冊資本即拿地金額45.45億元。

保利北京公司和北京建工地產(chǎn)分別持股70%和30%。

保利北京總經(jīng)理李紅亮擔任項目法定代表人兼董事長、經(jīng)理。

區(qū)位地段

半壁店地塊位于海淀區(qū)南部的田村路街道，地處北四環(huán)與五環(huán)之間，東側(cè)臨近西四環(huán)城市快速路與軌道交通站點地鐵6號線五路居站及田村站。

周邊生活配套完善，近航天中心醫(yī)院、中國人民解放軍總醫(yī)院。

田村地鐵站附近有京糧廣場、萬達廣場等大型商業(yè)項目。

學區(qū)主要是行知實驗學校、中國人民大學附屬小學（亮甲西校區(qū)）等。

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