華泰證券：房價(jià)釋放信心修復(fù)信號

來源：華泰睿思

量價(jià)邊際改善，關(guān)注地產(chǎn)股布局機(jī)遇

3月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示銷售量價(jià)出現(xiàn)邊際改善，房價(jià)步入二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正進(jìn)程，尤其是一線城市迎來價(jià)格環(huán)比回升預(yù)示著市場信心的逐步修復(fù)。我們認(rèn)為盡管投資端仍在探底，但市場復(fù)蘇的自發(fā)性加大了房價(jià)改善的持續(xù)性，也有望帶來地產(chǎn)股布局機(jī)遇。重點(diǎn)推薦：1、歷史負(fù)擔(dān)較輕或者現(xiàn)金流更為健康的企業(yè)，為新一輪擴(kuò)張做準(zhǔn)備；2、估值處于低位、計(jì)提減值準(zhǔn)備較為充分的企業(yè)；3、在一階導(dǎo)轉(zhuǎn)正的區(qū)域有布局的企業(yè)；4、存量交易及地產(chǎn)鏈后端產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。

核心觀點(diǎn)

“控增量”下投資端仍在探底，去庫存成效初顯

1-3月房地產(chǎn)投資端仍在探底，開發(fā)投資當(dāng)月同比降幅小幅擴(kuò)大，新開工當(dāng)月同比降幅有所收窄。開發(fā)投資累計(jì)同比-11.2%，其中3月降幅11.3%，較1-2月擴(kuò)大0.2pct；新開工面積累計(jì)同比-20.3%，其中3月降幅17.4%，較1-2月縮小5.7pct；竣工面積累計(jì)同比-25.0%，降幅較1-2月縮小2.9pct。截至3月，全國施工面積同比-11.7%，跌幅較上月持平。庫存端，3月末商品房待售面積同比-0.1%，迎來自2022年以來首次同比負(fù)增長。整體來看，投資端指標(biāo)同比降幅維持兩位數(shù)，“控增量”依然是政策核心思路之一，結(jié)合自然資源部38號文發(fā)布，我們認(rèn)為投資端指標(biāo)的下行仍具有持續(xù)性。而通過控增量實(shí)現(xiàn)去庫存，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)初顯成效。

銷量跌幅收窄而價(jià)格邊際企穩(wěn)，一線城市房價(jià)轉(zhuǎn)漲

銷售端邊際改善，1-3月商品房銷售面積/金額同比-10.4%/-16.7%，其中3月同比分別為-7.4%/-13.3%，較1-2月分別收窄6.1/6.9pct；3月單月銷售修復(fù)動能增強(qiáng)，市場復(fù)蘇動能持續(xù)積聚。價(jià)格端呈現(xiàn)“一線回暖、二三線收斂”格局，3月70城新房/二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比均為-0.2%，跌幅較1-2月收窄0.1/0.2pct。分城市能級來看，一線城市新房/二手房價(jià)環(huán)比分別由1-2月的持平/-0.1%轉(zhuǎn)為+0.2%/+0.4%，其中，北上廣深環(huán)比分別上漲0.6%/0.4%/0.2%/0.4%；二、三線城市二手房環(huán)比分別-0.2%/-0.4%，降幅分別收窄0.2/0.1pct。3月房價(jià)整體迎來二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正，我們認(rèn)為市場的自發(fā)性復(fù)蘇對于行業(yè)整體企穩(wěn)具有長遠(yuǎn)意義。

房企現(xiàn)金流狀況待改善

銷售額絕對值偏弱背景下，房企現(xiàn)金流仍待改善。1-3月房企到位資金同比-17.3%，其中3月-18.7%，較1-2月擴(kuò)大2.2pct，具體來看：國內(nèi)貸款累計(jì)同比-23.7%，降幅較1-2月擴(kuò)大9.8pct，自籌資金累計(jì)同比-5.3%，降幅較1-2月收窄0.6pct，企業(yè)自主造血能力穩(wěn)步修復(fù)。定金及預(yù)收款同比-20.1%，降幅較1-2月收窄1.4pct；個(gè)人按揭貸款同比-34.6%，降幅較1-2月收窄7.3pct，銷售回款指標(biāo)跌幅收窄，但仍處雙位數(shù)下滑區(qū)間，短期而言因銷售規(guī)模仍在收縮，房企仍面臨一定現(xiàn)金流壓力，從二手房量價(jià)邊際改善至房企銷售修復(fù)尚需時(shí)日。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策波動風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)，部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

圖表

房地產(chǎn)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開工、施工與竣工面積

商品房銷售面積與金額

房價(jià)表現(xiàn)

房企現(xiàn)金流情況

風(fēng)險(xiǎn)提示

行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀流動性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房企經(jīng)營造成擾動。

行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢性下行風(fēng)險(xiǎn)。

部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。

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研報(bào)：《房價(jià)釋放信心修復(fù)信號》2026年4月17日

劉璐 分析師 S0570519070001 BRD825

陳慎 分析師 S0570519010002 BIO834

本文源自：券商研報(bào)精選